[최저임금과 자영업 세입자 보호 정책]
부동산 시장 잡으려면, 세입자 보호 대책을 강화하자.
런던 온타리오에서 몬트리올에 이사 온 지 1년쯤 되었을 때, 집주인으로부터 낯선 문서를 받았다. 월세 인상을 요구하는 문서였다. 한국 같았으면 그냥 구두로 인상을 요구했을 텐데, 공문서같은 느낌의 규격 문서였다. 집주인이 원하는 인상율이 적혀 있었고, 세입자가 동의하는 지 여부를 표시하는 칸이 있었다. 한국과는 다른 관행이 낯설어서 월세 인상에 관한 정보를 찾아보고 새로운 사실을 알게 되었다. 집주인이 정부에서 정한 양식에 문서상으로 세입자의 동의를 받지 못하면, 일방적으로 월세를 인상할 수도, 퇴거를 요구할 수도 없다. 인상률을 관철하고 싶으면 ‘주택 공사’ 라고 번역할 만한 régie du lodgement 산하 중재기관에 제소를 해서 가격 인상의 불가피성을 인정받아야만 한다. 집주인이 깜빡 잊고 인상 요구를 기한 내에 하지 않으면 자동으로 같은 조건에 계약 연장이라는 것은 말할 필요도 없고.
건물주가 가격 인상의 불가피성을 인정받기 위해서는 법에 정해진 가격 인상 요소들, 관리비, 전기, 가스, 난방유, 기타 서비스의 당해년도 공인 인정률을 토대로 정당성을 주장해야만 하며, 이 공인 인정률의 가이드 라인을 따르면 많아야 물가 인상률 정도를 크게 넘지 못한다. '주변 시세가 올랐으니 월세를 올리겠다'는 인정받지 못한다. 모든 사유가 정당하더라도, 세입자가 고령, 생계 곤란의 사정이 있으면 월세가를 인상할 수 없다. 한국에서는 소규모 자영업자들이 죽기살기로 상권 살려 놓고 부동산 가격 오르는데 기여해 놓고도 일방적인 가격 인상 및 퇴거 요구에 맞서 싸워야 하고, 그나마 싸워서 이기는 경우는 손에 꼽을 정도인데, 퀘벡에서는 월세 인상을 관철하기 위해 애를 써야 하는 것은 한국에서는 갓물주라고 하는 건물주이다.
계약 갱신의 권리는 세입자에게 보장되어 있으며, 월세를 포함 계약에 정해진 의무를 이행하는 한, 집주인이 계약 갱신을 거부할 수 있는, 즉 퇴거를 요구할 수 있는 사유는 매우 심하게 제한되어 있는데, 집주인이 해당 주택에 반드시 입주해야 할 사정이 있거나 증, 개축 등 여러 사유로 반드시 공사를 해야 하는 경우 뿐이다. 이 경우에 세입자는 중재재판소에 이의 제기를 할 수 있고, 집주인이 실제로 재입주할 사정이 있거나 증, 개축을 실시한다는 것을 입증해야 한다.
영업용 부동산의 임대차 계약은 주거용 임대차 계약보다는 보다 폭넓은 계약 자유의 원칙이 적용되는데 대신 주택 임대차 계약이 대개 1년 단위인데 반해 임대차 계약은 단위 자체가 보통 5-10년 정도로 더 길다. 퀘벡 몬트리올에 온 후로 소규모 마트, 대형 체인이 아닌 소규모 식당들을 많이 보았다. 단골로 다니는 마트만 해도 몇 십년 째 운영하고 있으며 3대가 같은 가게에서 같이 일하고 있는 모습이 인상적이었다. 8-6시로 평일에만 운영하는데도, 손님들도 꾸준하고 운영에 큰 어려움이 없다고 한다.
퀘벡은 중산층 이상에서도 자가 보유 비율이 매우 낮은 편이다. 그 이유는 주택 보유세 및 모기지 이자율 등을 감안하면 월세로 사는 것이 더 유리한 경우가 많기 때문이다. 특히 몬트리올에 오래 산 사람일수록 그런 경우가 많은데, 집주인이 월세를 올리기가 몹시 까다롭기 때문에, 몇 십년 전에 임대차 계약을 맺어서 계속 살고 있는 경우 그렇지 않아도 캐나다에서 낮은 편인 퀘벡의 신규 월세 시세보다 현저하게 낮은 월세로 계속 살 수 있기 때문이다. 따라서 한국처럼 무리하게 자가 주택을 보유하려는 중산층의 주택 수요가 많지 않다.
