클락자유지역 투자 참고 1

처음 명확하지는 않지만 무언가 새로운 변화에 대한 갈망과 삶의 새로
운 가치추구를 위해 시작하였던 대학원 생활이었던 것 같다.
분주하게 학업과 생활을 동시에 꾸려가야 했던 지난 2년 반의 생활은
분명 새로운 활력소이자, 학교라는 울타리에서 순수의 마음으로 사귐을 나
눈 새로운 벗들과 새로운 인문학적 가치에 눈을 띠게 만들어 주셨던 여러
교수님들을 알게 되었던 소중한 시간이었고, 앞으로 인생을 살아가면서도
마음에 새길 분명 의미 있었던 시간들이었던 같다.
이제 그 과정의 마침을 의미하는 논문을 마무리하면서 그 동안 도움주
신 분들에게 깊이 머리숙여 감사의 마음을 전하고자 한다. 우선 대학원 과
정을 원만하게 마칠 수 있도록 물심양면으로 도움주신 조직의 성대표님,
그리고 본 논문이 있기까지 깊은 관심과 지적역량을 끌어올려주신 하권찬
지도교수님, 사회인으로써 겸손함과 학생으로써의 자세를 새롭게 일깨워주
신 남윤봉교수님, 그리고 마지막까지 논문의 가치를 위해 관심을 쏟아주신
조성민교수님에게 깊이 감사드린다.
그리고 본 논문이 있기까지 여러 날, 늦은 시간까지 응원해주고 묵묵히
내조해준 사랑하는 아내 류희정과 나의 아들 김산, 김강에게 사랑과 고마
운 마음을 전하며, 한결같은 자식 사랑으로 걱정해주시는 홀로계신 어머니
에게 머리숙여 감사드린다.

1. 1. 1. 김 민 동
         ·························································································135

