- 66 -
세금 항목 및 내역 국 가
항 목 내 역 필리핀 우리나라
부동산
취득시
취득세 물건가액의 0.5% 취득가액의 2%
등록세 물건가액의 0.25% 취득가액의 2%
인지세 평가액의 1.5%
매매금액 구간별로 차등
(10억초과-최대 35만)
교육세 - 등록세액의 20%
농어촌특별세 - 취득세액의 10%
보유시 재산세 평가액의 2% 이내 과세표준에 의함.
<표 3-11> 필리핀과 우리나라 부동산 세금 비교
자료: 이승호, 전게논문, p.53.
- 사유지 취득
필리핀 국민 단독 또는 필리핀 국민이 자본금의 최소 60%를 소유한 법
인 및 단체들만이 사유지를 취득할 수 있다. 1966년 발효된 ‘콘도미니엄법
[Condominium Law, 공화국법 제4726호(Republic Act 4726)]에 따라, 외국
인은 콘도미니엄 사업에서 아파트의 40% 이상을 소유할 수 없다. - 투자자 임대법
1993년 6월 시행된 ‘투자자 임대법’은 최대 토지 임차기간을 25년에서
50년으로 두 배로 연장하면서 25년 기간의 갱신 가능성은 계속 유지하였
다. 동법은 공업단지, 공장, 조립공장, 가공공장, 농업 관련 기업, 공업 및
상업용 토지 개발사업, 관광사업 및 유사사업을 설립하고자 하는 장기 투
자자들에게만 해당된다.
- 67 -
- 장기 임차권
장기 임차권을 받기 위해서는 관광사업의 경우 최소 500만 달러를 투
자하여야 하고, 투자금액의 70%는 임대차 계약 서명 후 3년 이내에 투자
되어야 하며, 최상 농지는 임차권 연장의 자격에서 특별히 제외된다. - 포괄적 농지개혁법
1988년 6월 시행된 ‘포괄적 농지개혁법(CARL)’은 농지의 재분배를 규
정하여 기업은 1,000㏊, 개인은 500㏊를 초과하는 토지의 임차권 계약에서
한도를 초과한 토지는 즉시 재분배되도록 하였다. - 외국인 토지 임대차
외국기업 또는 개인의 소규모 토지 임대차는 기술적으로 1992년 8월
29일에 시작하는 재분배 규정의 적용을 받게 되었으나, 최종 실시기한인
현재까지 무시되고 있으며, 2009년 2월까지 외국인에게 임차된 농지의 재
분배 사례는 없었다. - 부동산 등기
부동산 등기51)에 대한 절차 및 시스템은 있으나, 시대에 뒤떨어지고 제
대로 규제가 이루어지지 않는 것으로 나타나고 있으며, 또한 명확한 소유
권을 입증하는 것이 어렵고, 사법제도를 통한 分爭 解決節次는 오랜 기간
이 소요되며 복잡한 것으로 알려져 있다. - 조성민, 재산법입문[제2판], 디비북스, 2011, p.298.에 의하면 「부동산등기란 국가기관이 법정
절차에 따라 등기부라는 공적장부에 부동산이 상황과 권리관계를 기재하는 것 또는 그러한 기재
자체를 만한다.」고 하였다.
- 68 -
- 등기부 등본
필리핀에서 등기부등본은 크게 O.C.T와 T.C.T로 나뉘며, O.C.T
(Original Certificate of Title)는 우리나라와 비교할 때 토지의 보존등기52)
부등본과 같다고 할 수 있고, T.C.T(Transfer Certificate of Title)는 이후
매매·증여 등의 거래행위를 통하여 원소유자로부터 이전 받은 소유권자의
등기부등본을 말한다.
Ⅱ. 投資者 인센티브53)
투자위원회(BOI)가 ‘종합투자법(OIC)’에 따라 매년 투자우선계획(IPP)을
발표하고 그에 따라 부여되는 인센티브들을 관리하고 있으며, 투자위원회
의 인센티브는 100% 외국인 소유 기업들에게도 적용될 수 있다.
- 개척지위(Pioneer Status)
인센티브들로는 ‘개척지위’의 신규 사업들에게 사업 개시로부터 6년간
소득세 면제기간의 혜택이 제공된다. 또한 ‘개척지위’는 1) 상업적 규모로
필리핀에서 이전에 생산되지 않은 상품을 제조·생산하는 기업, 2) 필리핀
에 새로운 기술, 설계, 가공방법 등을 도입하는 기업, 3) 국가적인 경제목
표의 달성을 위해 필요한 기업, 4) 대규모 투자 및 표준 이상의 위험을 수
반하는 기업에게 부여된다.
- 남윤봉, 한국재산권총론, 동방문화사, 2010, p.222.에 의하면 「보존등기란 미등기 부동산을 처
음으로 기재하는 등기로써 등기부를 개설하는 것을 말한다.」고 하였다. - 한국수출입은행, 전게서, p.105.
