전국 분양형 호텔…그 책임은 정부에 있다 - 청원기간 19-07-04 ~ 19-08-03

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김현미 국토부 장관님 분양형 호텔에 관해 전국에 120곳이 넘는 곳에 투자자들이 빚더미에 앉아 고통 받고 있습니다.
제발 법 정비와 더불어 분양자들을 보호할 수 있게 도와 주십시요.
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분양형 호텔을 분양 받은 수분양자입니다.
해당 호텔은 준공기일을 18개월 미뤄져 영업을 시작했지만, 시공사에 지불하지 못한 부채가 150억이 넘게 남아 있어 수익은 커녕 은행 이자만 내고, 개인 파산위기에 내 몰렸습니다.

1. 정부의 규제 완화
2. 허술한 법체계
3. 몇몇 시행사 대표가 전국에 분양형 호텔을 분양하면서 돌려 막기
4. 파산을 한다고 하더라도 투자자 구제 불가능
5. 시행사에 유리한 계약서, 분양자는 해지도 못하는 일방적인 약관.
6. 법은 돈 있는 시행사편

누군가 미미쿠키를 예로 들어 거짓 광고로 소비자를 우롱한 미미쿠키는 폐업에 허위 표시로 징역 5년까지 선고 받을 수 있다고 하였습니다.
그런데 한 호실에 2억씩하는 호텔은 허위 과장광고로 소비자를 속여도 징역은 커녕 솜방망이 처벌만 받고 있습니다.
아래 링크에 분양형 호텔에 대한 개선방안들이 있습니다. 제발 하루 빨리 법 제도가 개편되길 희망해 봅니다.

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출처 : http://www.ilyoweekly.co.kr/news/newsview.php?ncode=179569741999183
요즘 전국 곳곳에서 시행되고 있는 분양형 호텔이 사회 문제화 되면서 열에 일곱은 소송이 진행 중인 것으로 알려지고 있다. 은행금리가 사실상 제로금리에 가까운 요즘 두 자리 수의 수익률이라면 투자자들의 마음도 흔들릴만하다.

안타깝게도 투자자들이 기대하는 수익률은 환상에 가깝다는 게 현실이다. 분양형 호텔에 투자를 권유하는 사업자들은 대게 투자수익률과 입지의 장점만을 부각해서 보여준다. 보통 1~2년간 10% 안팎의 연간수익률을 보장한다고 강조하고 있는데 실제로 보장기간 수익률이 채 5%도 되지 않는다는 사실은 투자자에게 알려주지 않고 있다. 호텔 운영사에 대한 세부사항, 공증서의 법적효력, 수익률보증기간 이후의 수익, 수익이 발생하지 않을 경우의 대책, 운영사항에 투자자가 미칠 수 있는 영향, 경영악화 시 청산문제 등도 자세히 알려주지 않고 있다.

시행사가 분양형 호텔을 운영함에 있어 실행 가능성이 희박한 거품 수익률을 제시하고, 시공·운영과정에서 문제가 생길 경우 투자자에게 피해가 돌아오는 불안한 사업구조를 갖고 있지만 이를 투자자(수분양자)들에게 알려주지 않고 있다.

이러다보니 정작 투자자들을 보호할 수 있는 관련제도는 미흡할 뿐만 아니라, 허가관청이나 감독관청은 물론 단속기관들마저 근본적인 문제해결을 도모하기는커녕 강 건너 불구경하는 식이다, 이러다보니 전국 곳곳 분양형 호텔에서는 투자자(수분양자)와 시행사·운영사 간의 집회·시위나 법적다툼이 끊임없이 발생하고 있다.

이 같은 현상은 정부정책의 잘못에서 비롯되고 있다. 또한 정부의 관리제도상의 미흡한 점도 한 몫하고 있다. 정부가 당초 부동산시장의 침체를 탈피하고 관광산업육성을 목적으로 시행하였는데, 일반기업들이 호텔사업이 사양 산업임에 따라 투자를 하지 않자, 국민 개개인의 투자자를 끌어들여 사업에 참여하도록 함으로써 문제가 야기되고 있는 것이다.

■ 분양형(수익형)호텔이란?

말 그대로 호텔의 각 객실을 일반인들이 분양을 받아서 운영대행사에 대행을 맡겨서 투자수익을 얻는 것을 일컫는다. 엄밀히 말하면 호텔사업에 투자하는 것이 아니라 일반 숙박업에 투자를 하는 것이다.

