Hallo liebe DACH Community,
im heutigen Beitrag von richtiges Vermieten möchte ich auf einen Bereich eingehen, der mit dem ursprünglichen Vermieten nur bedingt etwas zutun hat und zwar auf das Fix und Flip Geschäft. Fix und Flip eignet sich grundsätzlich für jeden der etwas handwerkerliches Geschick oder ein gutes Handwerkernetzwerk besitzt.
Der Vorteil beim Fix und Flip liegt für mich in der Planbarkeit und das man möglichen Ärger mit Mietern umgeht.
Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen!
Was ist Fix und Flip?
Bevor ich auf einige Details eingehe müssen wir natürlich mit einer kurze Erklärung starten.
Fix & Flip bedeutet, eine Immobilie günstig zu kaufen, sie ordentlich auf Vordermann zu bringen und danach mit Gewinn wieder zu verkaufen. Der Trick dabei: Man verdient nicht beim Verkauf, sondern schon beim Einkauf je besser der Deal, desto entspannter der Flip. Danach heißt es renovieren, modernisieren und genau die Dinge anfassen, die den Wert wirklich steigern. Zeit ist dabei Geld, denn lange Bauzeiten fressen den Gewinn schneller auf als gedacht. Am Ende wird das Objekt schick in Szene gesetzt und zum Marktpreis verkauft. Wenn alles gut läuft, bleibt nach Kosten, Steuern und Nervenstress ein netter Profit übrig.
Nicht spekulieren!
Diese Überschrift mag nach der Einleitung etwas befremdlich klingen aber ich meine sie zu 100% ernst.
Beim Fix und Flip ist spekulieren meistens der Anfang vom Ende und bricht Euch finanziell das Genickt.
Wir erinnern uns hierbei an die vergangen Beiträge zum Thema "Vermietung". Bevor wir irgendwas kaufen und vermieten kommt die Einarbeitung in den Standort und wir prüfen, welcher Mietzins ist realistisch und wie viel Nachfrage gibt es zu dem Preis.
Genau so ist es beim Fix und Flip, wir arbeiten uns in den Standort ein und finden heraus, was sind realistische Preise für nicht renovierte Wohnungen und was sind realistische Preise für renovierte Wohnungen. Wenn das Delta zwischen Kauf- und Verkaufspreise nicht groß genug ist, dann ist es kein Deal. Wir kaufen auch keine Wohnung um sie dann mit einem monatlichen Minus zu vermieten!
In meiner Region kann ich je nach Stadt Wohnungen im schlechten Zustand zwischen 900€ und 1.300€ den QM kaufen. Für einen guten Zustand wiederum lassen sich 1.500€ bis 2.100€ je QM erzielen. Aktuell habe ich eine Wohnung mit 93 QM für 75.000€ gekauft. Damit habe ich 882€ je QM bezahlt.
Da die Wohnung in besseren Zustand als erwartet ist muss ich nur sehr wenig renovieren. Die Liste sieht wie folgt aus:
- Neuer Boden und Sockelleisten für 2.000€
- Neue Tapeten für 2.000€
- Austausch von drei kleinen Fenstern 1.000€
- Dämmung einer Wand und einer Dachschräge 500€
- Puffer für unvorhergesehenes 4.000 €
Gesamtkosten Renovierung: 9.500€
Abschließend sieht die Rechnung wie folgt aus:
- Kaufpreis 75.000€
- Kaufnebenkosten 6.000€ (kein Makler)
- Renovierungskosten 9.500€
Gesamtkosten: 90.500€
Da die Wohnung nicht in meinen Kerngebieten liegt werde ich diese nicht für 1.500, sondern nur für 1.250 bis 1.300€ den QM verkaufen können. Daraus ergibt sich ein Verkaufspreise zwischen 115.000 und 120.000€ oder ein geplanter Brutto Gewinn von mindestens 25.000€.
