作者：紫竹张先生
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近日，杭州楼市出现万人摇号盛况，大量市民在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结，很多人为了增加中签率，动用了父母、子女的名额前来抢房，一位女性购房者甚至由于体力不支而在排队现场晕倒。图中提到的融信澜天和华夏四季，到底有什么魔力，吸引购房者如此的抢购，几百万的房子眼都不眨一下，就算去菜市场买白菜，好歹还挑拣一下呢。那是因为，这些新房和周围的二手房价格倒挂，而且倒挂的非常严重。融信澜天最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米。华夏四季单价仅26105元，而距楼盘直线距离仅2公里的二手楼盘万科西庐单价已达52000元。算算这个比例，接近5折了，也就是说，买到之后瞬间你的资产就无风险增值一倍，这哪是抢房啊，就是在抢钱，买的越多赚的越多啊。新房和二手房价格差距如此之大，难怪购房人如此疯狂，而实际上，面对这种套利机会，越理智的人，越会义无反顾的冲上去买，因为收益和风险的比例实在太划算了。这种情况正常吗？明显不正常，虽然我可能无法理解透彻房住不炒的政治深意，但是我也能直观的感受到，这绝对不符合房住不炒的精神纲领。为什么会出现房价倒挂现象一二手房折价率达到20%以上的城市都会引发对新房的抢购，如果是40~50%的，更是会出现万人空巷的盛况，中签比例堪比打新股，而且还频繁曝出有官员安插关系户来抢房的新闻。为什么在多个城市都出现抢新房摇号的情况，难道这些城市的领导不知道这样现象非常有违和谐吗？他们知道，但是他们没办法，2016年10月，中国主要的省会城市负责人在北京立下军令状，以2016年10月的房价为红线，严禁超越。这个限价令对一线城市如北上广深影响很小，因为他们是第一波上涨的，例如上海刚需盘出现滞销，金山某项目推出456套新房仅8人摇号，房价自己就上不去了。但是二线省会城市可就惨了，因为那个时候他们涨幅不多，后来上涨向二线城市蔓延之后，涨一倍，就会出现50%的倒挂率，最后实在压不住了，就只能用行政手段干涉房价，哪怕掩耳盗铃，也比行政问责要强。货币化拆迁是引发倒挂现象突然加重的根源 一开始的时候，一二手房的倒挂还不严重，因为压住了一手房价格，对二手房的预期是有影响的，二手房也上不去，自去年年底以来出现的严重一二手倒挂现象引发多城抢购，其核心原因就是货币化拆迁这个妖怪被放出来了。货币化拆迁，不再给予拆迁户以房换房，而是直接给予货币补偿让其向市场自由购买，这是个好政策，符合市场经济的精神，但是用在了这个错误的时机，就引出了天大的麻烦。以杭州为例，去年杭州市区拆迁力度空前，可能有5万多户。拆迁的基本都是城中村，每户都瞬间成为了千万富翁。这些人拿到现金之后，第一件事就是去市场上买房子，每户会购买一套大户型或者数套小户型来满足居住需要，这一下子就释放了接近5000亿的多头货币涌入市场。有房产中介人士向媒体表示，“比如去年城东融创某楼盘，有传言周边拆迁户购买量就占了将近一半。近期我们手中成交的大户型房源全部都是拆迁户（买走的），很多甚至是全款付清。”图3 杭州拆迁规划图图4 杭州七堡地区现状这五万户居民，自家房子已经被拆成一片废墟，是必须要买房住的，买新房要等二年才能入住，何况还买不到，没办法只能买二手房，于是杭州的二手房被迅速的抢购一空，价格嘛自然迅速飞涨。我这里举个例子，我们都知道A股里，很多大公司，例如茅台里面的很多筹码都是常年不动的，不买也不卖，就长期持有，如果这个时候，国家把各大公司的股东召集起来，说国家看上你们的股份了，出资2万亿购买你们的股份，然后你们拿这2万亿再去市场上自由购买股票，爱买啥买啥，但是必须买股票。你猜A股会涨多少？傻子都知道这么巨量的多头资金涌入股市，会让股市大涨特涨。楼市也是一个道理，杭州的这批拆迁户带着高达5000亿的货币涌入了市场，房价怎么可能不涨，而他们的老房子被拆迁之后，被开发成新小区，还需要2~3年的时间，于是杭州楼市出现了暂时的供不应求局面。