분양형 또는 수익형 호텔이라고 해서 투자자들이 호텔사업에 투자하는 것이라고 착각할 수도 있다. 우리가 흔히 알고 있는 등급을 가지고 있는 관광호텔의 경우 ‘관광진흥법’에 따라 관광호텔업으로 등록하는 것이고, 분양형 호텔의 경우는 ‘공증위생관리법’에 따라 일반 숙박업으로 신고하여 운영하는 것이기 때문에 법률 자체가 다르다.

따라서 분양형 호텔에 투자는 관광호텔사업이 아닌 일반 숙박업에 투자하는 것이다. 관광호텔은 시설기준도 엄격할 뿐만 아니라 분양자체가 되지 않는다. 반면 분양형 호텔은 말만 호텔이라는 명칭을 사용할 뿐 일반 숙박업에 해당한다.

■ 분양형 호텔의 등장배경

분양형 호텔이 등장하게 된 배경은 부동산시장의 침체와 관광산업육성정책과 관련이 있다. 2008년 세계금융위기 이후 오랫동안 부동산시장 침체가 이어져 오면서 오피스텔 등 수익형 부동산이 하나의 대안으로 떠올랐다.

하지만 오피스텔 등이 과잉 공급되면서 새로운 유형의 투자대상을 필요로 하게 되었다. 이런 상황에 중국 등 외국인 관광객이 급증하면서 부동산 시장에서는 분양형 호텔이 투자 대안으로 떠오르게 되었다.

분양형 호텔은 시행사가 투자자를 대상으로 분양을 하고 호텔운영을 전문 운영사에 위탁하는 형태를 취한다. 또한 구분등기를 통해 객실별 소유권 부여가 이루어진다. 운영계약은 임대차계약 형식이 아닌 위탁운영계약이다.

이처럼 지난 정부가 2012년도 관광숙박업 활성화 방안으로 규제를 완화시켜주면서 분양형 호텔이 재테크 수단으로 등장했다. 여기에 은행금리가 사실상 제로금리에 가깝다보니, 두 자리 수의 수익률을 제시하니까 투자자들이 몰려들어 투자를 하였으나, 실상은 수익률이 담보되지 않으면서 분양형 호텔에 투자를 했던 투자자들이 법적분쟁을 벌이는 등 사회적 문제로 비화되고 있는 실정이다.

■ 분양형 호텔 무엇이 문제인가?

• 확정수익률의 함정

신문의 광고 등을 보면 확정수익률을 대부분 8~10%대로 광고하고 있다. 이 확정수익률이라고 하는 것은 투자금액에 대한 확정수익을 의미하는 것으로 짧게는 1년에서 길게는 3년까지 확정수익률을 지급해주겠다고 하는 경우가 대부분이다.

그 이상의 기간이 지나게 되면 호텔운영상황에 따라서 수익률이 달라질 수 있기 때문에 분양형 호텔에 투자해서 영원토록 연 8~10%이상 수익률을 보장 받는 것이 아니기 때문에 투자자들은 이를 반드시 인지해야 한다.

실례로 부산 해운대 센텀호텔의 경우 8%의 확정수익을 분양 당시 보장했지만 개장 후 실적이 좋지 않아 투자자들과 법정분쟁이 발생하기도 했었다.

지금 현재 경주 감포라마다호텔의 경우 확정수익률만 믿고 덜컥 투자를 했는데, 시행사와 운영사 대표가 부부지간이라는 소문과 실질적인 대표가 페이퍼컴퍼니를 만들어 소속직원들을 시행사와 운영사 대표로 내세웠기에 신뢰할 수가 없는데다, 수익이 안 나온다고 판단한 투자자들이 오는 11월 중도금대출이 도래하기 전에 계약해지를 요구하면서 법정분쟁이 진행 중에 있다.

투자자(수분양자)들은 호텔의 시행사인 서안홀딩스(주)는 호텔을 분양하면서 공급계약서 바꿔치기, 과장광고, 선 분양, 설계변경을 통한 면적 증감내용이 있을 경우 수분양자의 동의를 받아야 하는데도, 그렇지 않았다는 등 건축법관련 불법적인 요소들이 많다며, 사용승인의 중단 및 감사를 요구하였다.

