Hallo liebe DACH Community,
im heutigen Beitrag gehe ich aus aktuellem Anlass auf das Thema Modernisierung ein. Aus meiner Sicht ist dies ein Thema, gegen welches sich viele Vermieter sehr stark wehren. Zum einen weil eine Modernisierung oft ordentlich Geld kostet und zum anderen weil wirklich viele der Meinung sind, dass die alte Technik es auch noch weiterhin tut oder sogar gut ist.
Hier möchte ich Euch ein paar Gedankenanstöße mitgeben.
Gedankenexperiment
Stellt Euch vor Ihr seid aktuell auf Wohnungssuche und findet zwei gleich große Wohnungen, welche sich auch von der Lage nicht stark unterscheiden. Beide Wohnungen sollen 1.000 € Warmmiete kosten und ihr erhaltet bei beiden Wohnungen den Zuschlag und habt nun die Qual der Wahl?
Also welche Wohnung nehmt Ihr?
Die schnelle Antwort wäre sicherlich die, "die die schöner renoviert ist". Die bessere Gegenfrage wäre, "Wie setzen sich die Warmmiete" zusammen?".
Bei der einen Wohnungen sind es 850€ Kaltmiete und 150€ Nebenkosten, bei der anderen Wohnung sind es 700 € Kaltmiete imd 300 € Nebenkosten.
Für welche Wohnung entscheidet Ihr Euch nun?
Die Realität zeigt, dass sich die meisten Mieter für die erste Wohnung entscheiden und lieber eine hohe Kaltmiete zahlen, als hohe Nebenkosten.
Wie unterscheiden sich die Wohnungen?
Die beiden beschriebenen Wohnungen haben ca. 90 qm und ich vermiete sie seit einigen Jahren. Die teurere Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus, welches in den letzten Jahren eine Einblasdämmung erhalten hat und vor 8 Jahren wurde eine moderne Gasheizung eingebaut.
Diese beiden Maßnahmen haben dazu geführt, dass die Heizkosten um über 50 % reduziert wurden.
Die zweite Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus, welches in den letzten Jahren lediglich Renovierungen aber keine Modernisierungen erhalten hat. Bedeutet das Treppenhaus wurde tapeziert, es wurde neuer Fußboden in den Wohnungen verlegt und auch ein Bad wurde erneuert. Energetisch ist an dem Haus aber nicht viel passiert.
Dies werde ich nun nach und nach ändern.
Die 14 und 3 Regel
Für alle Immobilieninvestor ist die 14 und 3 Regel unglaublich wichtig. Sie besagt, dass Ihr in den ersten drei Jahren nur maximal 14 % vom Kaufpreis der Immobilie für Renovierungen und Sanierung von der Steuer absetzen könnt.
Wenn Ihr mehr ausgebt, dann wird dieser Betrag über 50 Jahre abgesetzt und Ihr merkt davon in der Steuererklärung relativ wenig.
Ihr solltet daher, sehr gut planen wie Ihr eine Immobilie entwickeln wollt um diese Grenze am Anfang nicht zu reißen.
Lohnen sich teure Modernisierungen?
Um die Frage nicht nur mit einem kurzen "JA" zu beantworten möchte ich die Frage mit drei Zahlen untermauern.
Wie bereits beschrieben, kann ich meine besser modernisierte Wohnung für 150 € mehr im Monat vermieten. Auf der Gegenseite höre ich oft, dass solche Modernisierungen allerdings auch sehr kostspielig sind.
Persönlich versuche ich solche Modernisierungen immer zu finanzieren. Banken haben damit Erfahrungsgemäß kein Problem. Denn solche Finanzierungen steigern den Wert Euerer Immobilie und machen sie damit werthaltiger.
Durch die 150 € mehr Miete könnte ich fast 15.000 € finanzieren und damit kann man schon eine ganze Menge machen. Für die Einblasdämmung haben wir je Partei zum Beispiel nur 1.100 € bezahlt, für die neue Heizung waren es knapp 4.500 € je Partei. Für zusammen nicht mal 6.000 € Ausgaben, von denen Ihr die Hälfte von der Steuer zurückerhaltet bekam ich also 150 € mehr Einnahmen.
Für einen 6.000 Modernisierungskredit müsst Ihr zum Bespiel nur 70 € Rate zahlen und hättet noch 80 € über!
Die viel wichtigere Zahl aus meiner Sicht ist die Wertsteigerung nach der Modernisierung.
In meiner Region werden vermietet Wohnungen für einen Faktor zwischen 14 und 16 verkauft.
Der Faktor bedeutet dabei, "Wie viele Jahrkaltmieten ist der Käufer bereit zu zahlen".
Für unser Beispiel gehen wir von der Miete aus und nehmen die 15.
Vor der Modernisierung hätte ich die Wohnungen für 700 € vermieten können.
Bedeutet: (700 * 12) *15= 126.000 €
Nach der Modernisierung bekomme ich nun 850 €.
Bedeutet: (850 * 12) *15= 153.000 €
Ich könnte meine Wohnung also für 27.000 € mehr verkaufen!
Wie gehe ich vor?
Ich versuche in den ersten drei Jahren vor allem mit kleineren Renovierungen meine Wohnungen interessanter für den Mietmarkt zu machen. Dabei lege ich Wert auf einen schönen Fußboden und weiße Wände. Dadurch wirkt die Wohnung auf viele Interessenten sehr ansprechend und lässt sich deutlich einfacher vermieten.
Zusätzlich baue ich in jede meiner Wohnungen eine neue Küche. Dadurch steigere ich die Nachfrage zusätzlich.
Den verbliebenen Rest der 14 % hebe ich mir für unvorhergesehene Dinge auf. Das letzt was ich möchte sind getätigte Ausgaben über 50 Jahre abzuschreiben.
Nach den drei Jahren habe ich bereits einen Teil des ursprünglichen Darlehen getilgt und ich habe der Bank bereits bewiesen, dass ich diese Wohnung gut vermieten kann.
Jetzt ist der Zeitpunkt, wo ich das Haus oder die Wohnung Schritt für Schritt modernisiere. Dabei starte ich immer mit den einfachen Dingen, welche aber den größten Hebel haben.
Ganz konkret werde ich bei diesem Haus die oberste Geschossdecke mit Steinwolle selber dämmen. Zusätzlich werde ich für jede Wohnung ein Balkonkraftwerk mit Speicher installieren. Danach werde ich die Wohnungseingangstüren mit der Zarge tauschen. Abschließend erhält jede Wohnung eine 18.000 BTU Splitklimananlage, welche ca. 50 % der Heizleistung bringt und erheblich Geld spart.
All diese Schritte zusammen liegen bei 6.000 € Investitionskosten steigern den Wohnungskomfort aber extrem.
Wie seht ihr das Thema Modernisierung?
ich wünsche Euch ein schönes Wochenende
Euer OGfox