Ada banyak masalah tanah yang ternyata disebabkan oleh keawaman masyarakat dalam hukum pertanahan. Misalnya saja orang mempersamakan jual beli tanah dengan jual beli mobil atau barang lainnya. Padahal hukum yang berlaku adalah berbeda.
Ada beberapa prinsip dan cara dalam transaksi tanah dan atau rumah yang perlu dipahami sehingga orang tidak keliru dan menjadi lebih aman dari masalah di kemudian hari. Prinsip dan cara dalam transaksi tanah dan atau rumah adalah sebagai berikut:
- Dalam hukum tanah berlaku asas pemisahan. Artinya, pemilik benda di atas tanah terkadang adalah pemilik tanah tersebut, namun terkadang pemilik benda di atas tanah bukan sebagai pemilik tanahnya. Misalnya seorang penyewa tanah bisa saja mendirikan bangunan rumah di atas tanah yang disewanya itu dengan persetujuan pemilik tanah. Penyewa tanah sawah juga bisa menjadi pemilik tanaman pada tanah sawah itu. Oleh sebab itu, jika Anda membeli tanah maka pastikanlah bahwa Anda dibebaskan dari tanggung jawab terhadap benda di atas tanah tersebut. Jika Anda membeli rumah maka pastikan hubungan kepemilikan hak atas tanah dengan rumahnya. Di dalam akta perjanjiannnya harus dicantumkan jaminan bahwa penjual adalah pemilik tanah dan barang di atasnya. Bukti kepemilikan rumah memang tidak spesifik ada, tetapi dapat dilihat dari SPPT atau surat pajaknya (PBB) atau Izin Mendirikan Bangunan.
- Dalam hukum tanah berlaku hukum adat, yakni berlaku asas terang dan kontan. Terang artinya transaksi tanah harus bersifat terbuka, tidak boleh dengan akta di bawah tangan atau dengan surat perjanjian biasa. Jika jual belinya bayar lunas haruslah dengan akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Bukti hak atas tanah yang belum bersertifikat adalah kutipan letter C yang diterbitkan Kepala Desa atsu Lurah yang disertai Surat Keterangan Riwayat Tanah dan Surat Pernyataan Tanah tidak dalam masalah, tidak sedang menjadi jaminan utang. Surat-surat tersebut dibuat atau diketahui Kepala Desa atau Lurah. Pastikan menurut surat-surat tersebut memang hak atas tanah tersebut adalah milik penjualnya. Jika tanah bersertifikat maka bukti haknya adalah sertifikat atas nama penjual yang harus dicek dulu kebenarannya di Kantor Pertanahan penerbit sertifikat itu. Ceking biasanya dilakukan oleh PPAT yang akan membuatkan AJB. Jika jual belinya tidak kontan maka dibuat Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta Kuasa di Notaris yang disepakati. Jika sudah dibayar lunas maka barulah dibuat AJB.
Demikian sedikit tata cara yang aman dalam jual beli properti, semoga bermanfaat. Ingat, jual beli properti jangan disamakan dengan jual beli barang bergerak (barang elektronik, kendaraan, ternak, dan lainnya). Jika ada kurang paham jangan tanya di sini ya, bisa capek ngetik sayanya huehehe...