또한 하청업체인 대명토건 역시 서안홀딩스(주)와 아시아신탁이 설계변경과정에서 수분양자들로부터 동의를 얻지 않은 위법이 있음에도 사용승인신청을 하였다고 진정을 하였음에도 경주시장은 사업시행자 아시아신탁의 2018년 8월 7일자 사용승인신청에 대하여 2018. 8월 21일자로 사용승인처분을 하였다고 관계기관에 몇 차례 진정을 하였다.

한편 민원인(투자자)들은 경주시 건축과 공무원들의 불법적인 법집행으로 인하여 분양계약에 기하여 보유하고 있었던 해제권을 상실할 위기에 처하였고, 이로 인하여 부당한 분양계약에 대하여 항변할 수 있는 일부 권리를 실권당하는 매우 큰 피해를 입고 있게 되었다며, 위법한 사용승인 처분의 직권취소를 촉구하고 나섰으나 해결의 실마리를 찾지 못하고 결국 법정다툼으로 가면서 사건이 장기화 조짐을 보이고 있다.

• 실제 투자수익 5%

미만분양형 호텔 운영수익이 제대로 발생하지 않는 상황에서 수분양자에게 수익을 확정해주면 운영사는 경영이 더 어려워질 수밖에 없다. 결국 확정수익률이 경영에 걸림돌이 될 수도 있다는 점이다. 그런데 분양형 호텔관계자들은 수익은 충분히 발생할 수 있다고 광고한다.분양형 호텔 시행사가 수익발생이유로 강조하고 광고하는 것은 첫 번째가 입지조건이다. 산업단지 인근에 위치해 있어 비즈니스 방문객들이 투숙한다거나, 관광지역수요를 통해 객실가동률이 높게 나타날 것이라는 설명이다.

하지만 주변에 들어서는 호텔공급량이나 운영현황 등 수익과 관련한 변수들에 대해서는 정확하게 알려주지 않아 투자자들의 판단을 흐리게 하고 있다. 투자자가 핵심적으로 알아야 할 정보는 아예 제공하지 않거나, 투자자가 질문을 했을 경우에 한해 마지못해 답해주는 정도이다.

사업장 인근 호텔공급량이 점차 늘어나는 추세이거나, 고급 브랜드 호텔이 들어온다고 해도 브랜드가 들어오는 것은 그만큼 사업지의 배후수요가 탄탄하기 때문이라고 해석할 수 있다. 경쟁사가 들어오는 것을 오히려 입지적 장점으로 투자자에게 전달하는 등 긍정적으로 해석해 투자자를 유혹하기도 한다.

• 수익률 보장기간에도 문제 많아

수익률 8~10%를 보장한다는 것은 보통 1~2년간의 수익률을 말한다. 대부분의 사업지는 초기 1~2년 수익률 보장 이후 5년 미만의 기간 동안 4% 정도의 최소수익률을 보장한다.예를 들면 1억5000만원을 투자하고 2년간 8% 수익률 보장, 5년간 4% 최저 수익률 보장을 전제로 단순 계산해볼 수 있다. 7년간 최소 5400만원의 수익을 보장한다는 것이다. 7년간의 수익률을 평균으로 따지면 5.14%에 불과하다.

결국 수익률 8~10% 보장이라는 것은 투자자를 유혹하기 위해 과대 포장된 것이다.분양형 호텔은 대출을 받아 실투자금액이 50%일 때 대출 연이율을 4~5%로 설정해 수익률이 10%이상 발생한다고 설명하기도 하지만, 이 경우는 대출이자가 변동될 수 있다는 점을 간과하는 경우가 있으므로 투자자들은 신중한 접근이 필요하다.

• 청산을 하는데도 문제 많아

분양형 호텔 관계자들은 투자자들에게 설명할 때 “수익률이 좋은 만큼 매물을 찾기도 힘들뿐더러, 일부 매물에는 웃돈(프리미엄)도 붙는다. 매각을 원할 경우에는 호텔 운영회사에서 매입할 수도 있어 부담도 적다”라고 유혹한다. 분양형 호텔은 아직까지 제대로 시장형성이 안 되고 있는데다, 대중화된 투자 상품이 아니기 때문에 환금성이 떨어져 되팔기가 쉽지 않을 수 있다. 이미 투자거래가 익숙해진 오피스텔이나 서비스 레지던스 같은 상품도 실제 매매거래는 많지 않다는 것을 볼 때 투자에 신중을 기해야 한다.