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  표 목차
  <표 2-1> 리스크 유형 ·························································································17
  <표 2-2> 해외 부동산개발사업의 주요 추진 절차 ·······································26
  <표 3-1> 필리핀 사무실 임대시장 동향 ·························································45
  <표 3-2> 사무실 임대 형태 ···············································································46
  <표 3-3> 콘도미니엄 임대료 현황 ···································································48
  <표 3-4> 상가 및 임대료 현황 ·········································································49
  <표 3-5> 주요 3개 산업단지 투자여건 현황 ·················································50
  <표 3-6> 한국의 對 필리핀 투자동향, 업종별 ··············································51
  <표 3-7> 외국인 투자 제한리스트 ···································································55
  <표 3-8> 투자우선계획 리스트 ·········································································57
  <표 3-9> 콘도미니엄 건축 인·허가 절차 ·······················································63
  <표 3-10> 필리핀 부동산 세금의 종류와 부과율 ·········································65
  <표 3-11> 필리핀과 우리나라 부동산 세금 비교 ·········································66
  <표 4-1> 투자유치기관 별 유치실적 ·······························································76
  <표 4-2> 클락경제자유지역과 타 경제지역 비교 ·········································78
  <표 4-3> 클락경제자유지역 기본 비즈니스 비용 ·········································80
  <표 4-4> 클락경제자유지역 최초 사업투자 시 제출서류 목록 ·················82
  <표 4-5> 클락경제자유지역 2차 제출서류 목록 ···········································83
  <표 4-6> 클락국제공항 취항 항공편 ·······························································92
  <표 4-7> 클락경제자유지역(CFZ) 내 편의시설 현황 ··································94
  <표 4-8> 환대시설을 위한 부지평가 시 고려요인 ·······································99
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  <표 4-9> 클락 리조트호텔 시설계획 ·····························································101
  <표 4-10> 추정 사업 손익분석표 ···································································112
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  그림 目次
  [그림 2-1] 해외 부동산개발사업 구도 ······························································24
  [그림 2-2] 해외 부동산개발사업 조직구성 ······················································31
  [그림 4-1] 클락개발공사 조직도 ········································································74
  [그림 4-2] 클락개발공사 장기 개발계획 ························································75
  [그림 4-3] 외자 투자기업 Term Sheet 원본사본 ·······································88
  [그림 4-4] 외자 투자기업 Term Sheet 번역본 ···········································89
  [그림 4-5] 클락국제공항 국제선 취항 노선편 ··············································92
  [그림 4-6] 클락경제자유지역 육상 연계 교통망 ··········································93
  [그림 4-7] 클락경제자유지역 리조트호텔 마스터플랜 ································96
  [그림 4-8] 사업부지(항공사진) ·········································································97
  [그림 4-9] 사업부지(위치지도) ·········································································98
  [그림 4-10] 클락개발공사 임대부지 프로파일 ··············································98
  [그림 4-11] 클락 리조트호텔 건물배치 레이아웃 ······································102
  [그림 4-12] Holiday Inn Hotel & Resort ···················································109
  [그림 4-13] Widus Resort & Casino(Vida Hotel) ····································110
  [그림 4-14] 분야별 비용지출 비율 ··································································111
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  國 文 要 約
  2008년 글로벌 경제위기 이후 우리나라의 부동산 개발사업은 거의 답보
  상태 국면을 맞이하였다. 건설경기 지수가 갈수록 후퇴하고 주택 거래 또
  한 실종된 상황으로 대출에 의존한 다수의 주택구입자들이 최근에는 이자
  와 원금 상환에 허덕여 가정의 경제적 존립마져도 위협받는 소위 하우스
  푸어라는 신조어가 생겨날 정도로 전반적인 부동산 경기가 하강 일로에
  있는 상황이다.
  이런 국내의 경기상황을 판단하여 볼 때, 부동산 개발사업은 해외로 눈
  을 돌려 새로운 투자처를 발굴하고 기회를 창출하는 것이 부동산 개발자
  측면에서 收益增大와 국가적으로도 國益에 도움이 된다고 생각된다.
  따라서 본 논문은 우선 부동산개발사업과 해외 부동산개발사업의 이론
  적 정리와 그 특성을 살펴보았고, 각종 리스크 요인과 관리방안을 정리하
  였다. 그리고 해외 부동산개발사업 시 추진구도, 추진절차 및 그에 따른
  효과적인 추진 조직을 살펴보았으며, 우리기업의 진출 사례 등을 통한 기
  업 및 국가 경제적으로 미치는 기대효과를 연구해 보았다.
  이러한 이론적 지식을 토대로 필리핀에 대한 외국인 투자자의 제도 및
  시장 환경과 각종 부동산개발에 관한 인·허가 사항들을 정리해 보았다. 특
  히 클락경제자유지역에서 현재 연구자가 진행 중인 개발사업 프로젝트를
  추진하는 과정에서 확인된 클락개발공사의 다양한 인센티브 제도와 제반
  업무추진 절차 등의 확인을 통해 클락경제자유지역 내에서의 보다 안정적
  인 리조트호텔 건설방안을 제시해 보고자 하였다.
  마지막으로 최근 부동산 개발업체들은 새로운 시장과 사업 아이템 발굴
• x -
  을 통한 생존전략을 모색하고자 해외 부동산개발사업에 다양한 방식으로
  진출을 시도하고 있는데, 부족하지만 이에 따른 문제점과 개선방안을 제시
  해 보고자 하였다.
  본 연구의 범위는 첫째, 해외 부동산개발사업의 의의와 특성을 살펴보았
  고, 그에 따른 리스크의 개념과 발생 요인 등을 정리해 보았다. 또한 해외
  부동산개발사업의 전반적인 추진절차와 사례 등을 통해 기업 및 국가차원
  의 기대효과를 예상해 보았다.
  둘째로는 막대한 개발자금이 투여되는 해외 부동산개발사업의 성패는
  바로 현지시장의 정확한 분석과 이해가 필수적인 사항이라고 판단되어, 필
  리핀의 부동산 시장현황과 투자 관련 법·제도 및 인·허가 사항들을 정리해
  보았다.
  세째로는 클락경제자유지역 내 리조트호텔 건설 프로젝트 과정에서 확
  인된 인센티브와 클락개발공사의 제반 사업추진 절차를 체계적으로 정리
  하였고, 안정적인 사업성이 발휘되기 위한 마케팅 전략, 경쟁호텔 분석 및
  예상 사업분석 결과를 도출해 보았다.
  마지막으로 현재 우리나라 중·소규모 개발업자들의 막연한 성공가능성
  과 비전문성에 기초한 주먹구구식 해외 부동산개발사업의 문제점과 그에
  대한 개선방안을 제시해 보았다.
  따라서 본 논문을 통해서 국내에 아직 체계적으로 정리, 연구되지 않은
  필리핀 클락경제자유지역의 경쟁력과 각종 인센티브 및 사업추진에 필요
  한 제반 업무진행 절차 등의 이해를 통해 다소나마 클락경제자유지역에서
  효과적인 부동산개발사업이 추진 되기를 희망한다.
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  第 1 章 序 論
  第 1 節 硏究背景 및 目的
  Ⅰ. 硏究의 背景
  필리핀은 국내에서 어느 지역이라도 통상 4시간 안에 도착할 수 있는,
  상대적으로 가까우면서 전혀 색다른 문화를 접할 수 있는 이상적인 관광
  목적지임이 분명한다. 뿐만 아니라 최근에는 기존의 항공편에서 저가항공
  사까지 참여한 항공편수 및 취항지의 증가로 필리핀으로의 접근성 기회가
  확대된 것도 사실이다. 그에 따라 필리핀을 찾는 국내 여행객들이 급속히
  증가되고 있으며, 타 영어권 국가에 비해 상대적으로 저렴한 고학력의 노
  동시장으로 인해 학생 및 일반인들의 어학연수가 매년 급속히 증가되고
  있고, 최근 들어서는 은퇴이민지로도 필리핀이 각광받고 있는 상황이다.
  이와 같은 이유로 천혜의 觀光環境과 풍부한 地下資源 그리고 우수한 勞
  動力 및 광활한 遊休地 등의 매력적인 요인으로, 필리핀에 대한 국내 부동
  산 개발자 및 기업들이 필리핀에 대한 투자가 인근 타 동남아시아권 국가
  에 비해 활발히 진행되고 있는 추세이다.
  실제로 이러한 필리핀의 다양한 장점으로 인해 국내기업들은 단순 투자
  를 벗어나 직접 개발에도 관심을 갖고 있어, 국내의 동광썬밸리그룹은 클
  락경제자유지역에 동광클락코퍼레이션을 설립하여 종합레져타운 건립을
  목표로, 1차로 2011년 9월에 한국형 오피스텔을 준공하였고 필리핀 현지
• 2 -
  인과 중국, 싱가폴 투자자들에게 좋은 반응을 얻고 있는 개발사례가 생겨
  나고 있다. 그러나 이와 같은 관심에도 불구하고, 해외 부동산개발사업의
  체계적인 이론적 정리가 다소 부족하고, 특히 필리핀의 부동산 시장에 대
  한 개발 관련 법·제도적 현황 분석과 클락경제자유지역 대한 연구가 부족
  하여 여러 기업들이 진출 시 어려움을 겪고 있는 상황이다.
  따라서 본 연구자는 필리핀의 부동산개발에 관한 법·제도적 현황을 살
  펴보고, 이를 기반으로 최근 해외 투자자를 위한 다양한 인센티브 제공으
  로 각광받고 있는 클락경제자유지역의 사업경쟁력과 사업 추진에 대한 전
  반적인 업무절차를 정리해 보았다. 뿐만 아니라 현지 리조트호텔 현황 분
  석을 통한 효과적인 상품 및 마케팅 계획을 제시해 보았고, 사업분석 결과
  를 통한 시사점 정리를 통해 향후 보다 경쟁력 있는 사업방안을 도출해
  보고자 하였다.
  Ⅱ. 硏究의 目的
  최근 2010년까지의 10년간 우리나라와 필리핀의 교역규모는 12배 성장
  하였고, 대 필리핀 투자규모는 2011년 6월 말 누계기준으로 1,290건, 투자
  금액으로는 16.3억 달러를 기록하고 있으며, 대외협력기금(EDCF) 지원 또
  한 2011년 9월말 기준으로 3,755억이 승인된 상황이다.1)
  뿐만 아니라 수출입은행의 필리핀 투자현황 중 부동산 임대에 대한 투
  자 역시 1억 달러가 넘는 상황으로 2007년 이후 지속적인 增加勢를 보이
  고 있다.

1. 한국수출입은행, 지역이슈분석 2011-13호, 2011, p.7.

