주택담보대출 용어 : LTV, DTI 지역별 대출보유별 규제비율
LTV
Loan To Value ratio의 약자, 주택담보대출 비율을 의미
은행이 주택을 담보로 대출 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말하는 것
예를 들어 LTV가 40%라면, 시가 10억 원짜리 아파트의 경우 최대 4억까지 대출 한도 가능
DTI
Debt To Income의 약자, 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산비율
연간 소득이 1억 원, DTI가 40%일 경우 연간 원리금 상환액이 4천만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한
(1) 투기과열지구 (29곳)
투기과열지구는 서울전역 (25개구), 분당구, 과천시, 세종시 그리고 대구 수성구가 해당되며, 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 높은 지역에 투기 억제를 위해 정부가 지정한 지구이다. 투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도제한이 강화되고, 재개발 등 조합원 분양권 전매가 제한되며, 정비사업 일반분양 및 조합원 분양 재당첨이 제한된다. 또한 자금조달계획, 입주계획 신고가 의무화된다.
(2) 투기지역 (12곳)
투기지역은 서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시를 이르며, 3개의 지역/지구 중 가장 강력한 규제를 받는 지역이다. 조정대상지역과 투기과열지구의 규제를 모두 받을 뿐만 아니라, 주택담보대출이 개인당 1건에서 세대 당 1건으로 제한된다. 실수요 거주목적이 아닌 투자목적의 주담대를 강력하게 규제하기 위함이다.
(3) 조정대상지역 (40곳)
조정대상지역은 주택가격 상승률이 물가상승률에 2배 이상이거나, 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역으로, 서울전역 (25개구), 경기 7개시, 부산 7개구와 세종시가 해당된다. 조정대상지역은 청약 1순위 자격요건과 오피스텔 전매제한이 강화되고, 다주택 양도세 가산세율을 적용받는다.
강화된 주택담보대출 규제, 신DTI와 DSR
2017년 10월 24일 발표된 10.24 가계부채 종합대책으로 신DTI와 DSR 등의 규제들이 신설되었다. 빠른 속도로 증가하는 가계부채로 인해, 갚을 수 있는 범위 내에서만 빌릴 수 있도록 하는 것이 취지다. 이에 신DTI가 수도권과 주택법상 조정대상 지역에 시행되었고, 2018년 3월 26일부터는 DSR도 도입되었다.
1. 보다 정확한 상환능력 심사를 위한 DTI 산정방식 개선, 신DTI
신DTI(%) = (주택 담보대출 원리금 + 그 밖의 대출이자) / 연소득
주택담보대출을 2건 이상 보유한 대출자의 경우, DTI 산정 시 기존 주택담보대출 원리금 상환부담 전액을 반영하게 되었다. 과거에는 기존 주담대의 이자만 반영하였지만, 규제를 통해 원리금까지 더해지게 된 것이다. 즉, “신규 주담대 원리금+기존 주담대 이자”에서 주담대 2건 원리금 모두 반영(“신규 주담대 원리금 + 기존 주담대 원리금 + 기존 주담대 이자”)하여 이를 신DTI라 부른다. 신DTI는 일괄적 규제 비율(기본 60%)로 적용된다.
복수 주택담보대출 대출자의 두 번째 주택담보대출부터는 만기제한을 도입하였다. 다만, 만기제한은 DTI 비율 산정 시에만 적용되기 때문에, 만기제한이 15년이라고 하더라도 상환기간은 15년을 초과할 수 있다.
대출자의 소득은 입증가능성, 안정성, 지속성 측면에서 파악한다. 소득산정 시 최근 2년간 소득기록을 확인함으로써 과거(최근 1년 기록 확인)에 비해 기간을 2배로 연장하였으며, 연금납부액 등의 인정소득과 카드사용액과 같은 신고소득 등은 소득산정 시 일정비율로 차감이 되게 된다. 또한 장기대출 시에는 주기적으로 소득정보가 갱신된다.
2. 전(全)금융권의 여신관리 지표로 정착한 DSR
DSR(%) = (주택 담보대출 원리금 + 그 밖의 대출 원리금) / 연소득
DSR은 대출자의 상환능력 대비 원리금상환부담을 정확히 반영하여 산정되기 위해 도입된 규제이다. Debt Service Ratio의 약자로 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 ‘전체 금융부채’의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 주택담보대출원리금 뿐만 아니라 신용대출, 학자금 대출, 할부금융 등의 원리금까지 전체 금융부채에 포함된다. 이에 기존 대출 상환부담이 과도하거나 소득상황에 비춰 신규대출 상환이 명백히 어려운 경우는 대출이 거절될 가능성이 커졌다.
2018년 3월 26일에 은행권에 도입된 DSR은 2018년 7월부터 2금융권에도 시범 운영되며, 10월에는 은행권에 일괄 적용될 예정이다. 규제 비율은 금융사별로 다르며, 100%를 넘기게 된다면 대출이 제한될 수도 있다.
주택담보대출의 원리금만 산정하던 과거와 달리 대출종류(주담대, 신용대출, 한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환)을 고려하여 대출자의 실제 상환부담을 반영하게 되었다.