• 투자피해 구제방안도 없어

분양형 호텔이 투자를 받은 이후 공사가 진행되다 시행사가 경영위기에 빠지거나 도산할 때도 투자자들이 구제받을 수 있는 방안도 마땅찮다. 30가구 이상 공동주택을 건설할 때는 주택법에 따라 의무적으로 주택도시보증공사가 제공하는 분양보증을 들어야 하지만, 분양형 호텔은 보증보험 의무가입에서도 예외다. 주택도시보증공사 관계자는 “분양형 호텔도 일반 주택을 건설할 때처럼 사업자가 분양보증 상품에 가입할 수는 있지만, 지금까지 분양형 호텔이 별도 돈을 들여가며 분양보증에 가입한 적은 한 번도 없었다”면서 “최근 한 두개 사업장 정도가 논의를 하고 있는 정도”라고 말했다.운영 과정에서 확정 수익률이 지켜지지 못하거나 운영 위탁업체에 문제가 생길 경우에도 피해를 보상 받기 어렵다.

국토부 관계자는 “준공 이후 수익은 투자자들 개인이 판단해야 할 문제”라고 말했다.분양형 호텔이 일반 호텔처럼 등급 심사를 3년마다 받아 체계적으로 관리를 받는 것이 대안일 수 있지만, 주무부처는 분양형 호텔이 공중위생관리법상 숙박업소로 분리되고, 관광진흥법 상의 호텔업에 포함되지 않아 어렵다는 입장이다.문화체육관광부 관계자는 “관광진흥법 상 호텔업은 분양이 금지돼 있기 때문에 분양형 호텔은 엄밀하게 따지면 호텔이 아니며, 따라서 등급관리를 받기도 어려운 실정”이라며 “일반 호텔은 숙박 본연의 목적이 있지만, 분양형 호텔은 부동산 투자수익에 초점이 맞춰져 있어 성격이 다르다”고 말했다.

■ 분양형 호텔 투자피해에 대한 구제방안은 없는가?

국토교통부는 분양광고가 가능한 시기와 단계는 규정해 놓고 있지만, 광고의 내용까지는 검증하지 않고 별도의 규제사항도 없다. 분양형 호텔의 과장광고를 사전에 제재할 방안이 없어 투자자 보호를 위한 대책 마련이 당장 필요한 상황이다.국토부는 민사상의 계약이기 때문에 수익률을 부풀려서 광고하는 것인지 여부를 따지기가 어렵고, 수익성 검증이 분양승인에 필요한 항목도 아니라며, 소극적으로 대응할 것이 아니라 관련 입법사항이 부족하다면 국회와 논의를 통한 입법을 통해서라도 구제방안을 마련해야 한다.

아직까지는 과장광고 피해를 막기 위한 수단으로는 공정거래위원회 제재가 거의 유일하다. 수익률 부분과 같이 투자자들이 계약 전 개별적으로 판단하기 어려운 부분에 도움을 줄 수 있도록 과장광고를 사전에 제재할 수 있는 법적·행정적 장치가 필요하다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 피해 사례 신고가 들어오면, 공정거래위원회가 표시광고법에 따라 판단한 뒤 제재를 내리는 정도이다.

그러나 현실은 아직 분양형 호텔에 대한 제재·적발은 매우 미미한 실정이다.공정위가 오피스텔과 상가 등 수익형부동산 과장광고를 한 사업자들을 적발해 21개 분양사업자에 시정명령과 경고등의 시정조치를 내렸다. 하지만 당시 조사에서 적발된 분양형 호텔 사업자는 단 한 곳에 불과했다.공정위는 직권으로 조사를 할 수도 있지만, 적극적으로 개입해서 진행된 적이 없는 실정이다. 공정위는 과장광고에 따른 피해신고 등을 받으면 내부검토를 거쳐 조사를 시작한다는 방침만 가기고 있을 뿐이다.

정부가 관광산업육성이라는 목적을 위해 정책을 시행해놓고, 정작 시행된 정책으로 인해 발생된 문제에 대한 대처방안 등은 전혀 고려하지 않고, 시행함으로써 분양형 호텔이 들어서는 전국 곳곳에서 끊임없이 문제가 발생하고 있는 것이다. 그래서 정부의 책임을 묻는 것이다.

