In dieser Reihe schreibe ich über Rechtsgrundsätze und aktuelle Themen die mit Recht zusammenhängen.
Zum besseren Verständnis empfehle ich zuvor die Beiträge über Grundstückserwerb und gutgläubigen Grundstückserwerb zu lesen.
Heute werde ich erklären was die Funktion von Hypothek und Grundschuld ist, sodann werde ich die wesentlichen Unterschieder herausarbeiten.
Hypothek und Grundschuld
Hypothek und Grundschuld sind sogenannte Grundpfandrechte und werden in das Grundbuch eingetragen (dazu muss natürlich noch eine Einigung nach § 873 BGB erfolgen).
Bsp: Wir nehmen ein Darlehen auf und bestellen dem Darlehensgeber zur Sicherung eine Hypothek an einem Grundstück, für den Fall, dass wir nicht zurückzahlen können. Nach Zwangsvollstreckung in dieses Grundstück, kann sich der Gläubiger an dem Verwertungserlös zur Tilgung unserer Schuld befriedigen.
Dass es in Deutschland mit Grundschuld und Hypothek zwei unterschiedliche Grundpfandrechte im BGB gibt, ist historisch bedingt. Das BGB entstand zur Zeit des deutschen Kaiserreichs und dies hatte viele Fürstentümer mit unterschiedlichen Grundpfandrechten. Aus Pragmatismus wurden einfach beide Grundpfandrechte ins BGB aufgenommen (neben der Rentenschuld).
Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Die Hypothek
Die Hypothek ist ein akzessorisches Sicherungsmittel, das heißt, ihr Bestehen hängt davon ab, ob auch die zu sichernde Forderung besteht. Also: keine Forderung, keine Hypothek, § 1153 BGB.
Eine gutgläubiger Erwerb einer Forderung ist dem BGB nicht bekannt. Da eine Hypothek ohne Forderung nicht erworben werden kann, gibt es grundsätzlich auch keinen gutgläubigen Erwerb der Hypothek (zumindest in der Theorie). Eine Ausnahme hierzu bildet § 1138 BGB, so wird für den Moment des Hypothekerwerbs so getan, als gäbe es doch eine Forderung (ist aber nicht immer anwendbar, z.B. bei § 1184 BGB). Weiterhin wird in § 1157 Satz 2 BGB normiert, dass die Hypothek in dem genannten Fall trotzdem gutgläubig erworben werden kann.
Es gibt die Briefhypothek und die Buchhypothek. Letztere kann nur mit Änderung des Grundbuchs übertragen werden (was länger dauert).
Der Eigentümer des Grundstücks muss die Zwangsvollstreckung in sein mit Grundschuld belastetes Grundstück dulden, § 1147 BGB (auch wenn er nicht der Schuldner der Forderung ist). Der Eingriff kann aber vom Eigentümer abgewendet werden, wenn er den Gläubiger zuvor befriedigt, § 1142 BGB.
Die Grundschuld
Im Vergleich zur Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch. Das heißt ihr Bestehen hängt nicht vom Bestehen der gesicherten Forderung ab. Somit ist es einfach möglich die Forderung auszutauschen, außerdem kann der Eigentümer eine Grundschuld auf sich selbst bestlellen (Eigentümergrundschuld). Diese kann dann an einen Dritten abgetreten werden, so bleibt der Dritte anonym.
Andererseits muss die Grundschuld nach erlöschen der gesicherten Forderung wieder herausverlangt werden, außerdem besteht eine Gefahr der doppelten Inanspruchnahme.
Eine weitere Einschränkung bringt § 1192 Ia BGB mit sich, wonach bei gutgläubigem Erwerb der Grundschuld durch einen Dritten Einreden die gegenüber dem bisherigen Gläubiger erhoben werden konnten gegenüber dem Dritten nicht mehr erhoben werden können (im Zweifel muss dann der Schuldner zweimal zahlen).
Bsp: A zahlt an B, die Forderung erlischt. A verlangt aber die Grundschuld nicht mehr heraus (z.B. weil er es vergisst). B überträgt die Grundschuld an den gutgläubigen C. C geht gegen A vor und kann sich gegenüber C nicht darauf berufen, dass er an B schon gezahlt hat (Schuldvertrag zwischen A und B wirkt nicht gegenüber C).
Quelle: Hanns Prütting, Sachenrecht
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