안녕하세요, 벌써 두번째 글이네요...
요즘 가장큰 관심사는 역시 EOS이지만 아직 ICO에 참여를 할지말지 계속 고민중입니다.
ERC20 토큰의 거래에 대한 확실한 정보 입수후 EOS ICO에 대한 글을 마무리 짓겠습니다.
신정부 출범 이후로 사회의 가장 큰 관심사는 1) 가계통신비 인하... 2) 집값 규제 인것 같습니다.
또 인사문제로 시끌벅적하구요... 매년 내린다 내린다 하는 부동산 가격은 아직까지는 오르기만 하네요...
이번글을 통해서 향후 집값을 결정짓는 다양한 요인에대해 알아보도록 하겠습니다.
유안타 증권의 정원일 Analyst의 리포트를 참고했습니다.
Factors..
- upside 요인 : 수요증가(인구 수 증가, 1인가구, 소가구 증가), 선진국 대비 아직 낮은 집값
- downside 요인 : 세금규제, 대출규제 , 금리
1. upside 요인 : 수요증가 (핵가족/1인가구 증가 + ..)
고령화시대, 출산절벽등 많은 얘기가 있지만 아직 부동산의 수요는 살아 있습니다.
부동산의 경우 실물자산이자 필수재이니 실수요가 없어질 수는 없겠지요?
서울의 경우 아직 47.3%가 자가집에서 거주, 30.3% 전세, 22.4% 가 월세 기타라고 하니
당분간 이수요가 없어 질 리는 없겠지요? (필자도 ..캥거루에요.. 언제쯤 독립을 할 수 있을지..)
당분간 이수요가 없어 질 리는 없겠지요?
또 부동산시장에는 환경개선의 기능성이 높은 곳으로의 이주 의지가 있습니다. (역세권이며, 학군이며...)
2. upside 요인 : 서울의 집값은 아직 높지 않다!!!
다소 충격적이었어요.. 뭐 홍콩, 런던, 도쿄보단 싸지만 우리나라 집값은 엄청 비싸다고 생각했는데..
17년 소득대비 주택가격비율(PIR: Property Income Ration)을 보면 서울의 PIR은 17.8배로 257개의 도시중 33위에
해당한다고 합니다... 17년 모으면 집한채를 살 수 있다는 얘기인데.. (대출없이..) 33위면 인구밀도를 고려해도 상당히 낮지요?
PIR이 서울보다 높은도시는 북경/상해/선전/ 동경/방콕/리우데자네이루/상파우루 등이라고 하네요...
가계부채가 총액 1334조원을 넘어 역대 최고치를 보였다고 하는데요 ..
소득대비 부채비율도 121%로 낮은편이라고 합니다. 아직 버블이 터질많큼 끼진 않은것 같습니다.
1. downside 요인 : 세금규제
부동산 관련 세금은 여러개가 있는데요, 알아볼까요?
보유세: 부동산을 보유하고 있으면 내야되는 세금 재산세의 일종 (노무현 정부때의 종부세란 : 보유세의 일종으로 공시가 9억이상의 부동산에 만 차등세금을 부과)
양도세: 부동산을 다른사람에게 팔 때 내는 차액분에 부과하는 세금
우리나라는 외국에 비해 양도세 부담이 높고 보유세 부담이 낮다고 하네요.. (일본 캐나다 등은 보유세 비중이 80~90%이며 우리나라는 20~30% 수준) 앞으로 문정부는 양도세 취득세보다는 보유세 비중을 높여서 부동산 투기과열을 막을 가능성이 크다고 합니다.
2. downside 요인 : 대출규제
가계부채가 계속 늘다보니.. 신정부에서는 역시 대출규제로 부동산 시장을 규제하려고 하네요.
대출을 알기위해서는 기본적으로 두가지를 알아야 합니다.
LTV : 'Loan To Value ratio' 머리글자로 '주택담보대출비율'(현재 1금융권의 LTV는 70%입니다.) 예를 들어, LTV가 70%라면 시가 10억원짜리 아파트는 최대 7억원까지 빌릴 수 있습니다
DTI : 'Debt To Income ratio' 머리글자로 '총부채상환비율'을 지칭합니다.(현재 1금융권의 DTI는 60%입니다.) 연소득이 3000이라면 1800만원을 원리금상환으로 써야하고 그렇게되면 3억 5000정도까지 빌릴 수 있겠네요
박근혜 정부가 올려놓은 LTV를 다시 내리려고 하고 있습니다. LTV는 부동산 가격에 직격탄이 되겠네요
3. downside 요인 : 이자율
이자율이 높아질수록 월세가 유리해지겠지요 ...
<종합의견>
신정부는 다양한 방법으로 부동산 가격을 내리려고 하겠지요... 서울내 인구가 급감 하지 않는 이상
부동산의 가격은 쉽게 하락하지는 않을 것 같아요.
그대신 1) 고령화 2) 1인가구증가 에 맞춰 수요가 증가하는 소형평수의 노인이 살기 좋은 공기 맑고 대병원 근처의
부동산 가격이 오를 것 같고
출산율이 낮아짐으로 학군이 좋은 강남권보다는 근로자가 살기 좋은 강북권, 그중에서 개발이 한참인 동네가 오르지 않을까 싶습니다.
읽어주셔서 감사합니다!