또한 호텔허가권을 가진 기초지자체들은 건축물에 대한 적법여부만을 따져서 사용승인허가를 해줄 것이 아니라, 민원인(투자자)들로부터 민원을 접수했을 경우, 과장광고부문은 공정위에, 페이퍼컴퍼니를 통한 소속직원을 시행사와 운영사 대표로 내세웠을 경우 국세청에, 신탁사와 시행사간의 결탁의혹이 있을 경우엔 금감원에 각각 협조공문을 발송하여 민원인들이 제기한 의혹을 해소한 후에 허가를 내주어야 할 것이다.

그런데 허기기관이 건축물의 적법여부만을 따져 사용승인허가를 해주기 때문에 이 같은 일이 반복해서 전국 곳곳에서 끊임없이 발생하고 있다. 차지에 정부에서는 문제가 지속되는 분양형 호텔을 아예 없애던지, 아니면 미흡한 관련제도를 종합적으로 검토하여 더 이상 투자한 국민들이 피해가 발생하지 않도록 해야 한다. 이런 일이 계속 반복되면 정부불신으로 이어져 정부여당을 향해 국민들은 등을 돌린다는 사실을 직시해야 할 것이다.

첨부링크 1 : http://www.ilyoweekly.co.kr/news/newsview.php?ncode=179569741999183
첨부링크 2 : https://m.sedaily.com/NewsVIew/1S72LKP4K4
첨부링크 3 : https://m.sedaily.com/NewsView/1S72KXRP40/GC03
첨부링크 4 : https://m.sedaily.com/NewsView/1S72LKP4K4/GB07
첨부링크 5 : https://m.sedaily.com/NewsView/1S72LEG5I3/GK01
첨부링크 6 : https://m.sedaily.com/NewsView/1S72LDECE3/GC03
첨부링크 7 : https://m.sedaily.com/NewsView/1S72L34A76/GC03
첨부링크 8 : https://m.sedaily.com/NewsView/1S72KNQNA9/GB07

태그 : #분양형, #호텔

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----- BAD ENGLISH TRANSLATION -----

National sale type hotel ... The responsibility lies with the government.
Petition period

19-07-04 ~ 19-08-03
Minister Hyunmi Kim Minister of Land, Infrastructure and Transport We have investors sitting at over 120 places in the country who are in trouble.
Please help us protect the seller with legal maintenance.
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the subunyangja received pre-sale of pre-sale type hotel.
The hotel was opened after 18 months of construction due to the delay of construction, but the debts that could not be paid to the construction company remained over 15 billion won.

1. Deregulation of the government
2. Lack of legal system
3. Some executives represent the sale of a pre-sale hotel in the whole country and prevent it from being returned
4. Even if the bankruptcy is done, the investor can not be rescued
5. Unilateral contracts, .
6. The law is made by the money maker. Some people

say that Mimi cookies, which are based on mimi cookies, can be sentenced to five years in jail for false advertising.
However, a hotel with 200 million won in one room is fined for false advertising.
There are improvements to the pre-sale hotel in the link below. I hope that the legal system will be restructured as soon as possible.

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Sources: http://www.ilyoweekly.co.kr/news/newsview.php?ncode=179569741999183
These days, As the hotel has become a social issue, seven lawsuits are known to be underway in the heat. Investors' minds are also shaken if bank interest rates are double-digit rates nowadays near zero interest rates.

Unfortunately, investors' expectation of return is a fantasy. Businesses that encourage investors to invest in pre-sale hotels usually show the merits of investment returns and location. In general, it emphasizes that the annual return is around 10% for one to two years, but it does not tell investors that the yield on guarantee period is less than 5%. The details of the hotel operator, the legal effect of the notarized certificate, the profit after the guarantee period, the countermeasure when the profit does not occur, the influence the investor may have on the operation, and the problem of liquidation in case of business deterioration.

The developer has an unstable business structure that presents a bubble return that is unlikely to be feasible when operating a sale-type hotel, and when the construction and operation problems cause problems, it does not inform the investors .

This is not only the lack of relevant institutions to protect investors, but also the authorities and supervisory authorities as well as the regulatory agencies are trying to solve fundamental problems, rather than resort to the river. Rally, demonstration and legal disputes between investors (investors) and developers / operators are constantly occurring.

This phenomenon is caused by the misconduct of government policy. In addition, the government's management system is also lacking. The government originally strived to escape the recession of the real estate market and foster tourism industry. When general companies do not make investment according to the hotel industry as a speci fi c industry, they engage individual investors and engage in business. .

■ What is a condominium type?

