Hallo liebe DACH Community,
nachdem wir in der Serie nun die wesentlichsten Themen vor dem ersten Immobilienkauf gestreift haben, kommen wir zu einem wichtigen Thema, wenn Ihr Immobilien besitzt. Dabei geht es um die Gespräche mit Mietern.
Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!
Reden hilft!
Wenn Ihr meine letzten Beiträge gelesen habt, dann wisst Ihr dass Zeit für mich sehr wichtig ist. Daher suche ich natürlich auch nicht mehr Kontakt als nötig zu meinen Mietern. Allerdings habe ich schon oft die Erfahrung gemacht, dass Reden hilft.
Daher nehme ich mir gerade bei Dingen die Mieter oder mich stark bewegen ausreichend Zeit diese ausführlich zu erklären. Denn ich möchte auf jeden Fall verhindern, dass hinterher Dinge passieren, welche mir dann noch mehr Zeit fressen. Sollte es zum Beispiel zu einer deutlichen Nebenkostennachzahlung kommen, dann nehmt Euch die Zeit die Gründe zu erklären, damit Ihr danach zum einen schnell Euer Geld erhaltet und zum anderen der Worstcase verhindert wird und ein Anwalt eingeschaltet wird.
Auch hilft es Euren genau zu erklären, in welchen Fällen sie auf die Hausverwaltung und ich welchen Fällen auf Euch zugehen sollen. Dadurch spart Ihr euch unnötige Anrufe oder eine Stille Post.
Zuletzt werdet Ihr, wenn Ihr länger vermietet über kurz oder lang Mitteilungen oder Beschwerden über Schäden an der Wohnung erhalten. Ich habe zum Beispiel aktuell den Fall, dass in einer Wohnung ein Heizungsventil nicht funktioniert. Aufgrund des Wintereinbruch ist es aber gerade alles andere als einfach einen Handwerker zu bekommen. Daher habe ich über diesen Umstand von Anfang transparenz im Austausch geschaffen und ihm mitgeteilt, dass sich die Reparatur etwas ziehen kann.
Mieterhöhung und fehlende Miete
Natürlich könnt Ihr bei einer Mieterhöhung einfach einen Brief in den Briefkasten werfen und auf eine Rückmeldung des Mieters warten. Diesen indirekten Weg bin ich persönlich auch schon einige Male gegangen. Allerdings wusste ich bei den Mietern auch, dass sie auf jeden Fall der Mieterhöhung zustimmen werden.
Gerade wenn Ihr Mieter nicht einschätzen könnt, dann bietet es sich dann das Thema vorher persönlich oder am Telefon zu platzieren. Natürlich wird die erste Reaktion hier nie positiv sein, "wer gibt schon gerne mehr Geld aus?", darum habe ich Euch in zwei anderen Beiträgen die Staffelmiete empfohlen. Darum überlegt Euch schon im Vorfeld, wie Ihr die Mieterhöhung am besten einleiten und begründen wollt, zusätzlich kann ich Euch noch empfehlen, es bei der Erhöhung nicht zu übertreiben. Des Weiteren teile ich meinem Mieter an dieser Stelle auch meisten mit, dass er für die nächsten zwei Kalender Jahre keine Erhöhung erwarten muss.
Bespiel: Erhöhung der Kaltmiete von 450 auf 480€ zum 01.01.26, dafür keine Mieterhöhung zum Kalenderjahr 2027 und zum Kalenderjahr 2028.
Dadurch gebt Ihr direkt neue Planungssicherheit und die Erhöhung, kommt einem kleiner vor.
Spannender und wichtiger ist die Kommunikation bei einer fehlenden Miete. Auch hier kann ich nur empfehlen direkt anzurufen und die Gründe zu erfragen. Im Normalfall ist der Grund dafür immer "kein Geld auf dem Konto" das wichtige ist nun für Euch, wann ist denn wieder Geld und wann bekommt Ihr die Miete.
Wenn der Mieter schon länger bei Euch wohnt und es das erste Mal ist, dass seine Miete verzögert kommt, solltet Ihr nicht direkt mit der Mahnung um die Ecke kommen. Anders sieht es aus, wenn es immer wieder zu Verzögerungen kommt, hier führt aus meiner Sicht nichts an Mahnungen und Aktenlage schaffen vorbei. Parallel könnt Ihr mit dem Mieter das Gespräch suchen, ob eine günstigere Wohnung nicht besser für ihn wäre. Hier hatte ich aber bisher selten Erfolg.
Hier möchte ich nochmal hinzufügen, dass Ihr bei der Mieterauswahl so gut filtern könnt wie Ihr wollt, Euch das aber nie vor solchen Erlebnissen schützen kann. Gerade wenn ein Mieter sehr lange bei Euch wohnt können Dinge auftreten die es damals noch nicht gab:
- Jobverlust
- Mieter macht sich Selbstständig und scheitert
- neue Partnerin, welche nicht mit Geld umgehen kann
Die Liste der Dinge die eintreten kann ist lang und Ihr solltet dafür entsprechend Rücklagen bilden.
Fazit
Reden mit meinen Mietern hat mir bisher fast immer geholfen Situationen besser einzuschätzen und schneller zu einer Lösung zu kommen. Hinzukommt, dass mir Mieter im Gespräch auch schon oft Dinge aufgezeigt haben die an der Immobilie nicht stimmen und ich so entsprechende Maßnahmen einleiten kann.
Bis zum nächsten Mal
Euer OGfox