• 3 -
  하지만 필리핀 부동산개발사업에 대한 연구가 국내에는 아직 부족한 상
  황이고, 개발사업을 완료한 개발업자라 하더라도 자료의 체계적인 정리가
  부족하여 필리핀 지역에서 부동산 개발사업을 한다는 것은 상당한 리스크
  를 수반할 수 밖에 없는 상황이다.
  따라서 본 연구에서는 필리핀 부동산개발사업 시 보다 면밀한 시장 현
  황과 법·제도 검토를 통해 시행착오를 최소화하고 안정적인 개발사업 접
  근방법을 제시하여 클락경제자유지역 내에서 효과적인 부동산개발사업이
  이루어지는데 도움이 되고자 하였다. 이를 토대로 특히 저개발국가에서 개
  발사업을 수행하는 중·소규모 개발 시행사들의 해외 부동산개발사업의 주
  요 문제점을 진단해 보고 그에 따른 사업 리스크를 최소화하기 위한 개선
  방안을 도출해 보고자 하는 것이 연구의 목적이다.
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  第 2 節 硏究範圍 및 方法
  Ⅰ. 硏究의 範圍
  연구의 범위는 일반적으로 지역적 범위, 시간적 범위, 내용적 범위로 구
  분할 수 있는데, 본 연구의 지역적 범위는 필리핀 루손섬 중부의 클락경제
  자유지역(Clark Freeport Zone)로 한정하였고, 시간적 범위로는 2007년을
  기준으로 2012년까지 필리핀 정부법 및 클락경제자유지역의 정부 관리기
  관인 클락개발공사(Clark Development Corp.)의 내부 외국인 투자규정 개
  정 시점 등으로 한정하였다.
  내용적으로는 필리핀의 부동산 개발사업 관련 법·제도적 내용 확인과
  인·허가 절차, 특히 클락경제자유지역의 다양한 외국인 투자자 인센티브
  및 개발사업 시행을 위한 단계적 업무절차를 확인하여, 효과적인 부동산
  개발 추진방안을 제시해 보았다.
  제 1장에서는 연구의 배경 및 연구목적을 중심으로 연구의 범위 및 방
  법에 대하여 기술하였다.
  제 2장에서는 해외 부동산 개발사업에 필요한 기본적인 이론과 각종 리
  스크 발생요인 및 관리방법을 알아보았으며, 부동산 개발사업의 추진절차
  와 국내 기업의 해외 진출사례 검토를 통한 기업 및 국가적 기대효과를
  살펴보았다.
  제 3장에서는 필리핀 부동산개발사업에 관한 각종 시장환경, 제도와 인·
  허가 및 외국 투자자에게 부여되는 인센티브 사항에 대해 살펴보았다. 특
  히 최근 강화되고 있는 반더미법에 관해서도 구체적으로 정리해 보았다.
• 5 -
  제 4장에서는 클락경제자유지역에서 부동산개발사업을 수행하기 위한
  클락경제자유지역의 전반적인 현황과 투자자에게 부여되는 각종 인센티브
  및 클락개발공사와 효과적인 업무추진을 위한 제반 추진 절차를 단계별로
  정리해 보았다.
  뿐만 아니라, 현재 연구자가 클락경제자유지역 내에서 참여하고 있는 프
  로젝트 사례를 기초로 신규 부동산 개발사업의 건축 및 부지선점, 현지화
  마케팅 전략, 사업성 분석을 통해 장기적인 미래 사업성을 예측해 보았다.
  제 5장에서는 최근 국내의 침체된 부동산 경기여파에 따른 해외 부동산
  개발사업이 다양하게 벌어지고 있는데, 그 중에서 중·소규모 부동산개발업
  자들의 해외 부동산 개발사업 문제점과 그 개선방안을 제시해 보았다.
  제 6장 결론에서는 본 연구를 통해 확인된 필리핀 부동산 시장 이해를
  토대로, 외국인 투자자 입장에서 필리핀 부동산 개발사업 참여 시 확인하
  여야 할 주요 법적·제도적 유의사항을 점검해 보았고, 클락경제자유지역에
  서 부동산 개발사업을 시행하기 위한 제반 절차와 유의사항을 도출보았으
  며, 안정적인 개발사업을 위한 리스크 관리와 현실적인 사업추진 방안을
  제시해 보았다.
  아직 연구 자료가 體系化되지 않고, 개발사업 관련 자료가 많지 않은 필
  리핀 부동산 개발사업의 주의할 점을 課題로 제시하고, 관련 비교 연구자
  료가 부족한 것을 연구의 한계로 제시하였다.
• 6 -

1. 硏究의 方法
   필리핀의 부동산 시장의 현황에 대해서는 필리핀 관련 국내외 출판물과
   연구자료, 공식기관의 발표문 및 통계자료 등의 주요 자료를 참고하였으
   며, 특히 클락경제자유지역의 외국인 투자가이드 매뉴얼(Clark Freeport
   Zone Investor's Guide)을 기초 자료로 활용하였다. 그리고 주 필리핀 대
   사관, 한국수출입은행, 세계은행의 두잉비즈니스 2012(Doing Business
   2012), 클락개발공사 사장보고서(The President's Report), 삼일회계법인
   필리핀 투자검토서(Investment Review Philippines), KOTRA 마닐라 무역
   관 보고서 등의 자료를 참고로 연구의 객관성을 높이고자 하였다.
   필리핀 정부의 기본적인 외국인 투자유치 정책, 법인 설립 절차 및 관계
   법령 등은 2010년 한국수출입은행에서 발표한 “필리핀 국가현황 및 진출
   방안”과 2010년 필리핀 한인 상공회의소에서 발표한 “필리핀에서 사업하
   기”(Doing Business in the Philippine) 등을 연구자료로 다수 참조하였다.
   본 연구에서는 각종 발표된 필리핀 경제등 사회전반의 통계 수치 및 현
   지 인·허가 절차 등은 여러 연구기관들의 연구자료 및 보고서 등을 참고
   로 최대한 자료의 객관성을 유지하기 위해 노력하였고, 일부 장기적인 전
   망 수치에 대해서도 연구자의 의견을 배제하기 위해서 기존 발표된 객관
   적인 데이터를 근거로 하여 자료의 신뢰도을 높이고자 노력하였다.
   클락경제자유지역 내 부동산 개발사업의 업무절차에 관한 사례조사 연
   구는 실제 현지에서 리조트호텔 개발프로젝트를 진행 중인 연구자가 프로
   젝트를 수행하는 과정에서 입수된 클락개발공사의 외국인 투자가이드
   (Clark Freeport Zone Investor's Guide), 업무 미팅 시 입수 및 확보된 각

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  종 업무자료 등을 기초로 하였다. 또한 클락개발공사 홍보 자료와 국내외
  법률 기관의 연구보고서, 필리핀 부동산 관련 서적 및 인터넷 자료 등을
  보조 자료로 활용하였다.
  하지만 클락경제자유지역의 부동산 개발사업 선행 연구가 부족한 상태
  이고, 뿐만 아니라 기존 소규모 개발사업의 사례 또한 객관적이고 체계적
  으로 정리된 자료가 불충분하여 연구자 개인이 직접 자료를 수집, 정리,
  분석하고 연구됨으로써 타 연구 자료와의 비교이해가 어려운 점이 한계로
  남을 수 있다.
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  第 2 章 海外 不動産開發事業에 關한 基本理論
  第 1 節 海外 不動産開發事業의 意義와 特性
  Ⅰ. 海外 不動産開發事業의 意義
  부동산 개발사업에 대해 학자들의 정의는 다양한데, 우선 외국의 학자들
  의 의견을 살펴보면 캐먼과 크로우(D. Cadman and L.A Crow)는 부동산
  개발이란 “우리가 점유하기 위해 하나뿐인 토지의 여러 가지를 모아 건물
  을 생산하는 하나의 산업이다”라고 정의하고 있으며, 링과 다소(A.A Ring
  and Dasso)는 “부동산 개발이란 완전하게 운영할 수 있는 부동산을 생산
  하기 위한 토지와 개량물의 결합”이라고 정의하고 있다.2) 또한 워포트
  (Larry E. Wofford)는 “부동산 개발이란 토지에 개량물을 생산하기 위한
  토지·노동·자본 및 기업가적 능력의 결합과정”이라고 표현하며, 보다 현실
  적인 정의를 통해 “부동산개발은 인간에게 생활, 일, 쇼핑, 레저 등의 공간
  을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동”으로 정의하였다.
  또한 다른 학자들은 부동산 개발사업이란 “인간에게 필요한 공간을 제
  공하기 위하여 토지와 개량물을 결합하여 분양, 임대 또는 운영할 수 있는
  부동산을 생산하는 활동”이라고 정의하였다. 부동산을 생산하기 위하여 토
  지를 개량하는 활동을 살펴보면 건축개량과 조성개량3)으로 구분할 수 있

1. 방경식·장희순, 부동산학 개론, 부연사, 2002, p.601.
2. 임혜순, 「사례분석을 통한 아파트 개발사업의 안정적 성공요인 분석」, 강원대학교 대학원 석사
   학위논문, 2002, p.4.