It is literally means that each guest room of the hotel gets the investment income by letting the general people take the sale and let the agency act for the agency. Strictly speaking, it is not investing in hotel business but investing in general lodging business.

A condominium type or a profitable hotel may be mistaken for investors investing in hotel business. In the case of a tourist hotel, which is commonly known to us, it is registered as a tourist hotel business in accordance with the 'Tourism Promotion Act', and in the case of a pre-sale hotel, it is reported as a general lodging business in accordance with the ' Is different.

Therefore, investing in a pre-sale hotel is investing in a general hotel business rather than a tourist hotel business. Tourist hotels are not only stricter in terms of facility standards, but also become a sale sale itself. On the other hand, the pre-sale hotel is named as the Malmun hotel and corresponds to the general lodging business.

■

Background of the launch of a pre-sale hotel The backdrop of pre-sale hotels is related to the recession of the real estate market and the promotion of tourism industry. Since the global financial crisis in 2008, the real estate market has been stagnant for a long time, and profitable real estate such as officetel has emerged as an alternative.

However, with the over-supply of office buildings and the like, a new type of investment target has become necessary. In such a situation, foreign tourists such as China have surged, and condominiums have emerged as investment alternatives in the real estate market.

The sale-type hotel takes the form that the developer distributes to the investors and entrusts the operation of the hotel to the professional operator. In addition, ownership is given to each room through division registration. The operation contract is a contracted operation contract, not a lease contract form.

As the past government relaxed regulations in 2012 to revitalize tourism and hospitality industry, a pre-sale hotel emerged as a means of financial technology. Since the bank interest rate is close to zero interest rate, investors who invested in the two-digit rate have invested, but investors who have invested in a pre-sale hotel have not been guaranteed the profit rate. Social problems.

■ Sold-out hotels What's the problem?

• Traps of firm returns

Advertisements in newspapers advertise a fixed rate of return of 8 to 10%. This fixed rate of return means the fixed rate of return on the investment amount. In most cases, it will give a fixed rate of return from one year to three years.

Investors should be aware of this because investing in pre-sale hotels will not guarantee returns for more than 8-10% per annum, as the yield will vary depending on how the hotel operates.

For instance, Busan Haeundae Centum Hotel secured 8% of its profits at the time of sale, but after the opening of the company, there were disputes with investors.

At present, Gamchu Ramada Hotel in Gyeongju believes that it is a reliable company. It is not reliable because the rumor that the executives and the representatives of the operating companies are the married couples, and the actual representatives have created the paper company and put their employees as representatives of the company and the operator. A court dispute is underway, as investors who have ruled out it have called for a termination before the mid -

Investors (water-users) are notified that Xi'an Holdings Co., Ltd., the executor of the hotel, should give consent of the buyer when the sale of the hotel is made and the contents of the supply contract change, exaggerated advertisement, pre-sale, There were many illegal elements related to the building law, and it was demanded to stop the use approval and audit.

In addition, Daemyung Construction Co., Ltd., a subcontractor, also asserted that Xi'an Holdings Co., Ltd. and the Asian trust have applied for approval to use the design even though they have not obtained consent from the water contractors during the design change process. Regarding the application for approval for use on the 7th day of 2018. On August 21, 2008, the applicant made several complaints to the related organization that the use approval was granted.

On the other hand, the complainants (investors) are in danger of losing the right of release which they had in possession of the contract of sale due to the unlawful enforcement of the construction of the Gyeongju city government and civil servants, and as a result, He has been suffering from serious damage. He has been calling for the cancellation of the dismissal of the illegal use approval, but he has not found a clue to resolve it.

• Actual return on investment

Less than 5% If the revenue from the sale of the condominiums is not generated properly, it will be more difficult for the operator to manage the profits. In the end, the firm's return may be an obstacle to its management. In the meantime, it is the first condition that a developer of a hotel in the pre-sale hotel emphasizes and advertises the reasons for profit. It is located near the industrial complex, which means that business visitors will stay in the hotel or the operation rate will be high due to the demand in the tourist area.

However, it does not accurately tell us about the income-related variables such as the hotel supply and operation status. It does not provide any information that investors need to know at the core, or it only reluctantly answers investors when asked.

If the supply of hotels near business sites is increasing, or even if a luxury brand hotel comes in, it can be interpreted that the reason why the brand comes in is that the back demand of the business site is solid. It is tempting to attract investors by positively interpreting the entry of a competitor into the investor as an advantage to the investor.

