Immobilie ohne Makler verkaufen – was gilt es zu beachten?
Kann ich meine Immobilie alleine verkaufen? Welche Unterlagen benötigt ein eventueller Käufer? Was kommt sonst noch auf mich zu? Was sind die wichtigsten Punkte und was die wesentlichen Schritte? Worauf muss ich achten und welche rechtlichen Probleme gibt es oder kann es geben? Die Materie ist komplex und der Verkauf einer Immobilie ohne Makler erfordert eine gute Planung von Anfang an. Nur so lassen sich Probleme vermeiden. Hier eine Anleitung:
Was muss beachtet werden?
Die Entscheidung, eine Immobilie zu verkaufen fällt vielen nicht leicht. Oft lebt man selbst jahrelang in der Immobilie und kann sich nur schwer trennen. Es gilt oft Pro und Contra abzuwägen, um die richtige Entscheidung zu treffen. Entscheidet man sich für einen Verkauf, so beginnt eine sehr arbeits- und zeitintensive Phase. Verkauft man die erste Immobilie, muss man sich erstmal mit Fachbegriffen und deren Bedeutung wie Teilungserklärung, Expose, Baulastenverzeichnis, Grunddienstbarkeiten, etc. auseinandersetzen. Oft hat man diese schon gehört, nur was steckt konkret dahinter?
Gründe
Käufer fragen oft nach dem Verkaufsgrund. Deshalb ist es von Vorteil, die Pro und Contras der Immobilie zu verdeutlichen. Stört Sie vielleicht selbst der Straßenlärm oder die ständig zu lauten Nachbarn? Käufer fragen immer nach dem Verkaufsgrund. Aber auch die Pros sind zu ermitteln und diese im Verkaufsgespräch zu erwähnen. Doch Vorsicht. Nicht alles was Sie gut finden, empfindet auch ein Käufer als Vorteil. Teilweise kann er dies auch als Nachteil empfinden. Hier gilt es das richtige Gespür zu haben, was den Käufer interessieren könnte und was nicht.
Immobilie ohne Makler verkaufen: Wertermittlung
Der heilige Gral des Immobilienverkaufs. Damit steht und fällt alles. Setzt man den Preis zu hoch an, hat man außer viel Aufwand nichts erreicht. Keiner kauft letztlich eine überteuerte Immobilie. Selbst wenn der Wille da ist, öffnet die Bank einem Käufer spätestens bei der Finanzierungsanfrage die Augen. Man möchte aber auch nicht zu günstig verkaufen. Denn hier verliert man ja schließlich Geld, in der Regel mehrere tausend oder zehntausende Euro. Ist man zu billig, verkauft man sehr schnell, aber mit Verlust. Deshalb ist es wichtig, den richtigen Preis zu bestimmen. Eine umfangreiche Marktrecherche ist hier zwingend notwendig.
Faktoren wie Bodenrichtwerte, Gebäudezustand, Baumaterial, Bauausführung, Baustil und die Lage sind hier wesentliche Faktoren, die den Wert einer Immobilie positiv oder negativ beeinflussen. Hier helfen auch keine „statistischen“ Werte von Internetplattformen, die die individuellen Besonderheiten der Immobilie gar nicht kennen und damit berücksichtigen können.
Darstellung der Immobilie
Eine Immobilie in einem Top Zustand verkauft sich besser. Das ist vergleichbar mit dem Verkauf eines Autos. Auch Defekte und Schönheitsfehler gilt es vor dem Verkauf zu beseitigen. Leere Immobilien fordern von einem Käufer eine gute Vorstellungsgabe, wie die Immobilie im eingerichteten Zustand aussehen könnte. Hier hilft das sog. Home Staging. Hier wird von Innenarchitekten oder speziell ausgebildeten Personen der Innenraum mit Dekorationen und Möbeln versehen, um die Immobilie optimal darzustellen.
Eine Immobilie muss von einen Käufer gefunden werden. Deshalb ist es wichtig, dass die Immobilie auf verschiedensten Medien präsent ist. Hierzu gehören Onlinemedien wie Immobilienscout, Immowelt, Immonet, eBay Kleinanzeigen, Facebook (Immobilienbereich), etc. genauso dazu, wie Offlinewerbung in den Regionalzeitungen und Gemeindenachrichten.
Verkaufsunterlagen
Um eine Wertermittlung für die Immobilie durchzuführen, benötigt man verschiedene Unterlagen. Aber auch Käufer möchten verschiedene Unterlagen einer Immobilie sehen. Spätestens die finanzierende Bank möchte ein ganzes Set von Unterlagen haben, bevor diese einen Kredit genehmigt.
Unterlagen wie: Aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Nebenkostenabrechnungen, Mietverträge, WEG Protokolle, Instandhaltungshistorie des Gebäudes und der Wohnung, Grundrisse mit Maßen, amtliche Wohnflächenberechnung, und und und müssen von verschiedenen Stellen angefordert und aufbereitet werden.
Will ich mir den Aufwand wirklich „antun“?
Dieser o.g. grobe Überblick zeigt, wie aufwendig der Verkauf einer Immobilie tatsächlich ist. Selbst für einen Makler, der dies täglich macht, sind zwischen vor Ort Termin, Bilder machen, Expose erstellen, Wertermittlung durchführen, Unterlagen beschaffen und aufbereiten mind. 20-30 Stunden Arbeitszeit notwendig. Und dann beginnt erst die Verkaufsphase mit Besichtigungen, Gesprächen und Verhandlungen mit Käufern, etc.
Es gilt deshalb genau abzuwägen, ob der Verkauf selbst durchgeführt werden sollte, gerade im Kontext dessen, dass einige Makler, wie auch wir die HW Heidelberger Wohnen GmbH, den Verkauf ohne Kosten für den Verkäufer abwickeln.
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