월세 수익을 추구하는 다주택 보유 수요를 살펴 봐도, 다른 자산에 비해 관리가 까다롭고 월세 인상도 자유롭지 않기 때문에, 이런 동기로 주택을 추가로 보유하려고 하는 수요 또한 적다. 과거에 노동 집약적 경제 중심지 였던 탓에 워낙 과거부터 있었던 주택 물량이 많은 것도 퀘벡의 부동산 가격이 다른 도시들보다 현저하게 낮은 원인이다. 경제지에서는 엄격한 세입자 보호가 주택 개선 및 신규 주택 개발을 위한 투자를 제약하여 경제 활성화에 악영향을 끼친다고 하는데, 학생, 청년 층이 낮은 예산으로 살 수 있는 환경을 조성하여 IT 벤쳐 인프라에 끼치는 긍정적인 영향이 더 크다고 보는 견해도 있다.
최저임금이 상승하면, 어떤 논리로 잘 설명한다고 해도 영세 자영업자들 입장에서는 어려움을 절감할 수 밖에 없지 않을까. 최저임금 인상문제는 영세 자영업자들을 고리로 부동산 정책과 밀접하게 연계되어 있다. 최저 임금 인상 비판론자들이 얘기하는 논거는 최저임금은 인상되는 대신 일자리는 줄어들어 결국 노동자와 영세 자영업자들 모두 손해를 보는 상황마저 올 수도 있다는 것인데, 영세 자영업자들이 겪고 있는 지대 수탈 문제를 해소할 수 있다면, 가장 효과적으로 반박할 수 있는 논리가 될 수 있다. 민주당에서 지대개혁론을 들고나오며 보유세 증세를 검토하고 있다고 하는데, 큰 틀에서 맞는 방향이라고 생각한다. 하지만 영세 자영업자들이 그 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 오히려 인상을 요구하는 빌미가 될 수도 있다. 그렇다면 퀘벡과 같은 세입자 보호 정책, 특히 영세 자영업자인 세입자를 보호하는 정책을 더 강력하게 추진한다고 하면 최저임금으로 나빠진 자영업자들의 사정을 조금이나마 개선하는 데 도움이 될 수 있지 않을까? 궁중족발은 무려 네 배의 월세 인상을 요구받았다고 한다. 최저임금 인상으로 맘 상한 영세 자영업자들에게 가장 어필할 수 있는 제도 개선은 건물주의 무지막지한 인상 요구 및 강제 퇴거로 상한 마음을 달래 주는 것이 가장 효과적인 대책 아닐지. 우선 법률적으로 계약 갱신권 강화 등 세입자 보호를 강화하는 것이 급선무이고, 임대차 관련 분쟁을 조정하는 퀘벡 주택공사의 중재원 같은 기관을 설립하는 것도 고려해 볼 만한 대안이 될 수 있을 것 같다.
퀘벡의 세입자 보호 대책을 벤치마킹하면, 부동산 시장 안정 뿐 아니라, 최저 임금으로 타격을 받는 자영업 보호 및 활성화, 창업 환경 개선, 고용 문제 개선에 좋은 참고가 될 수 있을 것으로 생각한다.
[참고한 기사]
주택 공사: 임대차 계약 갱신 관련 안내
https://www.rdl.gouv.qc.ca/https://www.rdl.gouv.qc.ca/en/renewal-of-the-lease-and-fixing-of-rent
퀘벡 부동산 가격이 부러울 정도로 낮은 이유
https://www.theglobeandmail.com/news/national/how-does-montreal-maintain-its-enviably-low-rents/article31285810/
몬트리올이 캐나다 부동산 상승세에서 벗어나 있는 이유
http://www.businessinsider.com/montreals-housing-market-is-very-different-from-canadas-boom-cities-2017-9
몬트리올 주택 가격 공개 웹싸이트, 주택 임대사업자들 불만
http://www.cbc.ca/news/canada/montreal/rent-prices-website-myrent-1.4159236
부동산 시장 개입에 반대하는 사설: 몬트리올의 현재 부동산 시장
http://montrealgazette.com/opinion/opinion-housing-is-best-governed-by-laws-of-the-market
https://gowlingwlg.com/en/canada/insights-resources/commercial-leases-in-quebec-(part-1-of-2)
소상공인이 임대차 계약 시 하지 말아야 할 일들.
https://www.huffingtonpost.com/melody-stevens/small-business-lease_b_1538058.html