Hallo liebe Dach Community,
auch im neuen Jahr möchte ich meine Serie "Richtig vermieten" weiterführen und freue mich wieder auf den Austausch mit Euch. In den letzten Beiträgen sind wir schon an vielen Basics vorbei gekommen und es wird daher höchst Zeit, dass wir gedanklich unsere erste Wohnung kaufen.
Der Beitrag ist heute deutlich länger geworden, aber ich denke es sollte für jeden etwas dabei sein.
Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!
Auf diese Kriterien achte ich
Auch wenn es seit Jahren einen starken Wohnungsmangel auf dem deutschen Immobilien-Markt gibt, habe ich für mich eine Reihe von Kriterien festgelegt, welche eine Wohnung haben sollte, damit sie für mich als Kauf infrage kommt.
Kriterien:
- kein oder nur kleiner Renovierungsstau
- die Heizung muss nicht in den nächsten 5 Jahren erneuert werden
- Badezimmer verfügt über ein Fenster
- gute Lage*
- niedrige Energiekosten
- Balkon oder Terrasse
- positiver Cashflow
- mindestens ein PKW-Stellplatz
- Dusche
- Einwohnerwachstum in der Stadt/Gemeinde
*kurze Wege zu Schulen, Bahnhof oder Einkaufsmöglichkeiten
Durch diese Kriterien möchte ich sicherstellen, dass die Wohnung auch dann noch gefragt ist, wenn sich der Wohnungsmarkt in der Stadt mal ändert. Gerade kleinere Städte in denen ich vermiete sind zum Teil durch das weg ziehen der Bevölkerung betroffen. Bisher kommt es trotzdem noch zu einem Einwohnerwachstum von 0,8 bis 1,5 % aber wenn diese Zahl kippt, wird das erheblich den Wohnungsmarkt und die Mietpreise treffen.
Aus meiner Sicht solltet Ihr auch gerade am Anfang stark auf die von Euch festgelegten Kriterien beharren oder lieber etwas länger suchen, als einen schlechten Deal eingehen. Dabei ist mir an dieser Stelle wichtig zu betonen, dass meine Kriterien für Euch ganz anders aussehen können.
In größeren Städten ist ein Stellplatz zum Beispiel absoluter Luxus und jede Wohnung lässt sich auch ohne Stellplatz super vermieten. Dort ist der positive Cashflow und der Renovierungsstau am Gebäude viel interessanter.
Gerade beim Cashflow solltet Ihr am Anfang keinen Kompromiss eingehen, wenn Eure Haushaltsrechnung nachdem Wohnungskauf schlechter ist als vorher, dann verbaut Ihr Euch den Weg führ weitere Wohnungen. Persönlich kaufe ich nur Wohnungen, wo 85% der erwarteten Kaltmiete ausreichen um die Rate und Nebenkosten (Hausverwaltung, Rücklagen, etc) zu decken. So ein Sicherheitsabschlag wird auch immer von Bank vorgenommen. Dort heißt die Position Kaltmiete nach Bewirtschaftungskosten.
Die erste Wohnung finden
Hier muss ich sagen, dass es aus meiner Sicht keinen geheimen Zugang zu Immobilie gibt. Der einfachste Weg sind die großen Immobilienportale. Die meisten meiner Immobilien habe ich auf Immoscout oder ebayKleinanzeigen gefunden.
Der zweite Punkt ist Ihr solltet wirklich viel Besichtigen und auch einem Makler gegenüber klar kommunizieren. Damit meine ich was sucht Ihr, was habt Ihr vor, Eure Bonität herausstellen etc. Sprecht den Makler auch proaktiv an, ob er vielleicht noch weitere weitere Objekt hat, die Eure Kriterien erfüllen. Auf diesen Weg habe ich schon oft Informationen oder Exposes erhalten bevor diese auf den Plattformen veröffentlicht wurden. Allerdings habe ich über diesen Weg noch nie eine Immobilie gekauft, aber bekannte Investoren hatten zumindest mehr Glück.
Der dritte Weg ist Euer Umfeld. In vielen Länder gilt noch "über Geld spricht man nicht" und darunter fällt für viele auch "ich bin Vermieter und ich suche noch weitere Immobilien/Häuser". Durch mein Umfeld habe ich schon erfolgreich ein Haus und eine Wohnung gekauft. Diese Objekte wären sonst an einen Makler gegangen und ich wäre unter Umständen nie zum Zug gekommen. Ebenfalls habe ich auch schon aktiv eine Immobilie die mir angeboten wurde an einen Freund vermittelt und das konnte ich nur tun, weil ich wusste er sucht für sich eine größere Wohnung. Also kurz um sprecht über das was Ihr vorhabt oder schon macht.
Den Deal abschließen
Zuletzt gehört natürlich der erfolgreiche Abschluss dazu. Schließlich bringt es nichts, wenn Ihr zig interessante Wohnungen findest aber nie zum Zug kommt. Auch hier möchte ich kurz auf vier Punkte eingehen, wo ich der Meinung bin dass sie stark dazu beitragen, dass ich zum Abschluss komme.