• 9 -
  는데, 전자는 토지 위에 주택이나 사무용 빌딩 같은 건축물을 세움으로써
  토지의 효용을 증진시키는 것으로 공간창조활동이라고도 한다. 후자는 부
  지정지나 도로공사, 상하수도공사, 전기공사 등과 같이 토지자체를 개량하
  는 것을 말한다고 하였다.
  이외 국내 안정근은 “토지와 개량물을 결합하여 실제로 운영할 수 있는
  부동산을 생산하는 것”4)이라고 하였고, 강정규는 “부동산 개발을 개발주체
  가 대상 부동산을 둘러싼 공간적, 물리적 환경을 개선하여 경제성 및 편익
  과 쾌적성의 효과를 증진시키는 활동과정”이라고 하였다.5)
  이와 같이 부동산 개발이란 인간의 사회활동 중 부동산과 관련된 활동
  에 그 측면을 맞춘 것이다. 결국 인간의 부동산 욕구를 만족시키기 위한
  부동산에 대한 제거와 개선에 관한 일체의 활동이 바로 부동산 개발이
  다.6) 사업의 개념은 일반적으로 “개발이라는 과정을 통하여 부동산의 가
  치를 증대하는 사업”으로 정의할 수 있는데, 이러한 부동산 개발은 현재
  상태를 변화시키는 신축, 증축, 개축, 수선 등을 포함하게 된다. 즉 부동산
  개발사업은 개발사업을 기획하여 각종 용도의 토지를 개발하고 나아가 건
  설업체에 직접 건설을 의뢰하여 건물을 건축하고 이를 분양·판매하는 사
  업이라 할 수 있다.7)
  해외 부동산 개발사업에 대해서는 아직 구체적인 정의가 내려진 바는

1. 안정근, 현대부동산학, 법문사, 2004, p.320.
2. 강정규, 「부동산 개발사업의 경영합리화를 위한 위험관리 방안」, 강원대학교 대학원 박사학위
   논문, 2003, p.10.
3. 최영진·홍성관·안효빈 공저, 부동산 개발 이론과 실무, 중앙일보조인스랜드(주), 2004, p.5.
4. 윤부영, 「부동산 개발사업의 위험관리 방안 연구」, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문,
   2007, p.4.

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  없으나, 해외 도시개발사업 정의와 부동산 개발사업 정의를 종합하여 결론
  을 내릴 수 있겠다.
  우선 해외도시개발에 대해 성장환·정연우는 “토목, 건축, SOC, IT 등 다
  양한 분야의 기술, 인력, 자본의 투입을 통해 물리적 도시를 건설하는 것
  뿐만 아니라 관련된 문화, 제도, 관련 서비스까지 제공하는 것”8)이라고 하
  였고, 조진철은 “규모와 시기에 따라 정의할 수 있으며, 규모 측면에서는
  개별 건축물을 포괄하는 단지개발의 집합체이며, 시기적 측면에서는 건설
  공사 이전에 토지의 취득 및 임대에 필요한 절차를 포함하는 초기 개발과
  건설공사 이후의 유지 및 관리를 포함하는 장기적 개념”9)이라고 정의하였
  다.
  따라서 그 동안 국내에 발표된 부동산 개발사업에 관해 정의된 개념과
  해외 도시개발사업의 정의를 종합하여 보면, 해외 부동산 개발사업은 “국
  내가 아닌 외국에서 다양한 분야의 기술, 인력, 자본을 투입하여, 인간을
  위한 생활, 일, 문화, 레저 등의 물리적, 공간적 환경 개선 및 제공을 위한
  토지와 개량물을 결합하는 활동으로 토지의 취득, 임대·분양 및 유지·관리
  서비스를 포함한다.”라고 개념을 정의해 볼 수 있을 것이다.
  Ⅱ. 海外 不動産開發事業의 特性
  부동산 개발사업은 정치, 사회, 문화, 제도, 법률 등 제반여건과 밀접하
  게 관련되어 전개되기 때문에 이러한 환경에 적응하고 대응해야 하는 숙

1. 성장환·정연우, 「해외 도시개발의 전략 및 추진체계」, 대한국토도시학회, 2009. 9, p.67.
2. 조진철, 해외도시개발의 진출 방향 및 전략, 국토연구원, 2008. p.13.

• 11 -
  제를 수반한다. 부동산의 주변 여건은 수시로 빠르게 변화하여 단기적인
  안목으로 대처하기 보다는 종합적이고 장기적인 계획으로 사업을 추진하
  여야 한다.

1. 합작투자회사 형태의 추진방식
   현재 우리나라 업체들의 해외 부동산 개발사업은 대부분 합작투자회사
   (JVC, Joint Venture Company)의 설립을 통한 방식으로 추진되고 있다.
   일반적으로 국내 중소기업들은 해외투자 초기에는 해외진출에 대한 리스
   크 감소시키기 위해 능력 있는 현지 파트너와 합작투자를 함으로써 원자
   재, 노동력, 마케팅능력, 유통채널 및 원만한 현지 국가의 관계 등의 이
   점10)을 확보하기 위해 현지 부동산 개발업체 또는 지방정부의 토지와 국
   내 건설업체의 개발자금이 결합하는 형태가 일반적이다. 이는 현지에서 리
   스크 발생 시 국내 본사에 미치는 영향을 최소화는 한편, 현지 업체가 지
   니는 장점을 살려 분양 마케팅 또는 자금조달 등의 측면에서 긴밀한 협력
   을 가능케하여 현지에서의 리스크를 최대한 줄이는 효과적인 전략으로 평
   가되고 있다. 100% 단독 설립법인을 통한 개발사업도 가능하지만 토지획
   득, 인·허가, 하도급 관리 등 실제 사업진행 과정에서 외국기업으로서 극
   복하기 어려운 문제들이 많기 때문에 대부분 합자투자 형태로 진출하고
   있는 것이 특징이다.
   특히 중국과 같은 개발 도상국가들은 토지가 국가소유이기 때문에 일
   정 기간 토지를 사용할 경우에는 권리를 보장해주고 사업을 시작한다. 필

1. 주재현, 「우리나라 기업의 해외직접투자 활성화 방안에 관한 연구」, 명지대학교 무역대학원
   석사학위논문, 1995, p.64.

