만 60세 미만이라면 아직 주택연금에 대해서 크게 생각해보지 않았을 것입니다. 하지만 노후 자금 마련을 위해 주택연금이 어떤 것인지, 어떻게 활용할 수 있는지를 미리 알아두는 게 좋습니다. 앞으로 대비할 노후 자금 규모에 주택연금을 포함할지, 포함하지 않을지에 따라 전략이 달라질 수 있기 때문이죠. 잘만 활용한다면 주택연금이 노후 자금 활용에 적지 않은 부분을 차지할 수 있습니다.
주택연금, 주택을 담보로 연금 지급
주택연금은 ‘역모기지론’이라고 부릅니다. 모기지론은 부동산을 담보로 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말하죠. 역모기지론은 주택을 담보로 연금을 지급받은 제도를 말합니다. 만 60세 이상의 고령자가 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공을 하고 매월 고정적인 생활자금을 연금으로 받는 대출입니다.
좀더 쉽게 설명하면, 연금을 대출받지만 집 한 채를 보유하고 있다면, 생애에 대출금을 상환하지 않아도 됩니다. 대신 사망한 후 집을 판매한 대금으로 대출금 상환을 하는 제도입니다.
2007년부터 한국주택금융공사가 운용하고 있기 때문에, 주택을 담보로 제공한 뒤 돈을 받지 못할 우려는 할 필요는 없습니다. 정부에서 운영하기 때문에 연금지급이 중단될 위험은 없습니다.
조건은 간단합니다. 부부가 모두 만 60세 이상이며 1주택자여야합니다. 주택 가격은 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택이어야 합니다.
수령 받을 금액은 주택연금을 가입한 날짜를 기준으로 주택가격과 집값 상승률, 기대수명 등을 고려해 결정이 됩니다. 종신 지급 방식으로 가입을 했다면 부부 중 한 사람이 사망을 하더라도 남은 배우자는 사망할 때까지 주택연금을 계속 받을 수 있습니다.
예상보다 수명이 길어져 담보로 잡힌 주택 가격 이상으로 연금을 수령하더라도 집에서 쫓겨나는 일은 없습니다. 부족분에 대해 향후 연금 수령자나 자녀가 갚을 필요는 없습니다.
사망 후 집을 팔았을 때 연금을 다 갚은 후에도 자금이 남았다면, 남은 자금은 자녀에게 상속이 됩니다.
<주택연금 제도, 출처: 한국주택금융공사>
지급 방식은, 종신 or 기간확정
주택연금을 지급받는 방식은 크게 네가지가 있습니다. △사망할 때까지 평생 받을 수 있는 종신지급방식, △10, 15, 20, 25년 등 일정 기간 동안 지급을 받는 확정기간방식, △기존 주택담보대출을 고려해 일정 범위 내에서 종신으로 지급받는 대출상환방식, △우대방식 등입니다.
종신지급방식은 평생 받을 수 있기 때문에 가장 안정적입니다. 아직 나이가 많지 않고 연금을 받을 수 있는 기간이 길다면 종신지급방식을 고려하는 것이 좋습니다.
<출처:한국주택금융공사>
확정기간방식은 선택한 기간 동안에 지급을 받을 수 있습니다. 기간을 지정하기 때문에 종신지급방식보다 수령액이 더 많습니다. 나이가 많다면 보다 많이 지급받을 수 있는 확정기간방식이 유리합니다.
대출상환방식은 기존에 주택담보대출이 있는 사람도 주택연금에 가입을 할 수 있도록 만든 것입니다. 요즘 대출없이 주택을 구매하기 어려운 상황을 고려해 만든 것입니다. 매월 대출상환을 위한 한도를 정하고 그 범위 내에서 일시에 찾은 후 나머지 금액을 월지급금으로 종신 지급하는 방식입니다.
마지막으로 우대방식이 있습니다. 우대방식은 부부가 1.5억원 이하의 1주택 보유자에 해당이 됩니다. 종신방식이지만, 일반 종신지급보다 월 수령액을 최대 15% 우대해 받을 수 있습니다.
한국주택금융공사 사이트에 방문하면 주택가격별 예상 월지급액을 찾아볼 수 있습니다. 주택연금에 가입하기 전 얼마를 받을 수 있을지, 또는 미래에 주택연금 혜택을 얼마를 받을 수 있을지 미리 예상을 해보고 노후자금 재테크를 준비할 수 있습니다.
단점은 없을까- 집값이 올라가도 수령액은 그대로
주택연금제도에도 단점은 있습니다. 한번 가입하고 나면, 집값이 변동이 있더라도 수령액은 변동되지 않습니다. 수령액 기준은 주택연금을 가입한 날짜입니다.
이후 집값이 하락한다면 이익일 수도 있지만, 갑작스럽게 집값이 상승을 한다면 수령액을 더 높일 수 있는 기회를 놓친 것이죠. 연금 수령자 사망 후에도 주택 가격이 높은 가격을 유지하고 있다면, 주택 매각 후 남은 자금을 자녀에게 돌아가기 때문에 완전한 손해라고 볼 수는 없습니다.
하지만 주택가격은 계속 변하기 때문에 상승했을 때 팔지 못하면 다시 하락할 수도 있습니다. 상승했을 때 그 수혜를 보고 싶다면, 주택연금을 해지할 수 있습니다.
집 한 채 있고, 집값이 상승할 가능성이 희박하고, 굳이 자녀에게 집을 물려줄 생각이 없다면 주택연금도 괜찮은 선택입니다. 하지만 아직 우리나라에서는 주택 소유에 대한 인식이 강해 주택연금에 대해 부정적으로 바라보는 시각도 있습니다. 주택연금에 가입하면, 은행에 집을 빼앗긴다고 여기는 사람들도 있습니다.
연금으로 받은 돈을 주택을 팔아 갚기 때문에 사망 후에는 소유하던 집이 사라지는 것은 사실입니다. 하지만 살아있는 동안에는, 주택의 소유권은 금융기관이나 정부가 아닌 당시 소유하고 있던 소유자로 유지되기 때문에 향후 주택 사용과 처분에 대해서는 자유롭게 결정이 가능해 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다. 주택연금은 국가에서 국민들의 안전한 노후생활을 위해 마련한 제도이기 때문에 노후 자금 재테크를 위해 활용하는 것도 나쁘지 않습니다.
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- 이유미
대학 때 컴퓨터공학을 전공했지만 코딩보다는 세상 살아가는 이야기가 궁금해 언론사에 몸을 담게 됐습니다. 이데일리에 입사한 후 기업금융, IT, 국제부, 증권부 등을 출입하면서 경제에 조금씩 눈을 뜨기 시작했고 2016년에 카이스트MBA 과정을 다니면서 기업에 대해서도 조금씩 눈을 뜨기 시작했습니다. 지금은 다시 IT, 핀테크를 담당하고 있습니다.