일반적인 아파트 매매 원칙
입지와 타이밍이 가장 중요하다. 최근 전세가격이 올랐다면 전세량이 부족하다는 것이고 결국 매매가격이 오른다. 2년후 재전세시 전세율이 올라가 있을 확률이 크다.
- 수도권 역세권
- 대단지
- 소형 26평이하
- 편의시설많은곳(이마트 우체국 공원)
- 초중고 특히 초등학교 500미터 이내
- 개발 호재가 있는곳 매우 유리
- 거래활발한곳
- 실거래 가격들이 오른 곳
- 분양 물량이 적은곳
- 인구유입물량좋은곳
- 전세랑(수)부족한 곳
- 전세가 비율 높은곳
청울림 투자 원칙
- 급매만 산다.(시세보다 최소한 1,000만원 싸게, 부동산에 살것 처럼 자주 친분이 있어야 함)
- 실거주 여건이 좋아야 한다. (교통, 학교, 상권)
- 전세가율이 80% 이상인 물건, 매매가와 전세가 차이는 3,000만원 이하
- 20평형대 아파트, 방 2개보다는 방 3개로
- 전세 물건이 매우 부족한 지역과 단지일 것, 전세가 부족해야 쫓기지 않는다.
- 가급적 15년 넘지 않은 아파트, 15년 넘었을 경우 반드시 수리된 물건 매매
- 실투자금을 최대한 줄인다. 목표는 2,000만원 이내
현장 조사 전 사전조사
- 네이버지도/다음지도, 네이버 부동산(매물), 국토부 아파트 실거래가, KB 부동산(시세)
KB 부동산(시세)
-'시세' 메뉴에서 '천안시'를 클릭하면 천안 면적당 시세가 나옴, '높은 가격순' 정렬하여 평균이상인 지역 찾기
-'시세' 메뉴에서 '불당동'를 클릭하면 불당동의 아파트 시세가 나옴, '높은 가격순' 정렬하여 평균이상인 지역 찾기
부동산 시인(정보)
-지역 흐름 확인
-수요와 공급 분석
네이버 부동산(매물)
-아파트와 입지가 괜찮아 보이는 아파트 위주로 조사한다. 이때 대단지인 500세대 이상, 20평형대(66~100m2)로 대략적인 시세를 파악, 매매와 전세 격차가 너무 크면 다른 단지로 넘어간다.
-혹은 조인스랜드 부동산 사이트
해당 지연내에서 목표에 부합하는 단지 열 곳 정도 걸려내어 엑셀로 정리
실제투자 물건 현장 조사하기
1단계 : 실제 매물 찾기
- 최근 매매가와 전세가 흐름
- 매매와 전세 매물 수 파악 및 각각의 가격
- 교통, 학군, 편의성 등
- 내가 원하는 매매가와 전세가로 거래 가능한지 확인
2단계 : 매물 직접 점검하기
- 채광과 조망
- 습기 차서 곰팡이가 생긴 곳은 없는가(특히 베란다 차고, 수납장)
- 집 안에 수납공간은 충분한가
- 물은 잘 내려오고 잘 내려가는가
- 보일러는 오래되지 않았는가(10년 정도면 오래 되었다고 봄)
- 전열기는 잘 작동되는가
- 방문은 잘 열리고 닫히는가
- 마루 상태는 좋은가
3단계 : 매매가 조율하기
- 200만원 깎고 싶다면 400만원을 낮춰달라고 요청
- 통상 룰은 500만원을 요구하면 200만원이 깎이고, 200만원을 요구하면 100만원이 깎이는것이 통상 룰
- 집값이 오르는 시기에는 계약 단계시 망설이지 말것! 타이밍이 생명인 때에는 집 상태 등은 그리 중요한 요인이 아니다!! 작은 것 때문에 큰것을 놓치는 우를 범하지 말것
4단계 : 전세가 조율하기
- 매입한 집을 임내 놓는데, 이를 태면 전세가 2억 2천만원인걸 매매 계약서 쓴 직후에는 전세를 2억 3천에 놓는다. 단지 내에 전세 매물이 부족하다면 가능하다. 그렇기 때문에 전세가가 오르는 지역에 전세 매물이 부족한 단지를 골라야 한다.
현금 흐름
- 아파트 투자는 대부분 레버리지를 활용한 Gap 즉 시세 차익형 투자 혹은 단기 수익 위주로 투자 한다.
- 적게라도 고정적인 수익이 들어오는 투자를 병행하는 것이 좋다.
- 부동산 투자의 종착지는 결국 월세다.
감사합니다.