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  리핀의 경우에도 원칙적으로 자연인인 외국인은 토지를 소유할 수 없고
  회사의 경우, 필리핀 법상 필리핀 회사만이 토지를 소유할 수 있는데, 필
  리핀 회사라 함은 외국인이 40%이하의 지분을 보유하는 회사만을 의미한
  다. 따라서 필리핀에서 부동산개발사업을 하기 위해서는 50년(1회 25년,
  추가 연장가능)을 상환으로 토지를 임대하거나, 주거목적 등의 사적인 용
  도로 토지를 임차할 경우에는 25년(1회 25년, 추가 연장가능)을 조건으로
  토지를 임대하여 사용해야 함을 유의해야 한다.

1. 높은 부동산 개발 리스크
   해외 부동산 개발사업은 국내에 비해 정보, 전략, 실행, 외부환경 측면에
   서 리스크 부담이 더 크다. 따라서 부동산 개발사업은 많은 시간과 광범위
   한 분야의 전문인력 그리고 막대한 자금이 투여되며 그에 따라 사회·경제
   적으로 파급효과가 큰 특징11)이 있다. 따라서 전략적인 측면에서 투자의사
   결정 및 재무적인 리스크 요인(換리스크 포함)을 세밀하게 고려하지 않을
   경우 사업실패로 이어질 수 있는 가능성이 높은 것이 특징이다.
2. 대 내·외적 큰 파급력
   해외 부동산 개발사업은 대체로 대규모로의 자금이 투여되는 사업임에
   따라 현지 국가에서는 고용창출을 통한 각종 소비 진작과 세수증대를 기
   할 수 있으며, 사업기간 중에 각종 개발 및 운영 노하우가 전수되기 때문

1. 박재용, 「부동산개발사업의 위험요인 분석 및 관리방안」, 대구대학교 대학원 석사학위논문,
   2008, p.7.

• 13 -
  에 특히 개발도상국가의 경우에는 장기적으로 해당 국가의 경쟁력 신장을
  도모할 수 있다. 더욱이 개발사업자 자국에도 철장, I.T, 자재, 금융, 서비
  스 등 지원 산업뿐만 아니라 전후방의 산업 연계효과를 기대할 수 있는
  파급력이 큰 사업이라고 할 수 있겠다.
• 14 -
  第 2 節 海外 不動産開發事業의 리스크 要因과 管理
  Ⅰ. 리스크의 槪念
  부동산 개발은 개발 자체가 내포하고 있는 불확실성 때문에 리스크 요
  소가 언제나 다양하고 복잡하게 존재한다. 따라서 이러한 부동산 개발사업
  은 도시 정책적 측면이나 규제적 측면, 사업리스크의 증대, 자금조달 등에
  서 문제를 내포하고 있다.12) 이러한 리스크 요인들을 학자들은 다르게 규
  정하고 있는데 그들 중 J. Haynes는 리스크를 손해의 가능성(Change of
  Loss)으로 규정하고, 리스크를 우연성과 구별하여 “어떤 행위의 수행이 바
  람직하지 않은 결과를 일으킬 수 있는지의 여부에 대한 불확실성이 존재
  하는 경우, 그 행위의 수행은 위험부담(Assumption of Risk)이다.”라고 기
  술하고 있다.
  리스크에 대한 또 다른 중요한 학설중의 하나는 리스크를 손해에 관한
  불확실성(Uncertainty as to Loss)과 구분하는데 이는 불확실성이 미래 사
  안에 대한 예측이 불가능하며 그 결과가 나쁘게 나타나는 경우, 그 불확실
  성을 리스크라 하며, 좋게 나타나는 경우를 기회라고 정의하기도 한다13).
  이와 관련하여 하디(C.O Hardy)는 손해의 개념을 표면에 내세우면서 리스
  크를 논하였는데, 그는 손실초래가 확실히 예상되는 경우는 그것을 미리
  비용으로 계상할 수 있기 때문에 리스크에서 제외하고, 단지 비용·손실 또

1. 오국환·이창석·정상철·강정규·황태수· 공저, 전략경영시대의 CEO[부동산입지선정·개발업]-부동
   산업 창업실무 시리즈Ⅳ-, 형설출판사, 2003, p.134.
2. 최성락, 「부동산 개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구」, 연세대학교 대학원 석사학위논문,
   2008, p.10.

• 15 -
  는 손해에 관한 불확실성으로 정의하였다.14) 이 정의에서 강조하고 있는
  것은 ‘불확실성’으로 자본의 파괴와 상실이 경영활동상 확실한 경우에는
  그것을 미리 비용으로 계상할 수 있기 때문에 리스크가 될 수 없다고 하
  였다. 그러나 자본의 파괴와 상실이 불확실할 경우에는 확률에 의한 판단
  에 따라 처리되는 결과를 초래하기 때문에 리스크에 관한 문제가 비로소
  발생한다는 것이다.
  Ⅱ. 海外 不動産開發事業의 리스크 要因

1. 리스크 요인

1. 전략 리스크 요인
   전략 리스크 요인 가운데 투자대상의 선정 및 사업 타당성 분석, 합작
   투자구도, 파이낸싱 조건 등 전략적 판단에 있어서의 실수는 결국 해당 사
   업의 수익성 악화로 이어지기 때문에 전략적 판단 리스크 최소화를 위한
   검증 시스템을 확립하는 것이 요구된다. 이를 보완하기 위해서는 자체 전
   문인력을 육성하거나 현지 에이전트를 고용하는 방안을 고려할 수 있으나,
   해외 부동산 개발사업의 특성상 어떠한 경우에도 에이전트 비용이 발생하
   기 때문에 이에 대한 추가 부담은 감수해야 하는 상황이다.
2. 실행 관련 리스크 요인
   실행관련 리스크 요인은 주로 구매 및 시공과 관련된 것이다. 실행을
3. 윤영식, 부동산개발학, 다산출판사, 2007, p.97.

• 16 -
  점검해야 할 현지 전문가가 없을 경우, 협력업체 파악 및 노무관행 숙지
  등에 차질을 빚거나 구매조달 구조 파악이 미흡해 원부자재 조달에 어려
  움을 겪는 경우가 많다. 분양판촉 및 A.S 분야도 현지 에이전트에게 의존
  해야 하는 등 상당한 에이전트 비용을 지불할 수 밖에 없는 점도 실행 리
  스크 요인으로 볼 수 있다. 실행 리스크를 최소화하기 위해서는 국내와는
  다른 현지 환경, 문화, 관습에 대한 지역전문가의 활용과 빠른 적응이 요
  구된다.15)

1. 환경측면의 리스크 요인
   개발사업의 성공을 위해서는 치밀한 전략을 설정하고 시시각각 변화하
   는 시장여건에 따라 발생할 수 있는 리스크를 효과적으로 관리하는 것이
   필수적16)이다. 해외 부동산개발사업의 경우 환경측면의 리스크 요인은 전
   략적인 자유도가 낮다는 점에서 프로젝트 수행과정에서 지속적으로 점검
   해야 영향을 최소화할 수 있다. 거시경제여건이 급변하거나 현지국가의 부
   동산개발 관련 정책이 변경될 경우 해당 프로젝트의 일정 및 수익성에
   직·간접적인 영향을 미치게 된다. 이 밖에 부동산 경기 순화상의 리스크와
   예기치 않은 수요변화, 경쟁구도 변화 및 환율변화 등이 부동산개발사업의
   환경리스크 요인이라 할 있다.