为什么政府不敢放开一手房的控价但是这个供不应求只是暂时的，一旦这批新土地被改造成小区进入市场，供应量马上会激增，但是买方资金却已经在2年前就透支出去了，这个时候会出现供大于求的局面，杭州市只能启动第二批拆迁，用第二批拆迁户的资金去购买第一批拆迁改造出的新房子。但是，这里面一定是有缺口的，如果政府花5000亿买来的土地开发出的房子只能卖5000亿的话，那一定是巨亏的买卖。正常来说，政府花5000亿成本收来的土地，至少卖个7000亿才有赚头，7000亿的地买来之后，最终要卖到1.5万亿左右，开发商才能有赚头。第二批拆迁怎么都填不上这1.5万亿的缺口的，那就需要外来人口去接盘了，如果接不了，那价格必然下滑，当房价下滑的时候，就会出现一个具备中国特色的种族——闹事一族。买二手房的亏了，亏再多也没办法闹事，买卖自愿，盈利自担，风险自负。但是买一手房的，虽然还是买卖自愿，但是效果就不一样了，购房人会去闹事，去售楼部闹，甚至去政府大楼闹，这种事是屡见不鲜的。图5所以，二手房价格下跌很麻烦，但是一手房价格下跌更麻烦，尤其是在立下军令状之后，地方政府更不可能冒着违背中央意志的风险，去放松对一手房价格的管控，宁愿看起来像个闹剧，也比将来担责要好。严格限制一手房价格可以预防开发商高价拿地至于二手房的价格会不会脱离一手房迅速上涨，这个并没有什么必然关系，主要还是看供需关系而定。关于杭州的房价，这里还有一个数据要参考，截止4月份，杭州商品房库存去化周期仅在3个月左右，这个数据可以堪称是全国绝对前列，别说要去库存了，马上都快无房可卖了，库存如此之低，和杭州大拆大建制造大批千万富翁冲进楼市扫货是密不可分的。按我国中央所定的规矩，对库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。那么库存只剩3个月是个什么概念，那肯定是要显著增加供地，还要加快供地节奏的，实际上，从去年开始，杭州市的土地供应明显开始加速，杭州市区2017年全年成功出让土地153宗，总成交金额1942.98亿元，同比上涨21.6%，创历史纪录。而2018年的数据就离谱了，截至2018年5月28日，仅仅5个月，杭州市土地出让金达1244亿元，同比上涨210%。这些土地刚刚卖出，进入市场需要时间，所以对房产价格的打压是滞后性的，那么假设政府没有严格限制一手房的价格，那么就会给予开发商一个错误的市场判断。以华夏四季为例，他的售价是2.6万还是5.2万，对开发商的预期是完全不同的，开发商会按照现有的售价来评估他周围土地的价格，如果放开价格，那么开发商在今年的这波土地拍卖中，会疯狂的高价拿地，你不出高价别人出，土地就没你的份了。政府是多收钱了，但是风险也大了，如果2年之后房产大批入市，价格没有在现有的基础上继续上涨，开发商就很有可能亏损，如果价格不涨反跌，开发商亏损的会更厉害甚至可能会破产。这就严重损害了土地市场的可持续发展，对金融安全造成了重大威胁，并会被中央问责。所以，政府不能给开发商错误的价格预期判断，就压死开盘价，顶住巨大压力，绝对不能涨价，哪怕是万人排队的闹剧也不能涨，你就按照2.6万的开盘价，去倒推你应该多少钱拿地，等你拿的地开盘之后，政府还是按2.6万给你发预售证，你一分钱别想涨，这样可以最大化的预防金融风险，并且让土地财政可持续发展，而不是一锤子买卖后面一地乱摊子。那些去抢房的人疯狂的抢房，试图买了一手房直接把自住的老房子在二手市场抛售赚取差价。他们的确是无风险套利，但是风险不会消失，只会转移，转移到那些买二手房的人头上了。那些去买二手房的人，有没有考虑过当前杭州库存已经达到了历史最低点，在房源极度紧张下，房价也已经被推升到了当前货币环境下的极致，这个时候买很有可能是接盘侠呢。如果人人都不买，二手房的价格会迅速下去，直接和一手房拉平，但是很明显，现在很多人还在买高价二手房，这是为什么呢？因为，很多百姓，他们真的根本想不通这里面的门道，金融思维实在太过简单了。