Der erste Punkte ist die Vorbereitung. Wenn ich ein Objekt besichtige, dann weiß ich eigentlich schon, dass ich es kaufen möchte außer ich finde vor Ort noch einen starken Haken. Ebenfalls habe ich mir die wichtigsten Fragen notiert, welche mir die Objektunterlagen nicht beantworten konnten. Aus meiner Sicht ist essentiell wichtig, dass man beim Verkäufer oder Makler einen guten Vorbereiten und professionellen Eindruck macht.
Der zweite Punkt ist die Bonität und Erfahrung. Ich lasse in Besichtigungen immer durchblicken, dass ich bereits ähnliche Käufe getätigt habe und dabei Sache XY noch renoviert habe. Ihr könnte dabei zum Beispiel auch den Makler oder Verkäufer schmeicheln, wenn Ihr ihn nach seiner Meinung oder Erfahrung fragt, wenn es sich aus dem Gespräch ergibt. Beispielsweise frage ich oft, wenn im Objekt das Bad renovier werden muss, nach der Meinung des Maklers wie dieser die Aufteilung vornehmen würde. Auf die Antwort kann ich dann gut einsteigen, dass ich meisten Duschen mit einer Größe 1m x 1m oder Walk in Duschen mit 1m x 1,40m verbaue. Die Bonität unterstreiche meistens damit, dass ich dem Makler schnell eine verbindliche Bankbestätigung vorlege.
Der dritte Punkt ist sehr ähnlich zum Zweiten und dreht sich wieder um die Bonität. Spätestens seit der Zinswende sind platzende Finanzierung für Makler keine Seltenheit mehr. Da kein Makler doppelte Arbeit haben möchte ist eine gute Bonität das A und O. Auch Verkäufer nehmen lieber sichere 180.000€ Kaufpreis jetzt als unsichere 200.000€ mit der Gefahr, dass der Käufer der die sicheren 180.000€ bietet dann weg ist.
Diese Bonität weise ich dem Makler durch Kontoauszüge, Depotauszüge oder ich habe auch schon mal in einem Besichtigungstermin ein Banking App geöffnet. Das Signal was ich damit erfolgreich verkaufe ist, du kannst die Immobilie jetzt offline nehmen, wenn wir uns über den Preis einig werden, denn ich kann die Immobilie auch ohne Kredit kaufen. Hier ist es eine Typsache wie man diese Bonität spielt. Ich nehme meistens die sympathische die dem Makler was Gutes will.
Beispielsweise schreibe ich dem Makler nach der Besichtigung eine Mail, bedanke mich für die tolle Besichtigung und die ganzen Fragen die er mir beantwortet hat, dann mache ich das Kaufpreisangebot und hänge ihm im Anhang einen Depotauszug von mir an, welcher ihm die Sicherheit gibt, dass wir nicht auf die Bankbestätigung warten müssen, sondern sofort zum Notar können, wenn der Verkäufer das Angebot annimmt. Auch wenn Ihr nicht den ganzen Kaufpreis nachweisen könnt wirkt diese Methode wunder, denn Ihr könnt Euch gar nicht vorstellen, wie viele Menschen mit weniger als 10.000€ Eigenkapital auf Besichtigungstour gehen und Zeit von Maklern verschwenden.
Der vierte und letzte Punkt ist das dran bleiben. Also zum einen gebt nicht auf nur, weil Ihr bei den ersten Wohnungen keinen Zuschlag bekommen habt. Irgendwann wird es schon klappen, auch ich bekomme bei weitem nicht alle Objekt die ich gerne hätte. Aber viel wichtiger ist es bei dem Objekt dran zu bleiben, was euch gerade interessiert. Bedeutet, wenn Ihr die nette Mail mit dem Depotauszug versendet habt und ihr habt bis zum nächsten Tag Mittags nichts vom Makler gehört, dann ruft Ihr an. Auch da immer freundlich verbindlich auftreten. Erfragt, ob er die Mail schon gesehen hat, ob es andere Kaufangebote gibt, ob Euer Kaufpreis ungefähr in der Range liegt, welche den Verkäufern gefallen würde.
Abschließend möchte ich noch sagen, nehmt ein Nein nicht als Nein. Mein alter Vertriebstrainer hat mal gesagt Nein steht für "noch ein Impuls nötig". Wenn es der Cashflow zulässt könnt Ihr zum Beispiel Euer Angebot verbessern. Ihr könnt die Immobilie aber auch weiter auf der jeweiligen Plattform beobachten. Wenn das Objekt nach 7 bis 14 Tagen noch online ist, dann rufe ich den Makler nochmal an und rufe mich aktiv ins Gedächtnis, selbst wenn ich das Angebot nicht nach oben Anpasse möchte ich signalisieren "hier ist jemand, der würde es ohne weiteren Aufwand kaufen".
Fazit
Zum Schluss möchte ich mit einem kleinen Fazit schließen und den langen Beitrag auf das für mich wichtigste Zusammenfassen. Ihr solltet Euch sehr klar darüber sein, was für eine Immobilie Ihr sucht und auch nur solche Immobilien besichtigen und davon so viele wie möglich. Im Umgang mit Makler oder Verkäufer solltet Ihr freundlich, professionell und bonitätsstark auftreten. Wenn Ihr diese beiden Dinge berücksichtig heißt es dran bleiben, dran bleiben und nochmal dran bleiben. Dann kommen die ersten guten Immobilien.
Bis zum nächsten Mal
Euer OGfox