Lohnt die Immobilie als Kapitalanlage?
Gerade der Erwerb von Eigentum gilt bei den Deutschen als solide Altersvorsorge. Nur welche Immobilie sollte man kaufen und welche besser nicht. Welche Kennzahlen können für eine Vorauswahl genutzt werden. Auf was sollte man achten?
Immobilie als Kapitalanlage: Die Rendite als Kennziffer
Die Rendite einer Kapitalanlage ist eine sehr gute Vergleichskennzahl, um mehrere Arten der Kapitalanlage miteinander zu vergleichen. Oft werden Renditen von vier bis sechs Prozent versprochen. Dabei muss man zwischen der Bruttorendite und der Nettorendite unterscheiden. Nur die Nettorendite, bei der wirklich alle Kosten abgezogen sind, kann hier genutzt werden. Alles andere ist Schönrechnerei, gerade da wir seit mehr als acht Jahren ständig steigende Immobilienpreise haben und diese aktuell eher stagnieren. Grob gesagt beschreibt die Rendite die Nettomieteinnahmen pro Jahr abzüglich der nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten.
Immobilie als Kapitalanlage: Gebraucht oder Neu?
Das ist immer wieder die spannende Frage. Letztlich geht es um eine Kapitalanlage, also um ein Renditeobjekt. Dies muss man mit der gebotenen Rationalität bewerten. Persönliche Vorlieben dürfen dabei keine Rolle spielen. Sonst kauft man schnell zu teuer oder in falschen Lagen. Die Kapitalanlage muss eine Rendite erwirtschaften. Diese ergibt sich aus dem Gewinn aus der Nettokaltmiete. Gerade Neubauten (Stand 11/2017) kosten derzeit so viel, dass sich keine sinnvolle Rendite mehr erwirtschaften lässt. Oft decken die Mieteinnahmen dann nicht mehr die Kosten. Das einzige, was hier noch bleibt, ist die Hoffnung auf Wertsteigerungen, die sich in der Regel nicht erfüllt. Gebrauchte Immobilien bringen in der Regel, selbst unter Berücksichtigung der altersbedingten Kosten, mehr Rendite. Diese sind aber auch schwerer zu bewerten. Hier gilt gekauft wie gesehen, ohne Garantie.
Immobilie als Kapitalanlage: Zur Selbstnutzung geeignet oder doch nur zur Vermietung?
Diese Frage stellt sich vor allem Investoren, die für das Alter vorsorgen möchten. Gerade mit Kindern benötigt man mehr Platz. Sind die Kinder aus dem Haus und möchte man später auch nicht mehr mehrere Stockwerke bewohnen, ist das Haus schnell zu groß. Hier böte sich an, in die schon dafür eingeplante Kapitalanlage zu ziehen und stattdessen das Haus zu vermieten. Spätestens ab der zweiten Immobilie stellt sich diese Frage aber nicht mehr.
Immobilie als Kapitalanlage: Was kann schiefgehen?
Grob gesagt, ziemlich viel. Das wohl Schlimmste ist, dass der Mieter einfach nicht mehr zahlt und nach einem im Schnitt drei jährigen Klagemaraton dieser auszieht und die Wohnung völlig verwüstet ist. Die meisten Kapitalanleger haben an dieser Stelle für immer mit der Immobilie als Kapitalanlage abgeschlossen. Hier sind schnell, auch bei einer kleinen Wohnung, zwischen 10.000 und 50.000 Euro verloren. Bei größeren Wohnungen entsprechend mehr.
Immobilie als Kapitalanlage: Single Wohnungen oder Familienwohnung?
Auch diese Frage lässt sich nicht so einfach beantworten. Single Wohnungen machen sinn, in Makrolagen, wo ein stetiger Bevölkerungszuwachs herrscht oder eine Universität vorhanden ist. Hier erzielt man mit den Single-Wohnungen deutlich höhere Renditen. Die häufigeren Mieterwechsel nutzt man, um die Miete auf das Marktniveau anzupassen. Investiert man dagegen in Gebieten, wo die jungen Leute eher wegziehen, ist die Familienwohnung die bessere Wahl.
Immobilie als Kapitalanlage: Kaufen oder Finanzieren?
Hat man das Geld auf dem Konto, dann ist jede andere sichere Anlageform besser, als 0% Zins oder sogar Strafzinsen. Hier kann die Investition in einen Neubau in einer exklusiven Lage in einer wachsenden Stadt die beste Option sein. Gerade in den besten Lagen und dort bei hochwertigen Immobilien, gibt es kaum Wertminderungen. Muss man die Immobilie jedoch finanzieren, muss man anders kalkulieren. Neben der Tilgung von mind. 2% kommt noch der Zins von aktuell im Schnitt 2% dazu. Man benötigt also mindestens eine Nettorendite von etwas über 4%, um nicht jeden Monat „drauflegen“ zu müssen.
Autor Marco Feindler, M.A.
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