1. 리스크 요인별 유형

1. 양민영, 「해외 부동산개발사업의 문제점 및 개선방안에 관한 연구」, 서울시립대학교 도시과학
   대학원 석사학위논문, 2009, pp.10.
2. 이철규, 「골프리조트 개발사업의 리스크관리방안 연구」, 전주대학교 대학원 박사학위논문,
   2008, p.27.

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  구 분 리스크 요인

1. 법·제도적 리스크
   . 법률과 제도적 규제
   . 관련 정책의 변화
   . 개발 관련 인·허가의 지연
   . 개발 지역주민들과의 관계
2. 경제적 리스크
   . 시장의 불확실성과 불일치
   . 분양계획 및 분양가 책정의 적정성
   . 소비자 선호도의 변화
   . 국·내외의 급격한 경제적 환경변화
   . 주변 교통 및 분양 환경 변화에 따른 리스크
   . 금리의 변동이나 차입근 상환계획의 변화
   . 건설비용 등 투입비용의 변경
   . 기본 투자계획의 변경 및 오류
3. 기술적 리스크
   . 토지분석 오류
   . 설계 오류 및 변경
   . 공사기간 변경에 따른 부실시공
   . 하자발생
   부동산 개발에는 개발 사업자에게 손실 리스크가 항상 발생할 수 있는
   데, 그 리스크로는 <표 2-1>과 같이 법·제도적 리스크, 경제적 리스크, 기
   술적 리스크로 나누어 살펴볼 수 있다.
   <표 2-1> 리스크 유형
   자료: 임영술, 「부동산 개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구」, 한양대학교 행정·자
   치대학원 석사학위논문, 2009, p.46.

1. 법·제도적 리스크
   부동산 개발사업은 토지이용규제, 관련 건축 법규 등의 법적인 제한과
   공공편익시설의 사용가능 여부 및 사용의 방법 등에 대해 조사하고 이에
   대한 대비책을 사전에 강구하지 못함으로써 발생되는 리스크다.17)

• 18 -
  시설용도를 결정하거나 정부·지방자체단체로부터 인·허가 등을 얻고자
  할 때 여러 가지 법률과 제도적 규제를 받게 된다. 이러한 법률과 제도적
  규제로 인해 개발비용을 증가시키거나 심지어 인·허가를 받지 못하는 경
  우에는 사업자체를 포기해야 하기 때문에 엄청난 손실을 초래하게 된다.
  그러므로 개발사업을 추진하고자 하는 경우에는 먼저 고려하는 사업에 따
  라 계획과 법규, 그리고 지방자치단체의 조례 등을 검토하여 사업용도의
  적합성과 인·허가 시간을 체크하고 그 일정이 지연되지 않도록 철저히 대
  비해야 한다. 시장성과 수익성이 있는 프로젝트라 하더라도 법률에 위배되
  어 사업이 불가능하다면 사업자체가 안 되기 때문이다.
  뿐만 아니라 부동산 개발사업을 시행함에 있어 해당 지역주민의 여론
  향방이나 주민들로 인해 제기될 수 있는 반대에 대해서도 철저히 대비하
  여야 하는데, 그러기 위해서는 지역주민들과 잦은 화합과 프로젝트가 주민
  들에게 가져다주는 편익 등을 설명하여 주민들의 이해가 필요한 과정이
  다.18)

1. 경제적 리스크
   먼저 시장 리스크에 대해 살펴보면 부동산 시장은 가변적이다. 부동산
   시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담이 바로 시장 리스크이다.19)
   개발업자는 건설기간 중이나 완성 후 곧 분양되기를 원하기 때문에 시
2. 이재웅, 「부동산 개발위험 및 관리방안에 관한 연구」, 성균관대학교 경영대학원 석사학위논문,
   2005, p.24.
3. 임영술, 부동산 개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구」, 한양대학교 행정·자치대학원 석사학
   위논문, 2009, p.46.
4. 이원준, 부동산학원론, 박영사, 2002, p.326.

• 19 -
  장은 일차적 관심의 대상이다. 개발업자는 시장의 현재 상황과 개발기간
  동안에 가능한 변화를 추정하여야 한다. 공사기간 중의 이자율 변화, 원자
  재의 수급 및 가격변동, 가용인력의 수급 및 인건비 변화 추이, 기상변화
  로 인한 공사기간의 지연 등으로 투입비용이 증가한다면 비록 개발사업이
  공사수요를 만족시킨다 하더라도 계획한 당초의 이윤추구는 어려워질 것
  이다.
  부동산 가치와 리스크는 상충관계(Trade-Off)로 볼 수 있다. 부동산 리
  스크는 개발 완료시점으로 갈수록 줄어드는 대신에 부동산 가치는 반대로
  상승하게 된다. 그러므로 개발업자는 분양이나 임대 전략을 세우는 경우
  사업초기에 분양이나 임대를 하고자 하는 것이다. 이렇게 하는 것이 바로
  공실에 따른 리스크와 사업지연에 따른 이자비용을 줄 일 수는 있으나 그
  만큼 분양가격이나 임대료를 낮은 수준에서 결정해야 하기 때문에 반드시
  개발업자에게 유리하다고 볼 수는 없다. 그러므로 개발업자는 어느 시점에
  서 분양이나 임대를 실시해야 리스크를 최소화하고 이윤을 극대화 할 수
  있는지 면밀한 검토가 필요하다.
  다음으로 비용리스크는 개발업자가 수요·임대 및 생산된 공간의 시장가
  치를 정확히 평가한다 하더라도 개발사업으로부터 적정한 수익을 얻을 수
  있는냐는 생산에 투입된 비용이 얼마냐에 따라 좌우되는 경우가 많다.20)
  개발에서 건축비용을 정확하게 산출한다는 것은 쉬운 일이 아니므로, 인플
  레이션에서라면 비용은 빈번히 변화할 것이며 개발기간이 길면 길수록 리
  스크는 더욱 커질 것이다. 개발업자는 시공자와 계약에 따라서 이익을 보

1. 박흥미, 「부동산 개발사업의 사업성 평가 및 리스크 관리방안에 관한 연구」, 전주대학교 대학
   원 석사학위논문, 2007, p.67.

