전월세전환율은 전세를 월세로 전환하는 비율을 의미한다.
예를 들어, 전세 1억 6천만원 집을 월세로 계약하는 경우 일부는 보증금을 내고 일부는 월세를 낸다.
보증금으로 4천만원을 내면 1억 2천만원에 해당하는 월세를 내야한다. 전월세 전환율이 5%라면 1년에 600만원을 내야한다. 월 50만원이다. 전월세 전환율이 4%라면 480만원을 내야하고 이는 40만원이다.
전월세 전환율(%) = 월세×12 / (전세보증금-월세보증금) × 100
현재 한국감정원에서 파악한 전국의 전월세 전환율은 6.4%이다. 아파트가 가장 낮고 연립다세대가 중간, 단독다가구가 가장 높다.
- 아파트 4.6%
- 연립다세대 6.6%
- 단독다가구 8.2%
- 종합 6.4%
<2011년 1월부터 전국 전월세전환율 추이>
Image Credit : http://www.kab.co.kr/kab/home/trend/market_trend01.jsp
서울시는 이보다 조금씩 더 낮다.
- 아파트 4.1%
- 연립다세대 5.1%
- 단독다가구 6.9%
- 종합 5.6%
<2011년 1월부터 서울시 전월세전환율 추이>
보증금 1천만원에 월세 10만원을 바꾸던 시대는 갔다. (혹시 아직도 그런 집이 있으려나? 전월세전환율이 12%나 된다)
전월세전환율은 지속적으로 낮아지고 있는 추세다.
그 이유는 금리가 지속적으로 낮아진 영향이 크다. 임차인은 낮은 저금리로 전세자금을 조달할 수 있기 때문에 4~8%대의 월세보다 2~5%대의 전세자금 대출이 유리하다.
저금리가 이어진다면 전월세전환율은 계속 하락할 것이다. 그러나 전월세전환율이 낮아진다고 월세가 낮아진다고 생각하면 오산이다.
하락의 방법은 안타깝지만 지금까지 월세가 낮아지는 것이 아니라 전세 가격이 높아지는 쪽이었다.