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Andreas Sell

Der reichste Hausmeister Deutschlands

Andreas Sell verrät uns seine Geheimnisse über Immobilien und dem damit verbundenen Erwerb eines passiven Einkommens. Er erwarb sich ein beachtliches Vermögen und ist als der reichste Hausmeister Deutschlands bekannt.

Diesen Titel trägt auch sein lesenswertes Buch!

Er macht in seinen Häusern das Gleiche, was er früher auch machte. Er fegt das Laub weg, hilft bei Einkäufen.
Andreas ist ausgebildeter Banker und verfolgte den Ansatz zu einem passiven Einkommen zu gelangen, um dem alltäglichen Stress und dem damit verbundenen hohen Zeitaufwand zu entkommen.

So baute er parallel zu seinem Job ein Immobiliengeschäft auf. Andreas ist der Ansicht, dass es definitiv für jedermann möglich ist. Du musst Dich nur gut vorbereiten.

Eine Immobilie macht auch Arbeit, aber das Verhältnis von Aufwand zu Ertrag ist wesentlich geringer. Um einen Gewinn, eine Rendite zu erzielen, gilt es Fehler zu vermeiden und sich Fähigkeiten zu erarbeiten.

Andreas rät dazu, sich die grundsätzliche Frage zu stellen: Was ist mein Ziel?

Andreas wählt ein Zitat von Dr. Zitelmann, der dazu sagt:
„Finanzielle Freiheit bedeutet, dass man aus den Einkünften Miete, Rendite, Dividende und Zinsen sein Leben nachhaltig bestreiten kann ohne sein Kapital anzugreifen.“

Das hält Andreas für eine wesentliche Voraussetzung. Um sich ein Stück unabhängig zu machen, muss man sich die Frage nach der Art der Immobilie stellen.

Der Tipp kleinvolumig anzufangen, also zum Beispiel mit einer Etagen- Eigentumswohnung, ist zu hinterfragen.
Aus der Erfahrung von Andreas ist beim Kauf einer Wohnung für 200.000.-Euro eine Rendite von 10.000.-Euro im Jahr zu erwirtschaften.

Bei 90% der Kaufpreisfinanzierung rechnet er mit 7200.- Euro Kapitaldienst (Summe aus Zins und Tilgungsanteil bei 4%). Es verbleiben ihm vor den Steuern und Investitionen 2800.- Euro Rendite.

Der Käufer muss also 20.000.- Euro Eigenkapital aufbringen, dazu muss er noch die Nebenkosten zahlen, zum Beispiel den Makler. Andreas rechnet mit einem Gesamtvolumen von 40.000.-Euro, die bei einem solchen Kauf anfallen können.

Du brauchst im Immobilienbereich Eigenkapital. Aber Du musst darauf achten, Dein Eigenkapital nicht auf zu zehren, da Du ja sonst keine weiteren Investments tätigen kannst.

Als Unternehmer ist eine Eigentumswohnung nicht sinnvoll. Wer heute eine Eigentumswohnung kauft, begibt sich in eine Eigentümergemeinschaft, die die weiteren Investitionen bestimmt.

Es fehlt der eigene Gestaltungsspielraum. Das kann ins Geld gehen, deshalb ist zusätzlich angespartes Rücklage-Kapital notwendig.
Auch kommen die eigentlichen Verwaltungskosten dazu, die an einen Dritten abgegeben werden.

Wer sich ein größeres Immobilienvermögen aufbauen möchte, sollte, so rät Andreas, Mehrfamilienhäuser erwerben, da sich die Verwaltungsaufgaben sehr reduzieren.

Andreas kauft nur komplette Einheiten von klein bis groß. Am Anfang ist ein drei Familienhaus gut, mit 3 Mietparteien. Du suchst die Versicherungen aus, Du bestimmst, wann was an dem Objekt gemacht wird, Du kannst den Dienstleister auswählen, übersiehst, welche Kosten entstehen und wie Du Deine Rendite steigern kannst.

Das Mehrparteienhaus verursacht natürlich mehr Kosten. Es lohnt sich aber daraufhin zu sparen.
Die derzeitige Lage auf den Immobilienmärkten ist völlig neu bezüglich des Preisanstiegs.

Aufgrund der Null- Zins-Politik sind Kredite ungeheuer günstig, deshalb stiegen die Preise der Immobilien. Häuser, die mit einer 2 bis 3% Rendite angeboten werden, sind nicht attraktiv für Dich als Privatinvestor, wenn Du passives Einkommen aufbauen möchtest. Das liegt ganz schlicht an der Zinshöhe für Angespartes bei Banken.

Wo kannst Du also investieren?

Da die Immobilienmärkte in Deutschland sehr unterschiedlich sind, rät Andreas nicht in hochpreisige Immobilien in Ballungszentren zu investieren. Er schaut andere Standorte an.