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  호할 수 있다. 고정건설비용으로 계약하면 계약자인 시공업자는 견적비용
  안에서 가능한 모든 대책을 세울 것이기 때문이다. 그러나 건축이 부실화
  할 우려가 있기 때문에 낮은 건설비용이 언제나 바람직한 것은 아니다. 반
  면에 초과비용부담의 리스크는 한결 줄어든다고 할 수 있을 것이다.21)

1. 기술적 리스크
   설계·시공·사용·관리·분양 등에 따른 여러 가지 기술 및 물리적인 리스
   크가 뒤따르고22), 토지분석 오류에 따른 제반 시공비용이 증가할 수 있으
   며 설계오류와 부실공사 등에 따른 하자발생은 개발업자 입장에서는 하자
   책임기간 내에 계속적인 리스크로 작용할 수 있다.
   Ⅲ. 海外 不動産開發事業의 리스크 管理

1. 합작개발 (Joint Venture)을 통한 리스크 분산
   해외 부동산 개발 사업은 중장기적이고 종합적인 시각으로 평가 및 진
   출해야 한다. 단계별, 전문부문별로 체계적인 전략을 수립하여, 일회적인
   수주 또는 개발 사업에 의존하기 보다는, 현지의 시장과 정책이 안정되고
   적절한 합작사를 만날 때까지 장기적인 관심을 갖고, 해외투자를 통한 진
   출을 모색해야 한다.
   국내건설업체나 능력 있는 현지개발업체와의 합작을 통한 공동개발 방
   식으로 리스크를 分散하는 것이 필요한 것인데, 이는 현지 파트너 회사를

1. 임영술, 전게논문, p.48.
2. 이원준, 전게서, p.327.

• 21 -
  통한 개발 초기의 가장 중요한 현지 인·허가의 원만한 해결과 건설과정에
  서 발생될 수 있는 각종 자재의 수입·통관의 신속한 처리 그리고 향후 분
  양 및 임대과정에의 현지 네트워크를 활용한 신속한 개발 자금회수 및 사
  업의 종결(Out)을 위해서도 필요하다고 본다. 특히 개발도상국가에서의 개
  발사업 경우 국내의 다수 사업운영 노하우를 현지 파트너 회사에게 이전
  및 전수하여 자산관리 및 운영에 대한 자체 경쟁력을 높이고 향후 운영수
  익을 기할 수 있는 방안을 제공 및 협력하는 것이 효과적일 것이다.

1. 철저한 시장조사를 통한 사업타당성 도출
   해외 부동산 개발사업 수행 시 사업 타당성을 검토함에 있어서 양질의
   정보를 바탕으로 보다 합리적인 방법을 활용하도록 해야 한다.
   철저한 시장분석 없이 미흡한 정보를 근거로 해외 투자를 하기로 방향
   을 결정해 놓은 뒤, 유리한 면만 확대 해석하고 불리한 면은 축소하여 의
   도적이고 자의적인 결론을 유도하는 경우 사업 실패 가능성이 높아진다.
   현지 부동산 시장을 잘 알고 있는 유능한 컨설턴트를 활용하여 시장조
   사 및 사업타당성 검토를 객관적으로 실시한 후 검증 절차를 거쳐 사업추
   진 여부를 결정해야 한다.
   특히 개발도상국들의 경우 국내 중·소규모 개발자의 개발사업 참여가 빈
   번한데, 이들은 경우 막연한 현지 지식과 일부 비전문 현지 사업 알선책
   (연구자는 부정적 의미의 사업 브로커로 표현)의 부정확한 사업가능성 정
   보에 의존하여 사업 착수를 하는 사례가 빈번한데, 이는 사업실패로 이어
   질 확률이 크고 특히 사업시행 전에 현지 브로커의 횡령 및 사기로 이어
   질 가능성이 있다.

• 22 -
  따라서 막대한 시간과 자금이 소요되는 개발사업 시행자는 부정확한 정
  보에 의존하기 보다는 다소 비용이 소요되더라도 현지 전문가 및 현지 개
  발 분석 전문업체 등을 통한 철저한 시장현황조사 및 타당성 검토를 통해
  신중하게 사업투자에 대한 의사결정을 내리는 것이 중요하리라 본다.

1. 전문인력 양성을 통한 현지와 견고한 유대관계 형성
   국제감각, 적응력 및 유연한 사고방식 등을 갖추고 해외에서의 경영활동
   을 효과적으로 해낼 수 있는 전문인력을 양성해야 한다. 현지문화와 국민
   성을 이해하고 상황변화에 유연하게 대처할 수 있는 지역 전문가의 능력
   이 크게 요구 된다.
   특히 해외 부동산개발사업은 기본적으로 국내와는 제반 사업 환경이 상
   이하기 때문에 현지 인적 네트워크에 대한 의존성이 강하다고 할 수 있다.
   따라서 원활한 의사소통을 기반으로 한 문화적 이해와 국제적 비즈니스
   매너를 갖춘 경험있는 전문인력을 통한 현지 파트너, 기관 및 정부와의
   유기적인 유대관계 형성이 차질없는 개발사업을 추진하기 위한 중요한 점
   중에 하나이다.
2. 내부 핵심역량과 연계된 정확한 사업방향 설정
   무엇보다도 중요한 것은 디벨로퍼 자신 및 개발업체의 내부 핵심역량이
   무엇인지를 파악하는 것이다. 국내에서의 부동산 개발사업과는 달리 낯선
   외국에서 개발 사업을 수행하는 데는 예기치 못한 어려움이 많이 따르게
   된다. 따라서 핵심역량이 불분명한 기업은 해외 부동산 개발사업에 대한
   성공확률이 낮기 때문에 기업이 보유하고 있는 核心力量을 투자대상국의

• 23 -
  입지조건 및 각종 인센티브 등과 결합될 때 어떠한 부가가치가 창출될 것
  인가에 대한 진지한 역량 검토가 필요하다.23)

1. 현지 업체와의 차별화
   국내 업체가 해외에서 개발사업은 한다는 것은 선행 연구 등에서도 확
   인된 바와 같이, 국내와는 매우 다른 사업환경 등으로 실패 확률이 높은
   게 현실이다. 하지만 다양한 국내의 사업 개발경험과 인테리어적 공간 구
   성 경험, 韓流에 편승한 상품 아이템개발 등을 살려 현지 업체들과 다른
   差別化 포인트를 발굴하고 적용한다면 보다 사업성공에 다가설 수 있다고
   판단된다.
   윤택만은 해외 개발사업의 성공요소 중에서도 특이하게 시점(Timing)24)
   의 중요성을 강조하여 “適期의 사업 착수 및 사업철수(Exit)” 또한 개발자
   입장에서는 신중하게 고려해 보아야 한다고 하였다. 이는 앞서 살펴본 바
   와 같이 해외 부동산개발사업은 다양하면서도 복합적으로 일어날 수 있는
   리스크 때문에 개발자는 항상 사업관련 전반적인 시장변화, 경기변동 및
   글로벌 환경여건을 종합적으로 판단하여 사업을 시작할 최적의 시점과 수
   익성을 극대화 할 수 있는 종료 시점을 포착하여야 한다는 뜻으로 해석할
   수 있다.

1. 황주명, 「해외부동산 개발사업 추진전략」, 건설관리학회, 2006, p.244.
2. 윤택만, 해외부동산개발 실무입문, 청람, 2010, p.124.