- 69 -
- 비개척지위((Non-Pioneer Status)
투자우선계획에 열거된 ‘비개척지위의 신규 사업들은 4년의 소득세 면제
기간의 혜택이 제공되고, 확장사업은 3년까지 소득세 납부가 면제될 수 있
다. 이외에 투자위원회 등록기업은 자본재설비, 기계류와 관련 예비부품
및 부속품의 수입에 대해 0∼1%의 특혜 관세율을 적용받고, 동 인센티브
는 2011년 6월까지 또는 의회가 ‘종합투자법’을 개정할 때까지를 시한으로
5년간 적용받을 수 있다. - 인센티브 신청
투자위원회에 인센티브를 신청하기 위해서는 신청서, 회사소개서, 지정
양식으로 작성된 사업보고서, 소개서를 제출하여야 하고, 사업비용에 따라
1,500∼6,000페소의 수수료를 납부 한다. 신청기업은 투자위원회의 웹사이
트에서 온라인으로 신청서와 사업보고서를 제출할 수 있으며, 투자위원회
가 지정한 양식에 따라 작성된 재무추정 자료를 제출하여야 한다.
그 외 필요 서류들로는 정관 및 내규, 증권거래위원회(SEC, Securities
Exchange Commission)의 등록증명서, 과거 3개년도 감사받은 재무제표
및 소득세 신고서 등이 있으며, 투자위원회는 보통 신청일로부터 20영업일
이내에 인센티브 신청을 승인한다.
(1) 수수료는 사업비용의 1%로 이 중 1/10(단, 최소 5,000페소, 15,000
페소 이하)이 등록증명서가 발급되기 전에 납부되어야 한다.
(2) 투자위원회가 20영업일 이내에 승인하지 않는 경우, 신청서와 모
든요건을 갖추었다면 자동적으로 승인된 것으로 간주된다. 복잡한
사업은 현지 변호사 및 컨설턴트를 활용하는 것이 바람직하다.
- 70 -
- 기타 요건
‘종합투자법’에 따르면, 투자우선계획에 등록되어 있지 않은 사업활동을
하는 투자자도 인센티브를 받을 수 있다고 규정하고 있다. 인센티브를 받
기 위해서 내국인 소유기업은 생산품의 최소 50%가 수출용이어야 하며,
외국인 소유기업(외국인 지분 40% 이상)은 생산품의 최소 70%가 수출용
이어야 한다.
- 필리핀에 최소 75,000달러(관광업은 50,000달러)를 투자한 외국인은
거주, 복수입국 및 특혜를 허용하는 특별투자자 거주비자를 받을 자격을
가진다. - 1997년 ‘조세개혁법(Tax Reform Act of 1997)’에 따라 영업 순손실
의 이월이 가능하며, 총소득에서 공제되지 않은 영업순손실은 다음 3개 과
세연도의 총소득에서 공제할 수 있도록 이월될 수 있다.
Ⅲ. 地域 인센티브54)
- 메트로 마닐라 이외 지역
투자위원회(BOI)의 투자우선계획(IPP)은 1987년 이후 일부 예외를 제외
하고 메트로 마닐라에 소재한 사업에 대해서는 인센티브를 제공하지 않는
정책을 유지해 왔다. 반면, 필리핀에서 가장 빈곤한 지역 중 하나인 민다
나오 이슬람자치지역(ARMM)에 대해서는 인센티브 제공대상 사업 리스트
를 발표하고 있다. 최근 민다나오는 우리나라의 한진중공업이 라긴딩안공
항을 2013년에 완공목표로 건설 중으로, 접근성 개선효과 있을 것으로 기
- 상게서, p.116.
- 71 -
대되는 지역으로써 향후 투자지역으로 검토해 볼 만하다고 판단된다.
- 저개발지역
‘종합투자법(OIC)’에 따라, 저개발 지역에 소재하는 기업들은 해당사업의
개척 또는 비개척 지위에 관계없이 6년간 소득세 면제, 주요 인프라 및 공
공시설에서 발생하는 비용의 100% 세금 공제 등 추가적인 인센티브를 받
을 수 있다.
저개발지역의 개척 및 비개척 기업들이 1) 해당 사업의 근로자 수에 대
한 자본재의 비율이 근로자 1인당 10,000달러를 초과하지 않는 경우, 2)
순외화 수입이 영업 첫 3년간 연간 최저 50만 달러인 경우, 3) 현지원료
사용분이 전년도 총 원료비의 최소 50%인 경우 등에 해당하면 추가적으
로 1년간 소득세 면제를 받을 수 있다. - 적용 예외사업
투자위원회는 천연자원의 관리 개선를 위하여 광업 및 삼림 채취, 또는
원료 산지 인근의 광물 및 산림제품 가공업에 대해서는 상기의 추가 인센
티브 적용을 제한하고 있다.
Ⅳ. 반더미法(Anti-Dummy Law)
외국인 투자자들은 외국인 투자법(FIA)상 외국인 지분 보유와 관련해서
반더미법 위반 여부에 주의를 기울여야 하는데, 필리핀 반더미법은 외국인
이 외국인투자법에 따라 지분을 보유하고 있는 현지인의 지분권 행사를
- 72 -
방해하거나 금지하지 못하도록 규정하고 있고, 외국인이 외국인투자법에
규정된 외국인 지분율 한도를 초과하여 지분을 취득하는 경우 그에 대한
형사처벌 및 민사적 규제를 규정하고 있다.