Ansetzen werde ich die Wohnung mit einem Verkaufspreis von 1.400€, damit ich dem möglichen Käufer beim Preis entgegen kommen kann. 
Eigennutzer oder Kapitalanleger
Wenn Ihr die Wohnung renoviert solltet Ihr Euch bereits überlegt haben, ob Ihr die Wohnung für Kapitalanleger oder Eigennutzer renovieren wollt. Gerade Kapitalanlegern ist wichtig, dass am Ende eine ordentliche Rendite für sie überbleibt. Daher solltet Ihr nicht zu hochwertig renovieren.
Meine Wohnung werde ich auf Kapitalanleger auslegen. Da ich mich im Vorfeld informiert habe weiß ich, dass man in der Stadt zwischen 7 und 8€ den QM vermieten kann. Daher setze ich eine Kaltmiete von 700€ plus 50€ für die Garage an. Damit komme ich auf 9.000€ Mieteinnahmen im Jahr und biete Rendite die zwischen 7,8% uns 6,9% liegen wird. Damit ist der Deal auch für Kapitalanleger sehr interessant.
Aber darauf musst Du Steuern zahlen?
Diese Aussage ist fast immer die erste Reaktion, wenn ich jemanden erzähle, dass ich eine Wohnung kaufen renovieren und verkaufen möchte. Hintergrund ist, dass man bei Wohnungen die man 10 Jahre hält auf den Gewinn beim Verkauf keine Steuern zahlen muss.
Persönlich kann ich bei dieser Aussage nur mit dem Kopfschütteln und frage meistens und die Mieteinnahmen und dein Gehalt müsst Ihr nicht versteuern? Kaum gibt es irgendeine Möglichkeit Steuern zu sparen, vergessen Menschen oft, was sie alles versteuern müssen.
Stelle ich das ganze gegenüber, dann schneidet die Mietwohnung aus meiner Sicht deutlich schlechter ab. Von den 9.000€ Mieteinnahmen müsste ich noch die monatliche Belastung durch die Kreditrate abziehen, da in dieser aber auch die Tilgung enthalten ist und damit die Rechnung unnötig kompliziert wird gehen wir bei der Gegenüberstellung davon aus, dass ich die Wohnung Bar gekauft habe.
In diesem Fall stehen 9.000€ Mieteinnahmen, 25.000€ Verkaufsgewinn gegenüber und an dieser Stelle rechnen viele die vermietete Wohnung auf 10 Jahre hoch, vergessen aber, dass ich auch jedes Jahr ein bis zwei Wohnungen handeln könnte. Damit hätte ich nach 10 Jahren 90.000€ brutto Mieteinnahmen plus 25.000€ steuerfreien Verkaufsgewinn. Daraus würde ich vereinfacht gerechnet einen netto Gewinn über 70.000€ ableiten. Beim Fix und Flip rechne ich konservativ mit einer Wohnung pro Jahr und komme damit auf einen Brutto Gewinn über 250.000€. Auch hier ziehe ich die Hälfte ab und komme auf 125.000€ Gewinn.
Fazit
Ähnlich wie bei den unterschiedlichen Vermietungsformen hat auch Fix und Flip seine Berechtigung. Persönlich werde ich weiterhin beides machen. Also Wohnungen in den Bestand kaufen und durch die Mieteinnahmen, mein laufendes Einkommen erhöhen. Fix und Flip sehe ich als Eigenkapitalbooster, wo ich durch den Handel, einen Überschuss zeitnah realisiere. Ebenfalls ist Fix und Flip eine gute Alternative für jeden der sich für Immobilien interessiert, aber der keine Lust auf eine Vermietung hat.
Wenn Euch das Thema interessiert, dann schreibe ich gerne einen zweiten Beitrag und gehe darauf ein, wie ich die Projekte finanziere und wie ich die steuerliche Gestaltung vornehme.
Bis zum nächsten Mal
Euer OGfox