Um die Rentabilität zu eruieren, ist es wichtig die Mieteinnahmen gegen den Kaufpreis aufzurechnen.
Wenn Du ein Objekt hast, das 20.000.-Euro Mieteinnahmen bringt, dann sollte der Kaufpreis das Zehnfache betragen, also 200.000 Euro.

Seine Bezugsgröße ist also die Mieteinnahme. Sollte der Kaufpreis mehr betragen, muss man sehr gut überlegen, wie sinnvoll der Ankauf ist.

Heute ist die Standortwahl ausschlaggebend. In seinem Buch beschreibt Andreas seine Berechnungen dafür genau. Wähle Städte mit einem Einzugsgebiet. Thüringen, Sachsen, Sachsen- Anhalt sind Gebiete, in denen Andreas nach Immobilien sucht.

Er schaut in Gebiete, wo die Bevölkerung wächst, wie zum Beispiel Gera mit seinen Hochschulen. Erkundige Dich über das Internet und lass Dich nicht vom Image einer Stadt abschrecken. Hast Du einen eingeschränkten Radius fällt so etwas weg, da Robert seine Häuser selbst verwaltet und die qualifizierte Neuvermietung übernimmt.

Die kaufmännische Verwaltung kannst Du von Zuhause aus bewältigen. Dazu werden gute Haus-Verwalter-Programme angeboten. Arbeite Dich in die einzelnen Bereiche ein.

So erkennst du das Einsparpotential. Wo sind günstige Verwalter, eine preiswerte Versicherung? Hier arbeitest Du den Mietern zu, um ein gutes Mietverhältnis zu erzielen.

Gehe also sorgsam mit Deinem Mieter als Geschäftspartner um!

Für die technische Verwaltung benötigst Du ein bis zwei Handwerksbetriebe vor Ort, meist Sanitär- und Heizungsfirmen. Kümmere Dich sofort um aufkommende Probleme Deiner Mieter.

Vor Ort ist eine Neuvermietung zu regeln. Dieser Aufwand lohnt sich und ist nicht allzu hoch.
Wenn Du ein Objekt bei ImmoScout mit dem Faktor 10/11/12 findest, lege vorher fest, zu welchem Preis Du das Objekt kaufen möchtest und mache ein Angebot, auch wenn Du einen niedrigen Preis anbietest, da oft der Verkaufsdruck des Verkäufers hoch ist.

Funktioniert dies ein oder zwei Mal im Jahr hast Du ein sehr gutes Renditeobjekt erworben. So baut sich ein gutes Portefolio auf.
Andreas schaut auf den Zustand eines Objektes.

Er kauft nur kern- oder völlig sanierte Häuser. Es muss nicht neu, sondern zeitgemäß sein. Ein Stand von vor 15 Jahren reicht völlig. Das trifft eher auf den Osten des Landes zu.

Achte darauf, dass die Elektrik nicht veranstaltet ist.
Lass Dich nicht abschrecken, wenn in einem Mehrparteien-Haus eine Wohnung verwohnt oder vermüllt ist. Das ist ein Hebel um den Kaufpreis zu drücken und der Kostenaufwand für die Renovierung ist nicht so hoch.

Die Wohnungen sind meist in diesem Zustand, weil sich der Vermieter nicht um seine Mieter gekümmert hat. Das kannst Du durch eine vernünftige Mieterauswahl vor Ort bereinigen.

Andreas schaut sich die Vorvermieterbescheinigung und den Gehaltszettel des neuen Mieters an, um die Probleme zu minimieren.

Andreas liebt seine Immobilien. Deshalb ist er oft da und informiert sich (fegen!) über die Mietergemeinschaft um eine möglichst homogene Gemeinschaft zu erreichen.

Deshalb vermietet er gerne an Berufstätige, die mit Sicherheit am Abend kein Rambazamba machen. Sind also die Wertvorstellungen von Mieter und Vermieter gleich, habt Ihr Euren neuen Mieter gefunden.

Der goldene Weg für die Finanzierung ist bei Andreas die non recourse Finanzierung, nachdem er durch klassische Finanzierungen sich genügend Geld zur Seite gelegt hatte.

Hier trägt die Bank keine persönliche Haftung des Vermieter ein, sondern die Bank bezieht sich rein auf das Objekt. Die Bank hat also keinen Zugriff auf das privateVermögen des Käufers.

Voraussetzung ist ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent. Ein guter Weg ist dafür über Finanzierungsvermittler zu gehen.
In seinem Buch zeigt Andreas an Beispielen ausführlich, wie er so erfolgreich wurde.

Nutze die sozialen Medien, um Dich zu informieren. Ein heißer Tipp ist Thomas Knedel, der ein erfolgreiches Buch dazu verfasste.

Andreas rät zur Teilnahme am Immopreneur-Kongress, der in diesem Jahr in Darmstadt statt findet.

Sei begeistert für Immobilien!

So verbringst Du deine Tage mit Dingen, die Dir Freude machen!

Unter dieser Link kannst du anmelden: http://bit.ly/2wrZjHa

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Liebe Grüße

Eva Abert