예를 들어, 부동산 개발사업을 수행하고 있는 일부 한국 투자자들 중에
는 이러한 외국인 지분제한 규정을 회피하고자, 현지인에게 회사 지분의
60%를 취득하고, 위 현지인에게 주식포기각서나 주식양도각서 등을 이면
으로 받아두는 방식으로 현지인 지분을 통제하려고 하는 경우가 있는데,
이러한 현지인의 지분 통제방식은 반더미법에 위반되어 그 효력이 부인될
소지가 있고, 나아가 사업 전체구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 점을
유의해야 한다.55)
- 김혜라, 「필리핀 진출 시 외국인 투자자로서 유의할 점」, 법무법인 지평지성(Vol.4), 2011.
- 73 -
第 4 章 클락 經濟自由地域 리조트호텔 開發現況
및 分析
第 1 節 클락經濟自由地域 現況
Ⅰ. 設立背景 및 클락개발공사
클락경제자유지역은 1991년 11월까지는 미 공군기지였으며, 1991년 6월
에 인근 피나투보(Pinatubo) 화산 폭발로 인해 미군이 공식 철수하면서
그 부지가 필리핀 정부에 이양되었, 필리핀 정부는 대표적인 경제특구로
개발하기 위해 동 지역을 클락경제특구(CSEZ, Clark Special Economic
Zone)으로 지정하였다. 보통 경제자유지역은 외자유치 및 신성장 동력 발
굴 또는 국제 교역의 활성화를 위해 지정56)되는데, 필리핀 정부 역시 기존
기지전환개발청(BCDA, Bases Conversion Development Authority)에서
관리하던 것을, 1993년 4월 행정명령 제 80호에 의거하여 대통령 직속기관
으로 클락개발공사(Clark Development Corporation)57)를 대통령 直屬機關
으로 설립하였고, 클락경제자유지역을 管掌하게 하였으며 클락개발공사의
기구조직 현황은 아래 [그림 4-1]과 같다.
현재 클락개발공사는 4,400헥터의 주개발지구(Freeport Zone)와 27,600헥
터의 특별경제지역(Special Economic Zone)의 전반적인 관리 및 개발기관
- 임종문, 「경제자유구역 개발사업 활성화 방안에 관한 연구」, 전남대학교 대학원 박사학위논문,
- p.25.
- C.D.C, The President's Report, Clark Development Corp., 2007. 11, p.1.
- 74 -
으로써, 1994년 4월 행정명령 제 174호에 의거하여 정부 경제정책의 일환
으로 최고 수준의 국제공항과 항공물류 기지를 구축하는 주요 역할을 담
당하고 있다. 뿐만 아니라 다른 행정명령 등에 의거하여 클락개발공사는
클락국제공항공사(CIAC, Clark International Airport Corporation), 기지전
환개발청과의 협조를 통해 클락을 필리핀 제1일의 국제관문공항으로써 개
발하고자 하는 목표를 세우고 있다.
[그림 4-1] 클락개발공사 조직도
자료: 클락개발공사(www.clark.com.ph) - 75 -
클락개발공사는 주로 내외국의 투자기업을 유치하는데 주 窓口役割을
담당하고 있는데, 주요 투자유치 산업은 항공 및 물류, 제조, IT, B.P.O,
(Business Process Outsourcing), 관광(은퇴촌, 테마파크, 골프리조트)등으
로 나눌 수 있다. 그에 따라 산업/물류지구(Zone), 상업지구, 주거/관광지
구, ICT지구로 나누어 개발 중이며, 임대가능지역은 C.D.C 홈페이지를 통
해 확인 가능하고, 전세계 기업을 상대로 지속적인 투자유치 마케팅 활동
을 벌이고 있다.
과거 미 공군지기였던 만큼 잘 정비된 도로 및 인프라와 클락국제공항
(DMIA, Diosdado Macapagal International Airport을 보유하고 있으며, 쾌
적한 住居環境 및 治安이 우수한 지역으로 각광받고 있는 지역이다.
[그림 4-2] 클락개발공사 장기 개발계획
자료: 클락개발공사(www.clark.com.ph) - 76 -
동 지역 내에는 2008년 기준으로 우리나라 투자기업이 33개사로 주요 투
자국인 한,중,일 중 가장 많은 수를 차지하고 있으며, 주요 기업으로는 삼
성전자, 풍산 및 요코하마타이어, 2009년 15억 달러 투자를 완료하여 반도
체 조림가공, 테스트 공장을 운영 중인 텍사스인트루먼트사가 있다.58)
Ⅱ. 인센티브 및 事業環境
영국의 파이넨셜타임즈의 FDI 매거진은 2011/2012년 미래 자유지역 25
개 선정에서 클락경제자유지역을 전세계 700개 자유지역 중 19위에 동지
역을 선정하였다. 비용효과(Cost effective) 1위, 전반적인 경제적 잠재력 7
위에 선정되었으며, 우리나라의 마산 수출자유지역이 19위에 선정된 것을
보면 클락경제자유지역의 괄목할만한 成長勢를 확인할 수 있다.
<표 4-1> 투자유치기관 별 유치실적(2011년 2분기) (단위: 10억페소)
상기 <표 4-1>을 살펴보면 클락개발공사는 필리핀 내 다른 투자유치인
- 임성주, 「클락경제자유구역 제조, IT, 관광투자기지로 각광」, 코트라 마닐라KBC, 2009.4. p.3.
