Realitní trh v Praze pohledem amatéra

Dnes bych se s Vámi chtěl podělit o pár dat, která už rok sbírám a která se týkají realitního trhu v Praze. Tak nějak stále žiju v představě, že bych si snad jednou mohl dovolit vlastní bydlení a kdyby to bylo v našem hlavním městě či v jeho okolí, tak bych to považoval za ideální.

Se začátkem Korony jsem ucítil šanci – předpokládal jsem, že nadcházející pandemie by mohla srazit ceny nemovitostí někam na dosažitelnou úroveň. Na to konto jsem začal sledovat vývoj nabídky pronájmu a prodejů pražských bytů. Moje metodika není nijak složitá – od 20. 3. 2020 sleduji počet inzerátů na inzertním portálu Sreality.cz, který je pravděpodobně jedním z největších u nás.

Sleduji tři kategorie:

Počet nabízených bytů k pronájmu s maximální cenou nájmu 10 000 Kč
Celkový počet nabízených bytů k pronájmu
Celkový počet bytů k prodeji

Kontrolovat a zapisovat počet vyvěšených inzerátů se snažím několikrát do měsíce (aspoň čtyřikrát) a to ideálně v pondělí případně aspoň začátkem týdne, ale to se mi ne úplně daří. Z těchto čísel jsem pak vytvořil měsíční průměry.

Zdroj: Vlastní

Jak si asi všichni pamatujete, tak k prvnímu lockdownu došlo loni v březnu. Konkrétně 12. 3. 2020 byl ohlášen nouzový stav a krátce na to následovalo zavření restaurací, obchodů, kulturních institucí a vlastně všeho. Tyto restrikce trvaly až do konce května. Přes léto byla situace poměrně klidná a opatření byla velmi volná.

Koncem léta začali opět narůstat počty nakažených, přesto však nebylo šáhnuto k žádným výrazným krokům k omezení šíření infekce. Zlý jazykové říkají, že to bylo součástí Andyho předvolební kampaně. Každopádně během podzimu a začátkem zimy situace vyeskalovala do takové míry, že dne 27. prosince došlo fakticky k dalšímu lockdownu, který trvá v podstatě až do dnešního dne.

Jak vidíte na přiloženém grafu, tak průběh pandemie je nejvíce zřejmý u bytů určených k pronájmu. Konkrétně bytů za nájemné do 10 000 Kč je v současnosti na trhu zhruba pětkrát více než bylo na začátku koronakrize. Je to asi pochopitelné. Dle mého názoru o tento typ ubytování mají většinou zájem především studenti a lidi pracující ve službách. Tedy ti, kteří už rok sedí víceméně doma.

Další velkou roli bude hrát to, že byty z kategorie nad 10 000 se pomalu přesouvají do nižší cenové hladiny. Stejně tak nám poměrně stabilně roste i absolutní počet bytů k pronájmu, tady došlo k nárůstu o cca 50 %. Odečteme-li byty o s cenou nájmu pod 10 000, tak nám stále zbývá růst o nějakých 30 %. V této kategorii se dle mého odhadu významně projevilo omezení cestovního ruchu, a s tím spojená faktická eliminace byznysu kolem pronájmů bytů skrz Airbnb. Podle analýzy webu novinky.cz mělo být začátkem roku 2020 na této platformě inzerováno asi 14 000 bytů. Je velmi pravděpodobné, že významná část z těchto kapacit se nyní dostala na normální realitní trh.

Oproti tomu je zajímavé se podívat na celkový počet bytů k prodeji. V prvních třech měsících pandemie docházelo k poměrně významnému nárůstu počtu bytů v této kategorii. Po opadnutí největší paniky se však trend obrátil a nyní jsme prakticky na stejných číslech jako v roce 2020. To je pro mě osobně špatná zpráva :).

Ceny bytů nejenže neklesly, ale naopak mírně rostou! Dle poslední zprávy agentury Deloitte se m2 v Praze prodává v průměru za lidových 123 400 Kč. Pro představu, medián hrubé mzdy v Praze je cca 43 000 Kč, tedy asi 34 000 čistého. Pokud by tedy člověk, který je přesně uprostřed mzdového spektra, šetřil na 40 m 2 garsonku v Praze, tak by tak musel činit 12 let a neutratit při tom ani korunu.

To, že nedošlo k významnějšímu poklesu cen nemovitostí, má pravděpodobně vícero důvodů. Svou roli bude hrát jednak přístup ČNB, která během krize významně rozvolnila pravidla pro poskytování hypoték, a dále pak došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z nákupní ceny. Pokud jste tedy uvažovali o koupi bytu, těžko byste našli výhodnější podmínky, než byl právě letošní rok! Tomu odpovídá i celkový objem poskytnutých hypoték, kterých bylo v loňském roce uzavřeno nejvíce minimálně za posledních deset let. A rekordní čísla jsou hlášena i za první měsíce letošního roku.

Samostatnou kapitolou pak je vnímání nemovitosti jako investice a uložení hodnoty. Vzhledem k tomu, jak turbulentním rokem jsme prošli, jak moc stoupli veřejné dluhy napříč světem a jak moc se zbláznily akciové trhy, lze očekávat, že mnoho majitelů nemovitostí si je prostě drží z důvodu nějaké jistoty uchování peněz. Kdybych byl na jejich místě dělal bych to samé.

Ovšem, pokud mají ceny nemovitostí opravdu klesnout, tak já bych tento pokles očekával někdy v příštích dvou až třech letech. K tomuto názoru mě vede několik argumentů. Za prvé, ti kteří si chtěli hypotéku vzít, a mají na to dostatek prostředků, si ji berou právě teď. V budoucnu se dá očekávat zvyšování úrokových sazeb a další zpřísňování pravidel pro hypotéky minimálně na předpandemickou úroveň. To by teoreticky mělo vést k poklesu poptávky.

Další parametr, o kterém je třeba uvažovat, je právě rozdíl mezi stoupajícím počtem bytů k pronájmu (klesajícími nájmy) a stále nejistou budoucností související s covidem. Nemalá část pronajímaných bytů v Praze jsou byty investiční. Návrat výše nájmů na úroveň roku 2019 bude dle mého názoru trvat minimálně další rok. Letos bych určitě neočekával návrat turistů (a tedy i služeb) na úroveň jako byla před covidem, a stejně tak studenstvo se do Prahy začne vracet nejdříve na podzim. Z toho důvodu usuzuji, že příjmy investičních bytů by mohly přestat pokrývat hypotéky a to by mohlo některé investory donutit k prodeji.

Dalším kritickým místem je stav našeho státního rozpočtu. Všichni kdo aspoň minimálně sledují politicko-ekonomické dění si asi všimli, že schodek našeho rozpočtu je nejvyšší v historii ČR. A bude se muset nějak zalepit. Některé politické strany již o povolebním zvyšování daní začaly hovořit. Česká republika má jednu z nejnižších daní z nemovitostí vůbec, kdybych se já tedy rozhodoval kde vzít peníze do rozpočtu, asi je jasné kam bych se díval.

A posledním argumentem, asi tím nejdůležitějším, je zpráva ČNB, která varuje před nadhodnocením bytů v rozmezí 17 % - 25 % (dlouhodobým). Toto v kombinaci s výše popsaným může v budoucnu přinést mnoha lidem bolení hlavy.

Závěrem chci jenom říci, že toto všechno jsou názory amatéra a laika, který nemá plnohodnotné ekonomické vzdělání a podklady pro svoje názory sbírá pouze z veřejně dostupných zdrojů. Neberte to prosím tedy moc vážně a určitě to nepovažujte za doporučení :)

Zdroje: