부동산 상식 - 매물별 임대 수익률 계산법
예전에 조금이라도 임대 수익을 얻기 위해
오피스텔이나 빌라 매매를 알아본 적이 있었습니다.
그렇지만 각 오피스텔의 임대 수익률에 대한 정확한 정보는 얻기가 쉽지 않았습니다.
무엇보다 오피스텔 광고에서는 다들 높은 임대 수익률을 보장해준다고 하지만 과연 정말로 그럴까요?
실거래 데이터로 각 아파트/오피스텔/빌라 등의 기본적인 임대 수익률을
계산해주는 서비스가 있으면 좋을 것이라는 생각이 들었습니다.
그리고 현재 블로그에서 그 개발 과정 역시 공유를 하려고 합니다.
그렇다면 과연 임대 수익률은 어떻게 계산할까요?
임대수익률 계산 방법은 대출이 있는 경우와 없는 경우로 나눠지며
각각의 경우에 대한 계산식은 아래와 같습니다.
대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100
대출포함 수익률(%) = ((월세 - 월이자) * 12) / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) * 100
예를 들어, 정자푸르지오시티 3차에서 전용 8평의 월세 임대 수익률을 계산해 봅시다.
참고로 여기서 주의해야 할 것이 작은 금액 차이 이긴 하지만
같은 평수라도 층수에 따라 월세는 조금씩 다를 수 있다는 것입니다.
보통 낮은 층의 월세가 조금 낮긴 하지만 보통 월세는 큰 차이는 안나는데
높은 건물의 오피스텔의 분양가는 층에 따라 몇 천 차이가 나는 경우가 종종 있습니다.
순전히 임대 수익을 위해서라면 새로 오피스텔을 분양받는 경우라면
가성비 좋은 낮은 층수를 선택하는 것이 좋을 수도 있습니다.
지금은 분양이 완료된 상태이고 매매와 월세가 같이 이뤄지고 있으니
대출이 없이 오피스텔을 매매하는 것을 가정해서 실제 월세 수익률을 계산해봅시다.
20층의 매매가를 비슷한 층수인 17층의 매매가인 22500원 라고 가정하고
월세 1000/65의 월세 수익률을 계산해보겠습니다.
대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100
(65 * 12 ) / (22500 - 1000 ) * 100 = 3.6 %
3.6%이면 임대 수익률이 생각보다 높지 않았습니다.
그렇다면 8층의 임대 수익률은 어떻게 될까요?
대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100
(67 * 12 ) / (21900 - 1000 ) * 100 = 3.8 %
근소하게 0.2%로 8층의 임대 수익률이 높네요.
하지만 역시 만족할 수준은 되지 못하네요.
그렇다면 임대 수익이 높은 지역, 매물은 과연 어디 있을까요?
다음 포스팅에서는 위와 같이 지역별, 매물별로 임대 수익률을 계산해서
임대수익률 상위인 아파트들만 한 번 포스팅 해보려고 합니다.
관심 있으신 분들은 follow 부탁드립니다 : )