- 77 -
투자위원회(BOI), 필리핀경제지대청(PEZA), 수빅만광역청(SBMA)에 비해,
2011년 2분기 36억페소의 외국인 투자유치를 기록하였고, 2010년 동기 대
비 1,524%라는 대폭 개선된 투자열기를 찾아볼 수 있다. 그중에는 우리나
의 국내기업인 동광 클락(주)에서 리조트개발 프로젝트를 위한 40백만불을
투자하여, 그해 5위의 주요 투자사로 선정되기도 하였다.
이처럼 국내외 사업자들이 클락에 적극적인 투자를 하는 것은 클락경제
자유지역의 파력적인 인센티브들이 그 중심에 있다고 판단할 수 있다.
- 주요 투자 인센티브 및 비지니스 비용
클락개발공사에서는 정부에서 정한 네거티브 사업을 제외한 각종 사업
투자에 대한 인센티브를 부여하고 있는데, 다른 일반지역과 달리 교육 및
언론분야 등의 특수분야를 제외한 대부분의 사업분야에 대해 외국기업의
100% 지분소유 및 설립이 가능하고, 해외 투자자에게는 특별 채류비자가
발급되며 특히 미화 25만불 이상 투자 시에는 무기한 채류 할 수 있는 특
별투자비자(Special Clark Investor's VISA)가 발급된다.
모든 국세, 지방세 대신 투자 사업자의 총 소득(Gross Income)의 5%에
대해서만 법인세를 납부하면 되고, 장비, 원재료의 수입 시 관세가 면제되
며, 완성품의 수출은 수출을 조건으로 70%가 면세혜택이 제공된다.
뿐만 아니라 자유지역 내에서는 무제한 면세품의 구매가 가능하고 역내
구매 시 부가세의 지불이 없으며, 부동산 세금의 면제, 별개 관세지역으로
의 완성품에 대한 자유로운 이동이 가능하도록 규정하여 투자자의 誘致活
動에 적극 힘쓰고 있다.
클락경제자유지역은 원칙적으로 부동산의 매매활동은 불가능하나, 클락
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<표 4-2> 클락경제자유지역과 타 경제지역 비교
구 분
필리핀
클락경제자유지역
싱가포르 두바이
국내
경제자유구역
유 치
목 표
제조, 광광, IT
금융·서비스업
중심
관광, 물류중심
복합형
글로벌 도시
전 담
기 관
클락개발공사
(C.D.C)
EDB
자유무역지대
관리청
경제자유구역위원회
(경제자유구역기획단
6개 구역청)
입 주
조 건
국내외 기업/투자자 차별 無
법 인
세 율
총소득 5% 18% 0% 25%
조 세
감 면
.별도 국세,
지방세 無
.지역내 부가세 無
.장비,원재료 수입
시 관세 無
특별 규정은
없으며 사안에
따라 탄력 혜택
세금 無
법인세, 소득세 등
.3년간 100%
.2년간 50%
(대규모 투자시 5연간
100%, 2년간 50%)
현 금
지 원
(*단, 저렴한
사업부지 임대)
EDB 탄력지원
(*단, 하이테크
기업 지원사례)
외촉법상 지원
인 력
저렴한 인건비
영어 상용화
영어 상용화 영어상용화
고급인력 풍부
(고등교육 이수 97%)
외 국
교 육
기 관
(영)브렌트
외인학교, 어학원
(호)Clark
Education City
국제사립학교벨
트(30여개),
Duke대, 네바다
런던비지니스
스쿨, 미시건대
네델란드 물류대학
주 거
고급 분양형 콘도,
다양한 타운하우스
특별 분양
임대주택 공급
기 타
.안전한 치안
.과거 미공군기지
로 인프라 우수
.방대한 녹지로
정주환경 쾌적
.안전한 치안
.영어 상용화로
.생활편의성,
정주환경 우수
.인근 중동국가
중 비교적 개방
된 문화
.외국기업 친화
적 분위기
개발과정으로
정주여건 다소 불편
출처: 경제자유구역단 홈페이지(www.fez.go.kr) 자료를 근거로 본인 재작성
- 79 -
개발공사와 협의를 통해 최대 75년까지 사업부지의 임대방식으로 사업을
개시할 수 있으며, 특히 이후에는 사업투자자의 地上權59)에 대한 권리 지
위가 확보됨으써, 클락개발공사와의 유기적인 관계만 유지한다면 실질적으
로 무제한적인 사업부지의 임대를 통한 사업을 영위할 수 있는 장점이 있
다고 볼 수 있다.
- 대지 및 건물 임대료
보통 임대비용은 토지의 경우 위치에 따라 다소 상이하나 최소 월간
$0.2/㎡이며, 건물의 경우 $1.0/㎡이다. 클락경제자유지역 투자가이드에 보
면 인상율을 보통 최소 3년간 동결이며 이후 4차부터 매 3년마다 10%인
상된다고 규정화되어 있으나, 클락개발공사와의 원만한 協議를 거친다면
얼마든지 調整이 가능하다. - 인건비
클락경제자유지역 내의 인건비는 2010년 5월 발표된 투자가이드를 살
펴보면, 총자산 30백만 페소(Peso, 라틴아메리카 몇몇 나라와 필리핀에서
쓰이는 통화단위, 2012년 9월 현재 1peso-26.99원) 이상의 기업의 경우 근
로자 일일 최소 일급은 302페소 또는 $6.83이상을 지급하도록 하고 있고,
소매 및 서비스 분야의 소기업의 경우 종업원 16명 이상일 경우에는 최소
291페소 또는 $6.57달러를 지급하도록 하고 있다. - 조성민, 전게서, p.481.에 의하면 「지상권이란 타인의 토지에 건물 기타의 공작물이나 수목을
소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 용익물권이다.」고 하였다.