• Guaranteeing

8 ~ 10% of profit rate because there is a problem even in guaranteed period of return usually refers to a yield of one to two years. Most business sites guarantee a minimum return of about 4% for a period of less than 5 years after the initial one to two year return guarantee, for example, an investment of 150 million won, guaranteeing an 8% return for two years, a 4% It is possible to make a simple calculation based on the guarantee of return. It will guarantee at least 54 million won for 7 years. The average seven-year return is only 5.14%.

In the end, a guaranteed 8 ~ 10% return is overpriced in order to attract investors. When a real estate investment amount is 50%, the annual rental rate is set at 4 ~ 5% In some cases, however, investors need to take a cautious approach because they may overlook the possibility that the interest rate on the loan can fluctuate.

• There's a lot of trouble in liquidation.

"When you explain it to investors, it's hard to find a property as good as its profitability, and it also has a premium on some properties. If you want to sell it, you can buy it from the hotel management company. It is not easy to build a market for a pre-sale hotel and it is not a popularized investment product. You should be cautious about your investment when you see that there are not many actual sales transactions such as officetels or service residences where investment transactions are already familiar.

• There is no remedy for investment damage. The

construction is going on after the sale of the pre-sale hotel. If the investor falls into the management crisis or bankruptcy, it is not enough for investors to get relief. When building more than 30 households, it is obligatory to receive the housing guarantee provided by the housing city guarantee corporation in accordance with the Housing Act. A related official of the Housing and Urban Warranty Authority said, "As in the case of building a public housing, a company can subscribe to a sale guarantee product. However, a pre-sale hotel has paid no extra money to purchase a house sale guarantee. "It is difficult for us to compensate even if the firm does not maintain a firm return rate in the course of operation, or if there is a problem with the operating contractor.

An official from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport said, "Profits after completion are a matter for investors to judge." It may be an alternative for a condominium hotel to receive a systematic management every three years as a general hotel. According to the Ministry of Culture, Sports and Tourism, "As the tourism promotion law prohibits the sale of hotel business, it is strictly prohibited to sell hotel hotels "It is difficult to get grade management," he said. "Although general hotels have a purpose of accommodation, they are different because they are focused on real estate investment income."

■ Are there any remedies for the pre-sale hotel investment damage?

The Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs has stipulated the timing and stage of sale advertising, but the contents of the advertisement are not verified and there are no specific regulations. Since the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs is a civil contract, it is difficult to judge whether it is advertising by inflating the profit rate or not, It is not necessary to respond to the situation, and if it is not enough to cope with the related legislation, it should prepare remedy even through legislation through discussion with the National Assembly.

So far, Fair Trade Commission sanctions are the only means to prevent damage to exaggerated advertising. It is persuasive to argue that legal and administrative devices are needed to prevent exaggerated advertisements in order to help investors in areas that are difficult to judge separately before contracting. When the damage report comes in, it is enough for the Fair Trade Commission to make sanctions after judging according to the Advertising Act.

However, the reality is that sanctions and seizures are still pending in the pre-sale hotels, and FTC officials have caught up with businesses that advertised profitable real estate agencies such as officetel and shopping mall, and corrected corrective orders and warning lights to 21 sales companies. However, there was only one concession hotel company that was caught in the investigation at that time. The FTC could conduct an investigation by its own authority, but it has never been actively involved. When the FTC receives reports of damage caused by exaggerated advertisements, the FTC only plans to conduct an internal review and start the investigation.

The government has implemented policies for the purpose of fostering the tourism industry and has not been considering the problems caused by the implemented policies, will be. So it is the responsibility of the government.

In addition, the basic local governments with the permission of the hotel do not approve the use of the building according to the legality of the building, but when the complainant receives the complaint from the complainant (investors), the exaggerated advertisement section is executed by the FTC, And the representative of the operating company, the IRS should send a letter of cooperation to the Financial Supervisory Service if there is any suspicion of conciliation between the trust company and the executing company, and then clear the doubt raised by the complainants and give permission.

However, this kind of work is repeatedly happening in many parts of the country repeatedly because the hunger authority permits use approval based on only the legality of the building. In the case of the government, it is necessary to completely eliminate the problem of the pre-sale type hotel or to review the insufficient related system in order to prevent the damage to the people who invested further. If these things are repeated over and over again, we will have to face the fact that the people are turning their backs toward the government ruling party, leading to distrust of the government.
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