『早く大きくなーれ 子供たち』４人の男の子に日々教え込む、やーとやっとです。
金曜日はお金のお話です。
子供に教育を受けさせるには、そして生活を安定させるには、月々の現金の流れを産み出すことが解決手段だと考えています。
それが『家族を守るための投資』です。
そして具体的な手段の１つとして不動産投資があります。
その不動産投資は、実は、 学校の入学に似ています。
不動産投資の勉強（受験勉強）をして、次に、不動産選び（志望校選び）をします。
次に、融資（入学試験）を受けて、頭金（入学金）を払います。そして、いよいよ不動産投資がスタート（学校生活スタート）します。
家族を守るための、楽しい不動産投資生活を送るには、準備をちゃんとしないといけません。
ただし、毎週この記事を読んでいれば、準備が出来ますので安心してください。
今回は、不動産融資に関する質問にお答えしますね。
まずは、質問です。
１１月に中古マンションを８５０万円で購入いたしました。（借入額８５０万円：変動１．４２５％借入２４年 毎月返済３４，８６６円 ローン残債８００万円）
（私２６才 独身 年収４３０万円 勤続年数４年 ローン返済の遅滞なし）
この度、不動産投資としてマンションの購入をしたいのですが、融資に付いて判らない事がありましたのでご質問をさせて頂きました。
状況としましては、マンション１２００万円（築２９年）リフォーム１２０万円の合計１３２０万円を融資を受け購入したいと考えております。
そして、融資に付いてある都市銀行に相談をしたのですが、セカンドハウスローンは不可と返事を頂きました。それでも、まだ探していけば、セカンドハウスローンは利用出来るものでしょうか？
また、建前で『親が離婚をすると思われ、親の為にマンションを購入したい』と相談を持ちかけ、実際はリフォーム後に賃貸で進めると、銀行には賃貸にかえた事がバレますか？
また、一般の不動産投資をされている方は初めての投資の際にマンション（区分所有）の場合は、どのような融資先を利用していますか？
中古のマンション不動産投資を考えられているとのことですね。その時の融資先を悩まれてのご質問です。
まず、住宅ローンやセカンドハウスローンを考えられているようですが、これは、良くありません。
ということは言えるのですが、上手く説明出来ませんので、こういう時は、融資の相談に乗って頂いているアドバイザーのFUKUさんにきいてみましょう。
その前にちょっと、ここで、FUKUさんのことを簡単に紹介しておきますね。
融資アドバイザー：FUKUさん
都市銀行Mで個人から大企業までの融資を担当。20年以上の実績があり。通称、FUKUさん。
数多くのお客様のニーズにあった商品（融資）を提供してきた融資のプロ。しかし、お父様のご病気で、現職を離れ、現在は、投資家側にスタンスを移し、融資をいかに引き出すかのアドバイスを行っている
とこんな感じの方なんです。
銀行に勤めていたからわかる銀行側のロジック。そして、銀行側でなく、投資家側目線でのアドバイスというところが、頼もしいんです。
では、登場してもらいましょう
融資アドバイザーのFUKUと申します。
銀行での融資業務の経験から、融資を少しでも有利に引き出せるよう、お手伝いをさせて頂きます。 宜しくお願い致します。
住宅ローンやセカンドローンを考えられていることですが、お勧めしません。
と申しますのも、銀行の担当者もサラリーマンですから、上司に報告をして、融資OKをもらわなければなりません。
矛盾があったり、話が違っていたりした場合は、当然、上司に指摘されますし、問題が起こりますと評価に影響が出ます。
銀行マンと言ってもサラリーマンなんです。
また、同時に何件も融資案件を抱えていますので、なるべくルーチンワークとしてドンドンこなして行きたいのです。
今回の物件はご自分で探された様ですが、銀行がこの物件に融資を付けるとしたら、物件の査定からやる必要があり、ハッキリ言って手間がかかることで、担当者はやりたくないというのが正直なところでしょう。
また、住居用として使用しないかもしれないというのも、担当者はリスクとして考えます。お母さまのお話しをされようとしていますが、融資案件をある程度こなしている担当者でしたら、不自然な理由は見抜きますよ。
銀行融資担当者としては、この案件の優先順位が下げたいというのがホンネではないでしょうか。
この様に、銀行マンも、サラリーマンであるということを意識していただくと、色々なことが見えてきますよ。
FUKUさんありがとうございます。元銀行マンだから出来る銀行担当者視点でのアドバイス。勉強になりますね。
では、どうしたら良いんでしょうか？
今回、投資適格物件を見つけられたのは、とてもラッキーですね。
１０００件物件を見て投資適格な物件は３件と言われています（いわゆるセンミツというヤツです）ので、時間や労力を掛けずにこの物件に出会えたとしたら、相当な強運の持ち主です。
ただ、せっかく出会えた物件でも、融資が付かないのであれば、キャッシュで払うしかありません。
キャッシュが用意できる投資家にチャンスをもっていかれてしまうのです。この物件を探し出した時間だったり、労力、強運もここまでです。
では、どうすれば良いのでしょうか・・。
「銀行融資の相談に時間を掛けなくて良い物件があればいいんだけど」
という悩みが出てきますよね。
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それが、あるんです。
その名も『融資付きの投資物件』というのがあるんです。
銀行側がこの物件であれば融資を付けてもOKと判断をしている物件です。
そんな『融資付きの投資物件』の中から選べれば、投資家としては、物件の選定に時間と労力を使えば良くて、融資の相談に時間を掛けなくて良いのです。
この場合、強運は必要なくなります。強運は別の機会にとっておいてくださいw
融資付き物件から投資物件を選定することで、融資が付けられかどうかの相談の手間が省けるんです。
融資付き物件から選ぶこと。
これが、不動産投資の最も効率的な方法なのです。
やーとやっと でした。
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