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<표 4-3> 클락경제자유지역 기본 비즈니스 비용
구 분 비 용 비 고
임차비용
토지: 0.2/㎡/월, 빌딩: 1.0/㎡/월
- 사업개시 4년후 매3년마다 10% 인상을
기준으로 하지만, 협상에 따라 조정가능하다.
제조, 관광,
ITC산업
최저인건비
비농업분야(제조, 관광, 면세점 등)
- 자산 3천만페소 이상기업:302p/일
- 자산 3천만페소 이하기업:294p/일
소매/서비스 분야 소기업 - 종업원 16명 이상:291p/일
- 종업원 16명 미만:277p/일
- 5월
기준
(8시간/일)
전 기 5.22페소/㎾ 2010. 4월기준
통 신
상업용: 936.41페소/월
주거용: 542.19페소/월
국내전화: 3.75페소/분, 국제전화: $0.36/분
상하수도
산업/상업용
. 최초 0~10Cu.m: 218.21페소
. 31Cu.m 이상: 26.26페소
주거용
. 최초 0~10Cu.m: 109.11페소
. 31Cu.m 이상: 13.09페소
하수도요금:
총 수도요금
X 40%
쓰레기
처리비용
중소형 쓰레기봉투: 20.0페소
. 규격: 30“x36"x0.02/mm
대형 쓰레기봉투: 11,520페소
. 규격: 360/㎥32/㎥
종량제 실시
자료: Clark Freeport Zone Investor's Guide를 근거로 본인 재작성
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- 전기요금
필리핀의 전반적인 전력사정이 좋지 않은 관계로 전기요금은 다소 비
싼 편이며, 2010년 4월 기준으로 킬로와트당 5.22페소이다. 필리핀 전력공
사(NAPCOR, National Association for PET Container Resource)에서 국
영 전사(Transco, National Transmission Corp.)를 통해 직접 공급되므로
다른 지역보다 안정적인 電力供給이 가능하다고 볼 수 있다.
Ⅲ. 事業承認 節次
클락경제자유지역에서 부동산개발사업을 하기 위해서는 기본적으로 클
락개발공사의 모든 유관채널을 거쳐야 한다고 볼 수 있다. 최초 사업투자
의향서 제출에서 준공승인(Certificate of Occupancy) 및 향후 임대료 납부
까지 전반적으로 클락 내의 모든 사업을 관장하는 기관으로의 클락개발공
사의 역할은 클락경제자유지역 내에서 막강한 位置와 影響力을 행사한다.
- #1단계, 투자의향서 제출단계
투자사(자)의 클락경제자유지역 내에서 新規事業에 대한 내부 의사결정
이 이루어졌다면, 공식적으로 투자의향서(Letter of Intend)와 <표 4-4>의
관련 서류를 제출해야 한다. 투자의향서에는 사업을 시행할 프로젝트를 명
시하고 투자의향서 부속서류로 요청되는 회사소개서, 프로젝트에 대한 클
락개발공사 자체의 환경영향 체크리스트, 투자사의 내부 이사회 의결서 및
회사사업자 등록증을 영문으로 준비하여 1차로 클락개발공사 마케팅 부서
에 제출한다. 이때 마케팅부서에서는 공식적인 제출 접수 확인을 위해 클
- 82 -
락개발공사 담당 辯護士의 확인(Seal)을 거친 후 제출하게 받는다.
이때 가능하다면 현지에 서류접수를 위해 체류하는 기간 동안, 마케팅부
서에 별도의 요청을 통해 개괄적인 프로젝트의 설명을 위한 클락개발공사
사장 면담을 요청하고, 사장과의 미팅을 통한 전반적인 향후 사업 청사진
을 설명하여 사업수행에 대한 신뢰를 높이는 계기로 활용하는 것이 효과
적이라고 본다.
뿐만 아니라 이때 사업프로젝트 수행을 위한 대상 可能 부지(Site)의 제
공(Information)을 반드시 받아야 한다.
<표 4-4> 클락경제자유지역 최초 사업투자 시 제출서류 목록
구 분 영문명 제출처
투자 의향서 Letter of Intent
Marketing
Department
회사 소개서 Company profile "
환경영향 체크리스트 Environmental Checklist "
이사회 의결서 Board Resolution "
회사 사업자등록증 Business Registration Paper "
자료: 본인 작성
- #2단계, 클락개발공사 보충 서류 접수단계
공식적인 투자의향서 접수가 완료된 경우, 보통 20일내에 클락개발공사
에서 추가적인 서류제출을 위한 별도의 공식적인 서신이 답지하게 된다.
통상 사업개발그룹(Business Development Group)의 부사장(Vice-
President) 명의로 <표 4-5>과 같이 추가 보충 서류 제출을 요구한다.
