Źródła: John Sonmez: "Soft Skills. The software developer life's manual".
https://www.zmescience.com/other/shorties/70-percent-britain-land-owned-by-the-rich/
Photo is free for commercial use from pixabay.com.
Przez wiele lat nie mogłem zrozumieć, dlaczego bogaci ludzie kupują nieruchomości na kredyty zamiast za gotówkę (w ogóle, nie mogę zrozumieć dlaczego w ogóle kupują nieruchomości, ale to już inny temat), skoro mogą za gotówkę. Pan John Sonmez nieźle to wytłumaczył w swojej książce.
Na potrzeby przykładów, liczby biorę dowolne, chodzi o pokazanie tendencji.
Przyjmijmy również na potrzeby przykładów, że mieszkanie wynajmujesz za umiarkowaną kwotę, zarabiając na tym około 2% wartości mieszkania rocznie (w rzeczywistości często jest to 2,5-3% rocznie) [tutaj mam na myśli wynajem w miastach dużych, miastach średnich i kurortach; to niewielkie ograniczenie, bo akurat na wsiach i w małych miastach niewielu ludzi inwestuje w mieszkania na wynajem].
Wersja 1: Kupujesz mieszkanie warte 100_000 za gotówkę. Cena rośnie o 10_000 na rok (wzrost cen nieruchomości o ~10% rocznie jest realistyczny, czasem rosną więcej, czasem mniej, ale jest to jak najbardziej realistyczne założenie).
Po 2 latach sprzedajesz ją więc za 120_000. Dodatkowo przez 2 lata wynajmu zarobiłeś ~4% jej wartości, czyli 4_000 pln. Łącznie więc masz 24% zysku w 2 lata.
Wersja 2: Kupujesz mieszkanie za 100_000 za kredyt na 30 lat. Wkład własny 20_000 i 80_000 kredytu. Po 2 latach sprzedajesz je za 120_000. Zarobiłeś ~4_000 na wynajmie, ale przeznaczyłeś to na spłatę ~6,66% kredytu przez te 2 lata.
W rezultacie, po spłaceniu reszty kredytu ~90_000 (choć może być jeszcze mniej, bo spłacając kredyt prawie od razu zapłacisz dużo mniej odsetek niż spłacając go 30 lat), ze 120_000 ze sprzedaży nieruchomości, dla Ciebie zostaje 30_000. Ale Twój wkład początkowy to było tym razem tylko 20_000, więc Twój zysk po 2 latach wynosi 50%.
Czyli ponad 2x więcej niż 24%. A gdy przyjmiemy bardziej optymistyczne (ale nadal bardzo realistyczne) ceny wynajmu, to różnica między wersją z kredytem a wersją bez kredytu będzie jeszcze większa.
To teraz załóżmy, że ktoś ma te 100_000, ale kupi 5 mieszkań w wersji 2 zamiast jedno mieszkanie w wersji 1 (no bo stać go na 5 wkładów do kredytu w wysokości 20_000, a banki, przynajmniej w Polsce, sprzedają kredyty prawie jak bułki w sklepie, a od miesiąca próbują przekonać ludzi, żeby nie zastrzegali PESEL, żeby się więcej nachapać na kredytach wziętych przez oszustów na cudze dane). Wówczas z tych samych 100_000 osiągnie około 10x większy zysk w 2 lata. Kasa za nic. Temu co ma, będzie dodane tak że nadmiar mieć będzie, a temu co nie ma, będzie zabrane nawet to co ma. Notabene, wiele credit scorów w bankach na Zachodzie działa w taki sposób, że ... im więcej masz zadłużenia, tym wyższą masz wiarygodność do otrzymania nowego zadłużenia, bo banki zakładają, że "skoro stać Cię na dużo zadłużenia, a nowe zadłużenie będzie małą częścią dotychczasowego, to stać Cię na dużo + epsilon zadłużenia". A jak jesteś mało lub wcale zadłużony, to nie dostarczasz dowodu na to, że stać Cię na bycie zadłużonym, nawet jak np. za wynajem mieszkania płacisz prawie 2x więcej niż by wynosiła rata kredytu na podobne mieszkanie xd.
Ciekawostka: Około 70% ziemi w Wielkiej Brytanii należy do ~1% społeczeństwa, którzy są biologicznymi potomkami Wilhelma Zdobywcy żyjącego w XI wieku, prawie 1000 lat temu. Niewątpliwie, zasłużyli sobie ciężką pracą na ten stan posiadania. Gdybyś w 2008 roku kupował mieszkania na kredyt zamiast chodzić do szkoły i brać udział w konkursach, to też byś tyle miał.
Może macie jakieś tematy o których chcielibyście abym napisał wpis?