Hallo liebe DACH Community,
im heutige Beitrag möchte ich Euch meine Sicht erläutern, wie ich den "richtigen" Mieter für meine Wohnungen aussuchen. Ich bin wieder sehr gespannt, was Ihr zu meinen Gedanken sagt und möchte mich an dieser Stelle nochmal für den regen Austausch unter meinem letzten Beitrag bedanken. Das so viele Menschen in dieser Community ebenfalls vermieten oder was mit Immobilien machen hätte ich nicht gedacht.
Den ein oder anderen würde ich gerne bei Discord adden, wo ich auch ogfox heiße, also wundert Euch nicht über die Anfragen. ;)
Aber nun zum Beitrag und Euch viel Spaß beim Lesen!
Was habt Ihr mit der Wohnung vor?
Im ersten Moment kann man sich Fragen, was diese Frage mit der Mietersuche zutun hat aber für mich ist sie bei jeder Neuvermietung extrem wichtig. Wenn ich die Wohnung zum Beispiel in ein paar Jahren an meine Eltern vermieten oder selber einziehen will, dann muss ich diese anders vermieten oder andere Mieter finden, als wenn ich diese langfristig im Bestand halten will.
Bevor wir nun tiefer ins Detail gehen möchte ich Euch noch einen wichtigen Tipp geben, welcher Euch viel Zeit und Ärger ersparen wird. Lasst ein Wohnung lieber 2 oder 3 Monate leer stehen, bevor Ihr einen Mieter nehmt, der nicht ins Profile passt oder bei dem Ihr ein schlechtes Gefühl habt!
Die Mietercheckliste
Jeder Mieter muss mir einige Unterlagen nachweisen bevor es bei mir zur Vertragsunterschrift kommt. Persönlich bestehe ich auf die Gehaltsabrechnung, einen Schufa Auszug und einer Vermieterbestätigung.
Ich weiß, dass einige Vermieter noch deutlich mehr Unterlagen einfordern, allerdings möchte ich meinen zukünftigen Mieter auch nicht abschrecken.
Stattdessen habe ich mir zwei Dinge angewöhnt, welche ich zusätzlich zu den Dokumenten verlange. Das erste ist Schlüsselübergabe erst nach oder bei der Mietkautionszahlung. Hier akzeptiere ich auch keine Bürgschaften oder Ratenzahlung. Meistens nehme ich nur 1.000€ bis 1.500€ Mietkaution.
Den zweiten Punkt habe ich mir von einem befreundeten Vermieter abgeschaut. Ich verlange einen Videoanruf aus der aktuellen Wohnung. Dabei möchte ich überprüfen, in welchem Zustand die aktuelle Wohnung ist. Diese muss nicht super ordentlich oder so sein, ich will mich hier nur vor Messis schützen. Führt Euch dabei immer vor Augen, richtige Messis sind nicht in der Lage Ihre Wohnung aufzuräumen und diese Vermüllung entsteht auch nicht innerhalb weniger Tage.
Der richtige Mieter für eine kurze Vermietungsdauer
Für mich gibt es zwei Mieter Profile für eine kurze Vermietung. Dies sind zum einen jüngere Singles oder jüngere Pärchen. Bei beiden ist mir wichtig, dass sie einer geregelten Arbeit nachgehen und nach Abzug von Miete und Lebensunterhaltskosten noch ein gute Puffer über bleibt.
Bei beiden Profilen ist es sehr wahrscheinlich, dass die Wohnung nach wenigen Jahren frei wird und neu vermietet werden kann. Dies liegt vor allem daran, dass sich die Lebenssituationen durch Trennung oder einen neuen Partner ändert oder sich das Einkommen steigert und man dadurch in eine bessere Wohnung umziehen möchte.
Solche Wohnungen statte ich immer mit einer Küche aus. Dies führt zum einen dazu, dass ich eine teurere Miete durchsetzen kann und macht zum anderen den Auszug leichter. Küchen sind meistens die teuerste Anschaffung bei einer neuen Wohnung, wenn man bei einem Auszug keine Gedanken machen muss, ob die Küche in die neue Wohnung passt oder wie viel man bei einem Verkauf noch bekommt, ist man als Mieter deutlich schneller bereit sich von der Wohnung zu trennen.
Wann nehme ich Mieter die "schnell" wieder ausziehen
Zum einen nehme ich dieses Mieterprofile, wenn ich die Wohnung in den nächsten Jahr an wen anders vermieten möchte. Zum Beispiel Eltern oder andere Verwandte.
Der viel spannendere Punkt ist aber, wenn die Wohnung in einer Lage liegt, wo die Mietpreise schnell steigen. Eine Mieterhöhung ist zum einen rechtlichen Anforderungen unterworfen, zum anderen kann es auch immer sein, dass ein Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptiert und sich einen Anwalt nimmt, obwohl Ihr im Recht seid.
Bei einer Neuvermietung hingegen legt Ihr die neue Miete fast ohne Einschränkungen fest und der Mieter akzeptiert diese beim Vertragsschluss. Daher mein Empfehlung solltet Ihr Wohnungen in solchen Lagen kaufen, wählt Eure Mieter so, dass Ihr eine gute Chance habt, dass diese alle drei Jahre weiterziehen.
Der richtige Mieter für eine langes Mietverhältnis
Auch wenn die Aussicht regelmäßigen Mieterwechsel seine Vorteile hat, bin ich trotzdem sehr froh, dass ich einige Wohnungen schon seit 9 Jahren vermietet habe. Wie ich im ersten Teil der Serie beschrieben habe bedeutet ein Mieterwechsel meist kleinere Sanierungen und einige Besichtigungstermine. Dadurch geht Zeit verloren und das wollen wir als Vermieter nicht.
Daher empfehle ich Euch einen guten Teil eurer Wohnungen an ein Mieterprofile zu vermieten, welches möglichst langfristig bleibt. Auch hier gibt es zwei Profile, wovon ich das erste klar bevorzuge.
Zum einen sind dies Rentner, zum anderen Paare oder Eheleute, wo die Kinder aus dem Haus sind und die sich nun wieder verkleinern oder die kein Haus mehr wollen.
Gerade Rentnern, sind verständlicherweise wenig Veränderungsbereit, weshalb ein Umzug im Rentenalter meistens der Letzte ist. Des Weiteren braucht Ihr Euch bei Rentnern keine sorgen um das Einkommen machen, sonders lediglich um das Ausgabeverhalten. Dies lässt sich aber durch Schufa und Vermieterauskunft gut kontrollieren.
Im langfristigen Mietverhältnis arbeite ich persönlich gerne mit einem Staffelmietvertrag. Dieser biete beiden Parteien eine klare Übersicht, wann die nächste Mieterhöhung ansteht und den Erhöhungen wird direkt mit Mietvertrag zugestimmt.
Mit diesen Mietergruppen habe ich schlechte Erfahrungen gemacht
Zum Ende möchte ich noch zwei Mietergruppen, mit denen ich bisher keine guten Erfahrungen gemacht habe. Auch hier bin ich auf Eure Meinung gespannt.
Niemals an Beamte
Das mag sicherlich den ein oder anderen Überraschen, aber Beamte stehen auf meiner persönlichen roten Liste. Wahrscheinlich passen der Schlag Mensch und ich einfach nicht zusammen.
Dies liegt vor allem daran, dass ich es bei noch keiner anderen Berufsgruppe der Art stark erlebt habe, dass alles hinterfragt wird. Erst bei der letzten Besichtigung wollte eine Richterin, dass ich Ihr schriftlich gebe, dass Ihre persönlichen Daten, wie in der DSGVO beschrieben gelöscht werden, falls Sie die Wohnung nicht bekommt oder sie irgendwann auszieht.
Ein weiteres Beispiel aus der Vergangenheit sind Nebenkostenabrechnungen. Ich bin hier wirklich sehr genau und hatte noch nie mit einem Mieter Probleme, außer mit einem Pensionär, welche zu jeder Abrechnung zig Rückfragen hatte, nur um sie dann irgendwann zu akzeptieren.
Wie ich schon ein paar mal beschrieben habe ist mir Zeit unglaublich wichtig und darum scheidet mir diese große Berufsgruppe für mich aus.
Kein Geld vom Amt
Die zweite Gruppe sind Menschen, wo das Amt bezahlt. Auch das hat zwei Gründe, der erste ist wieder Mal die liebe Zeit. Aktuell vermiete ich noch eine Wohnung an einen Bürgergeldempfänger, welchen ich mit dem Objekt "mitgekauft" habe. Und ich kann hier sagen, dass dieser Mieter mich mehr beschäftigt, als meine anderen 14 Mieter zusammen.
- Es stinkt im Flur nach totem Tier
- Die Heizung wird nicht warm genug
- Dinge die Ihm an der Fassade aufgefallen sind
- Etc. ...
Ich kann gar nicht mehr zählen, wie oft ich schon zu diesem Objekt gefahren bin und sich jedes rausgestellt hat, dass nichts ist.
Der zweite Punkt ist, dass ich es schon öfter erlebt habe, dass diese Gruppe Termine nicht wahrnimmt oder Unterlagen nicht einreicht und auf einmal kommt die sichere Miete nicht wie erwartet zum Monatsanfang aufs Konto.
Bedeutet zum einen Arbeit und Zeit, damit ich die Miete auch regelmäßig erhalte und zum anderen Arbeit und Zeit, weil ich mit irgendwelchem Blödsinn beschäftigt werde.
Bei beiden Gruppen waren meine Erfahrungen leider keine Einzelfälle und mir ist sehr wohl bewusst, dass es auch viele positive Fälle gibt. Allerdings habe ich mit anderen Personengruppen bisher nur positive Erfahrungen gemacht, weshalb ich diese bevorzuge.
Fazit
Ich hoffe ich konnte Eure Sicht auf die Mieterauswahl etwas erweitern und möchte nochmal betonen, dass nur weil ich so vorgehe, dies keine Musterlösung ist.
Im nächsten Beitrag gehe ich auf das Thema Fix und Flipp ein und bin sehr gespannt, was 
Viele Grüße
Euer OGfox