- 83 -
구 분 영문명 비 고
회사 사업자등록증 Business Registration Paper 대사관 공증
이사회 의결서 Board Resolution -
주요 주주 및
현지관리자 이력서
Resume of stock holders &
Key management officers
대사관 공증
회사 통장 잔고증명원
Certificate of Deposit/Money
Trust Balance
주 거래은행
프로젝트 지도 및
개발 조감도
Proposed site development plan
/ Location plan
대표이사 위임장 Power of Attorney -
특별히 제출기간이 정해져 있지 않기 때문에, 투자사측에서 차분하게 준
비하면 되나, 반드시 2차 제출서류 중에 사업자등록증과 주요 주주 및 프
로젝트 수행 현지관리자 이력서는 주한 필리핀 대사관에 공증절차를 거쳐
제출해야 한다. 가급적 클락개발공사와의 관계 증진을 위해 직접 접수를
권장하고 마찬가지로 사장과의 미팅을 통해 프로젝트 조감도에 대한 설명
을 통해 향후 클락경제자유지역의 長期的인 비전을 전달하는 것이 효과적
이다.
<표 4-5> 클락경제자유지역 2차 제출서류 목록
자료: 본인 작성
- #3단계, 사업부지에 대한 구체적인 확인 및 조사 단계.
클락개발공사에서 사업투자에 대한 전반적인 국내 투자사의 내부 검토
를 마친 뒤, 개발사업에 대한 구체적인 협상이 진행된다. 마케팅 부서에서
는 클락개발공사에서 보유하고 있는 사업부지 즉 賃貸可能 부지에 대한
정보를 제공한다.
- 84 -
뿐만 아니라 마케팅부서에서 직접 사업가능 부지에 대한 현지답사(Field
Inspection)를 할 수 있도록 지원하고, 현지 답사 시 직원이 함께 직접 임
대가능 부지를 설명하고 주변 인프라 상황 등에 대한 정보를 제공하여 준
다. 이때 중요한 사항은 바로 클락개발공사가 지정하고 있는 부지用度
(Land Use)와 高度制限(Building Height)에 관한 사전 확인이다.
본 연구자가 클락개발공사 관계자들과 미팅을 통해 확인된 사항으로는
부지용도에 대해서는 클락개발공사의 자체적인 의사결정으로 가능한 사항
으로 용도변경은 큰 문제가 되지 않으나, 고도제한에 관해서는 항공교통사
무국(ATO, Air Transportation Office)라는 타 정부기관에서, 특히 공항
주변의 건물의 신·개축 시에 모든 건물에 대한 높이 제한을 규정하고 있
으므로 잠재 개발부지가 타당성이 있다고 판단될 시에는 반드시 공식적인
서류를 통해 클락개발공사에 건축가능 높이를 질의하는 것이 효과적이다.
- #4단계, 사업부지 임대조건 협상단계
우선적으로 임대조건에 대한 협상단계에 들어가기 전에 투자사에서는
반드시 사전에 개발예정 부지에 대한 공식적인 선점이 중요하다. 즉, 공식
적인 서류(Letter of Site Development intent)를 작성하여 클락개발공사에
서 제시된 부지들 중 가장 사업성이 우수하다고 판단되는 부지에 대해 정
확한 주소와 면적 그리고 향후 어떠한 개발사업을 할 것인지에 대한 내용
을 담아, 공문으로 클락개발공사에 서류로 제출하는 것이 사후 증빙 효력
에 효과적이다.
이후 해당 개발 예정부지에 대한 공사 내부적인 검토가 완료되면 본격
적인 사업부지에 대한 임대조건에 관한 협상단계에 들어가게 된다. 부동산
- 85 -
의 수익이나 가치상승의 기대는 거의 전적으로 위치와 관련되어 있다.60)
따라서 사업부지 1차적 선택과 임대조건에 대한 협상단계는 향후 사업의
수익성 측면과 매우 밀접하게 관계가 있으므로, 그 어떤 단계보다 사업수
익 측면의 타당성 분석이 매우 중요한 단계라고 볼 수 있다. 즉 클락개발
공사 입장에서는 임대료를 높게 책정하여 클락개발공사의 수익성을 높이
려 할 것이고, 개발 사업자 입장에서는 임대료(임대료는 단위 평방미터
(㎡) 당 월간 임대료로 책정)를 보다 낮게 책정하여, 향후 사업수익을 극
대화하려는 측면이 있어 양사간의 協商條件을 놓고 줄다리기를 하는 단계
라 할 수 있다.
이때 자칫 실수를 하기 쉬운 측면이 바로 해외 개발사업 의욕에 앞에
클락개발공사에서 제시하는 임대 조건을 단기간에 수용하는 국내의 투자
사가 많으나, 대규모 부지의 적정 사업자를 찾는 것은 클락개발공사 입장
에서도 쉽지 않은 측면이 있으니, 반드시 일정기간 시간을 갖고 내부적으
로 다각도의 收益性 分析이 필요하다고 하겠다.
