경제 팟캐스트 '신과 함께'에 게스트로 출연했던 이광수 미래에셋대우 애널리스트의 책이다
(참고) 신과 함께 - http://www.podbbang.com/ch/15781
올 7월 해당 팟캐스트에서 부동산 상승론과 하락론 두 가지 입장을 모두 들어보는 방송이 있었는데 그 중 하락론을 주장했던 사람이 이광수 씨다.
지금은 거품이다, 집 사는 건 손해다 라고 말하는 것이 아니라 부동산 사이클을 이야기하면서 지금 집 사기는 좀 위험하다, 집 살 기회는 또 온다 라는 뉘앙스로 방송을 진행해서 그가 쓴 책까지 읽어보게 되었다
30대 초반인 내 또래 친구들의 요즘 관심사는 온통 부동산이다
집을 살까, 말까 의 고민은 이미 오래 전에 끝났고
집을 사긴 사야 하는데 언제, 어디에 사야할까
서울과 수도권 집값은 언제 이렇게 올랐나에 대한 이야기로 모임이 시끌벅적하다
이 책은 내가 그 동안 몇 권 안 되는 부동산 책들을 보면서 미처 생각하지 못했던 인사이트를 주었다
#1. 부동산 투자를 위해 레버리지를 극대화해야하지만 부동산은 장기 투자이기 때문에 그 방법은 stock이 아니라 flow이다.
현재 레버리지를 극대화해서 투자하는 게 아니라 레버리지가 확대되는 방법을 써야 한다.
사람들은 전세 가격이 높을 때 갭투자를 하는데 전세 가격이 가장 높다는 것은 떨어질 확률이 높다는 이야기이므로 과거 대비 전세가격이 낮을 때 집을 사면 향후 빚이 늘지 않아도 전세가가 높아지면서 추가 레버리지를 확보할 수 있다는 생각이다.
지금까지 갭투자가 위험하다, 불안한 점이 있다는 걸 여기 저기서 듣고 왜 위험하지? 하고만 생각했는데 안정적으로 투자하는 방법은 따로 있구나 하는 생각이 들었다
#2. 투기 공급이 가격 버블을 만든다
왜 가격이 높아질수록 공급이 줄어 가격이 급등을 하는지
수도권 공급을 늘린다고 하는데 왜 가격이 점점 올라가는지
건설사가 제공하는 입주 공급 말고 다주택자들이 매도하는 투기 공급도 잘 살펴봐야한다는 것을 알았다.
가격이 오르면 다주택자들은 매물을 거둬들이고 그 과정에서 매수자는 안달이나 급등한 매물을 잡을 수 밖에 없다는 이야기는 요즘 상황에 잘 맞는 이야기이다
#3. 절대 사지 말아야 할 집?
변화는 모든 투자의 핵심이다
과거에 변화가 없다고 해서 미래에 불확실성이 낮다고 볼 수는 없다
얘는 가격 변동이 없네 잘 떨어지지도 않겠지? 라는 생각은 비합리적이다
서울 기준 많이 빠진 아파트가 많이 오르더라
변화가 없는 집은 잘 오르지 않는다(투자의 관점)
이 책은 실제 사례보다는 부동산 흐름을 파악하고 부동산 거래를 투자 행위로 인식해야한다는 투자 원칙에 집중해 있다
그래서 부동산 책보다는 주식 책 같은 느낌이 든다
지역에 대한 정보를 얻으려고 하는 사람보다는 부동산이 뭔지 감을 잡고 싶은 사람들에게 추천하고 싶은 책이다
요즘 많이 나오는 지역 분석 위주의 부동산 책을 읽기 전에 이 책을 입문서로 읽는다면 도움이 많이 될 것 같다