• 24 -
  第 3 節 海外 不動産開發事業의 推進過程
  Ⅰ. 海外 不動産開發事業의 構圖
  정부의 주거용 해외 부동산 취득허용 및 개인의 해외 투자제한 폐지 정
  책에 힘입어 국내의 개인 투자자를 대상으로 한 신규투자 계획수립의 필
  요성이 대두되고 있다. 특히 [그림 2-1]에서 보듯이 제 2금융권의 해외 부
  동산 투자 펀드 운용에 따라, 펀드형 해외 부동산 투자가 본격화 될 전망
  이다. 국내 건설사들은 해외에서 축적한 다양한 공사경험과 국내 주택개발
  사업 노하우(KNOW-HOW)를 바탕으로 금융권과 제휴하여 새롭게 해외
  부동산 개발사업 구도를 잡아갈 필요가 있다고 사료된다.
  [그림 2-1] 해외 부동산개발사업의 구도
  .
  자료: 황주명, 전게논문, p.245.
• 25 -
  기본적으로 해외 부동산개발사업은 다수 이해관계자들이 복잡하게 서로
  의 이해관계에 따라 엮혀있는 구조를 보이는데, 자본을 투자하는 투자자
  (사), 그 자금을 여러 금융기법과 결합하여 자금을 투자·운용하는 자산운
  용사, 프로젝트 발굴·기획에서 성공적인 사업추진을 위한 자금의 투자 및
  유치를 추진하는 금융결합 과정과 사후 투자자(사) 배당 등 일련의 과정을
  추진하는 개발회사, 시공을 담당하는 건설업체, 그리고 시공이 완료되었을
  시 적합한 수요자에게 상품을 매칭시켜주는 분양대행사까지 해외 부동산
  개발사업은 다수 이해관계자들이 참여하고 역할을 분담하여 추진하는 종
  합적인 협업사업이라 보아야 한다.
  최근에는 해외 부동산개발사업은 주택사업에만 머물지 않고 국내의 개
  발 및 운영노하우를 통해 리조트, 호텔 및 상업용 개발사업에 이르기까지
  그 영역이 확대되는 추세로서, 국내 부동산개발 경기하락에 따라 기존 아
  시아권을 넘어 러시아 및 카자흐스탄 등에 까지 적극적으로 신시장을 개
  척하는 업체들이 늘어가는 추세이다.25)
  이는 부동산 개발업체들이 국내 부동산 개발시장의 침체 상황을 돌파하
  려는 자구책의 일환으로 보여지나, 기존 국내 시장에서 경험한 다양한 사
  업 모델과 마케팅 전략을 바탕으로 장기적으로는 개발업체들의 국제경쟁
  력 확보와 다양한 개발상품 출현 및 개발시장의 글로벌화로 이어질 수 있
  는 긍정적인 측면이 강하다고 할 수 있다.
  Ⅱ. 海外 不動産開發事業의 推進節次

1. 황주명, 전게논문, p.245.

• 26 -
  해외 부동산 개발사업은 일차적으로 구상단계인 평소에 개발사업에 관
  한 아이디어와 적절한 규모, 개발사업 대한 수요자의 파악, 자금 조달방법
  등에 생각을 가지고 있어야26) 하고, 구상단계에 이어 실제 해외 부동산 개
  발사업 프로젝트 추진을 위한 주요 추진 절차는 아래 <표 2-2>와 같다.
  프로젝트의 추진 단계별 세부 검토 사항들은 프로젝트 내에서 각 부분별
  활동관계를 분석하여 각각의 활동들이 최적부분을 이룰27) 수 있도록 단계
  별 확인사항을 중심으로 해당 프로젝트에 적용하여 전체 스케줄을 관리하
  여야 할 것이다.
  <표 2-2> 해외 부동산개발사업의 주요 추진절차
  자료: 황주명, 전게논문, p.243.

1. 이명석, 「부동산 개발사업에 있어서의 위험요소와 의사결정 요인에 관한 연구」, 건국대학교
   부동산대학원 석사학위논문, 2007, p.7.
2. 박영배, 현대경영학: 이론 및 실제, 상조사, 1999. p.369.

• 27 -

1. 사업부지 정보수집 단계

1. 토지 관련 관계기관 방문조사
   도시계획, 면적, 소유권, 제한물권, 인·허가 절차 및 비용 등을 조사한
   다. 필요시 현지 법률회사 또는 부동산 컨설턴트를 고용하여 토지관련 실
   사를 수행한다. 클락자유지역의 경우 클락개발공사(Clark Development
   Corporation)에서 모든 토지의 관련 정보를 관리 및 제공한다.
2. 기반시설 방문조사
   부지 내에서 기반시설의 이용 가능성을 조사하고 기반시설 인입비용
   및 부담금을 조사한다. 종종 개발도상국의 부동산 개발사업에 있어서 기
   반시설 관련 비용 때문에 사업을 포기하는 경우가 빈번하다.
3. 항공사진 입수 및 부지 직접 방문조사
   최근에는 구글(http://maps.google.co.kr) 맵을 통한 항공사진 자료의
   활용이 빈번하게 활용되는 추세로, 최근 2년 내의 업데이트된 사진자료를
   손쉽게 확인할 수 있다.

1. 기초 타당성검토 단계 (Pre-Feasibility Study)

1. 개발대상 토지의 결정
   기초타당성 검토는 수집된 토지, 사업정보를 가지고 사업추진 가능성
   여부 및 기대수익률을 충족시켜 주는 적정 토지가격, 기타 사업조건을 점

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  검하는 단계로 최종적인 의사결정을 할 수 있는 판단기준이므로 철저한
  검토가 필요한28)데, 여기서 계산된 토지가격 및 사업 조건을 가지고 토지
  가 協商(Nego)에 착수한다.

1. 토지가 산정 및 매입 의향서 발송
   사업 목적에 적정하다고 판단되는 부지를 선정한 후 기초 타당성 검토
   (Pre-Feasibility Analysis)를 하여야 하는데, 여기서 가장 중요한 요소는
   공사비를 포함한 개발비용, 개발밀도, 주변 부동산 매매 및 임대가격 정보
   등이다. 기초 타당성 검토 결과 수익성이 있다고 판단되면 주요 계약 조건
   을 정리한 후, 의향서(Letter of Intent)를 부지 소유주에게 송부하여 계약
   조건에 대한 협상(Nego)을 시작한다.

1. 시장성 조사(Market Survey) 단계
   시장성 조사(Market Survey)는 현시점에서 객관적인 자료를 기준으로
   사업성을 제고하여야 하기 때문에 거시적 시장조사 뒤, 현장조사, 통계조
   사 및 설문조사 등의 미시적 시장조사를 실시29)하고, 추후 투자자 물색 및
   금융조달에도 활용할 목적으로 현지 시장조사 專門企業과 契約을 체결하
   여 실시하는 것이 리스크를 줄일 수 있다.
2. 항목별 사업성 검토 단계
   시장성 조사 다음 단계로는 실제사업을 위한 사업성 검토단계에 들어가

1. 대한국토도시계획학회 편저, 지역경제론, 보성각, 1999, p.89.
2. 한국능률협회, 시장조사 및 투자분석, 1998, p.42.