본 협상 단계에서는 우선적으로 클락개발공사 마케팅부서에서 먼저 개
발예정부지에 대한 자체적인 임대조건과 기타 제반 사항 등이 명시된 계
약내용협정서(Term Sheet, 본 연구자가 업무절차상 이해를 돕기 위해 임
의로 정한 명칭)를 제시한다. [그림 4-3]과 같이 계약내용협정서는 투자사
가 클락개발공사측에서 제시하는 모든 조건을 수용해야 하는 것은 아니며,
1차적으로 클락개발공사측에서 개발예정부지에 대해 투자자에게 조건을
제시한 것으로, 투자사 입장에서는 내부적으로 다각적인 사업 수익분석을
- 갈재상, 「수익률 분석에 의한 부동산 사업타당성에 관한 연구」, 홍익대학교 대학원 석사학위
논문, 1999, p.10.
- 86 -
통해 제시 條件에 대해 수용여부와 추가적인 協商(Negotiation) 여부를 판
단하는 기초적인 검토 자료로 이해하는 것이 타당하다.
일반적으로 계약내용협정서에는 아래와 같은 주요조건이 명시되어 있다.
(1) 계약 당사자(Parties of Agreement)
(2) 임대 예정부지 주소 및 면적(Location & Land area)
(3) 임대 기간(Lease Term)
(4) 임대료 유예기간(Grace Period, 투자자가 공사를 시행함으로 소요
되는 기간(공사기간)에는 임대료 발생을 유예해 주는 제도)
(5) 기타 고려사항(Consideration)으로 향후 사업수행 시 발생될 수 있
는 사업종목에 대한 세금, 이윤 공여율(Profit Share Rate) 및 정기 임대료
인상율 등을 살펴보아야 한다.
가. 임대 보증금은[(Security Deposit: 통상 월간 총 임대료의 6개월분
현금(US $) 또는 책임자 수표(Manager's Check)] 장기적으로 사업철수
시 회수(Refundable) 가능한 비용이다.
나. 선임대료 지불조건은[(Advance Lease Payment: 통상 월간 총 임
대료의 6개월분 현금(US $) 또는 책임자 수표(Manager's Check)] 기간
조정이 가능하다.
다. 이행보증 증권은[(Performance Security: 통상 월간 총 임대료의
12개월분에 대해 정부 서비스 보험시스템(GSIS, Government Service
Insurance System) 또는 클락개발공사에서 인증한 기업의 보증증권] 대체
가능하다.
(6) 기타 조건(Other Conditions)61)
- 보통 개발예정부지가 클락개발공사 내부적인 문제로 임대가 불가능할 시 다른 토지로 대체(대
- 87 -
살펴본 바와 같이 본 임대계약 시에 중요한 조건들이 계약내용협정서
(Term Sheet)에 들어있다고 보면 된다. 계약내용협정서는 1차적으로 클락
개발공사 입장에서 작성된 조건들이므로 투자사 내부적인 충분한 검토와
수익성 분석을 시행한 뒤, 수차례에 걸쳐 조건에 대한 추가적인 협상을 통
해 투자사의 최적모델을 산출할 수 있는 조건으로 협상을 마무리하도록
한다.
본 연구자의 현지 개발사업 프로젝트를 진행하여 온 경험으로는 상기
언급된 모든 조건들에 대해서는 얼마든지 재협상 및 조건 변경이 가능하
며, 경우에 따라서는 최종 임대료 협상 후 임대료 지불방식에 대해서도 협
상여지가 있으므로 철저한 내부 전략에 따른 협상 전략이 요구된다.
구체적인 임대료 협상과정에서는 재무부서장이 전체 임대료와 임대료
지불방식(Payment Condition)에 대해 현가가치방식(President Vale
Calculation)을 적용하여 임대료를 산출하게 되는데, 이때 할인율(Discount
Rate)에 따라 전체 임대기간 지불하여야 하는 임대료의 차이가 큼에 따라
계산식이 적용된 엑셀 데이터를 요구하여, 별도로 자체 분석을 통해 추가
적인 협상을 갖는 것이 효과적이다. 향후 계약내용협정서는 本 임대계약
(Lease Agreement)을 체결 시에 附屬書로 붙임이 되는 경우도 있다.
- #5단계: 본 계약체결(Lease Agreement) 단계
본 계약 체결단계에서는 반드시 필리핀 현지 변호사를 일정 수임료를
지불하고 내부 선임하여, 계약문안 검토 및 수정 그리고 최종 클락개발공
사와 계약협정 단계에 들어가는 것이 효과적이다.
토)할 수 있다는 내용이 기본적으로 들어가 있다.
- 88 -
[그림 4-3] 외자 투자기업 Term sheet 원본사본
자료: 클락개발공사, 국내 모기업간 체결된 Term sheet 사본 - 89 -
[그림 4-4] 외자 투자기업 Term sheet 번역본
자료: 본인작성, [그림 4-4] 영문본의 한글 번역본 - 90 -
필리핀 변호사는 국내 변호사와는 업무 영역이 다소 상이하다. 즉 필리
핀 현지 변호사의 업무 영역은 다소 방대하여 기본적인 계약 체결 시에
발생되는 업무 검토와 향후 사업자 개설뿐만 아니라, 자금의 현지 파이낸
싱 업무 및 개발과정에서 발생할 수 있는 각종 정부기관의 인·허가 및 막
후 조정 역할까지 그 업무를 수행한다. 따라서 현지 변호사를 선임할 때에
는 변호사의 경험과 막후 人的인 네트워크 범위까지 꼼꼼히 따져보고, 가
장 효과적인 변호사를 선임하는 것이 향후 事業修行에도 많은 도움이 되
리라 사료된다.
어느 나라나 마찬가지로 본 계약체결 시에는 개발사업 수행기간 중 발
생할 수 있는 여러 가지 리스크 요인들을 검토하여야 하고, 특히 계약해지
에 대한 내용 검토를 각별히 유념하여야 한다. 개발과정에서 자금의 일시
적인 곤란으로 발생될 수 있는 임대료 미지급에 대해서는, 약정 지급일과
는 별도로 지급일 이후의 유예기간을 계약내용에 명기하는 것을 요구하는
것이 필요하겠다.
뿐만 아니라 클락개발공사 측의 사유로 발생될 수 있는 공사의 지연 및
천재지변 등으로 인한 공사 지연 시, 그 기간에 상당하는 임대료를 猶豫期
間에 반영한다든지 또는 삭감해 주는 내용을 계약서에 포함시키는 것도
타당하겠다.
양사 간의 계약서 내용에 대한 검토가 모두 끝나면, 클락개발공사 사장
과 투자사 대표간의 최종적인 계약 날인을 하게 되는데, 보통 클락개발공
사 대회의실에서 양사 대표 및 관계자가 참석하여 본 계약서에 서명 날인
하고, 필리핀 현지 변호사를 통한 現地 公證을 실시한 뒤, 필리핀대사관의
공증절차까지 마무리하는 것이 계약서의 公信力을 높이는데 효과적이다. - 91 -
- #6단계: 본 계약 후 추가 절차
본 계약이 완료된 뒤에는 계약서에 명시된 조건에 부합되게 임대보증금
과 선임대료를 기한 내에 클락개발공사에 납부하여야 하고 변호사를 통해
이행보증 證券 가능기관을 확인 한 뒤, 증권 제출까지 마무리하면 기본적
으로 개발사업 초기 단계의 모든 절차는 마무리된다. 현지 법인설립 및 사
업자 신고에 관한 필요 절차에 대해서는 앞서 살펴 본 필리핀 부동산 개
발사업 시 법·제도의 설명된 절차를 참고하기로 한다.
Ⅳ. 인프라 및 便宜施設
개발사업 시 유의할 사항 중에 하나가 바로 사업 개발지의 편의시설 및
인프라 여건을 확인하는 것이다. 클락경제자유지역은 필리핀 정부에서 북
부 거점도시로 개발을 위해 기존 미군의 기본 인프라를 기반으로 체계적
이고 독립적으로 개발 및 관리되고 있어, 타 필리핀의 산업 및 관광특구들
에 비해 기본적인 주변 便宜施設과 인프라 與件 그리고 治安여건이 우수
하다고 하겠다. - 항공 인프라
클락경제자유지역은 미군의 공군기지가 위치해 있는 동안에 조성된 공
항 인프라를 활용하여, 현재 디오스다도마카파갈(Diosdado Macapagal) 국
제공항(DMIA)이 자유지역 내에 위치해 있다. 아시아에서는 유일하게 우
주왕복선이 착륙 할 수 있는 4킬로의 초대형 활주로를 포함한 2개의 활주
로를 보유하고 카테고리 1등급인 공항 시설을 갖추고 있다.
- 92 -
국적 항공편 취항지 취항일
필리핀
세부퍼시픽
방콕 화, 토
홍콩 월, 화, 금, 토, 일
마카오 월, 화, 금, 토
제스트항공 인천(서울) 매일
대한민국
아시아나 인천(서울) 매일
진에어 인천(서울) 주 5회
싱가폴 타이거항공 싱가폴 매일
말레시아 에어아이사 카티클란 화, 금
미국 스피릿 태국 전세기
전반적으로 클락경제자유지역은 도로 여건이 잘 갖추어져 클락국제공항
까지는 지역 내에서 최대 20분 내에 접근할 수 있다.62)
[그림 4-5] 클락국제공항(DMIA) 국제선 취항 노선편
자료: 클락국제공항(www.dmia.ph)
<표 4-6> 클락국제공항 취항 항공편
자료: 클락국제공항(DMIA, www.dmia.ph), 2012년 11월 기준
- 임성주, 전게보고서, p.3.
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클락국제공항은 <표 4-6>와 같이 필리핀 국적기외에 총 4개국의 7개
항공사가 취항하고 있으며, 2012년 12월 현재 인천공항에서 매일 운항하는
아시아나항공 및 필리핀의 제스트항공를 포함하여, 진에어가 주 5회 운항
중에 있다.
- 철도 및 육상 인프라
클락경제자유지역은 400킬로의 A등급 도로가 망을 갖추고 있으며, 2008
년도에는 수빅-클락-탈락 고속도로(SCTEx)가 완공 되었고, 이 도로는 클
락과 수빅경제자유지역을 남서로 연결하고 있으며, 북쪽으로는 공업개발을
위해 탈락지역까지 연결되어 있다. 이 고속도로는 클락경제자유지역의 항
공과 수빅의 항만을 연계하여 기업들에게 물류편의를 제공하는 데 기여하
고 있으며, 남쪽으로 마닐라까지 연결되어 있다.
[그림 4-6] 클락경제자유지역 육상 연계 교통망
자료: 클락개발공사(www.clark.com.ph)