월세 수익률이 높은 아파트 자동으로 계산하기
전의 포스팅( https://steemit.com/kr/@adana/5h4w6h) 에서는 부동산 임대 수익률을 구하는 아래 공식을 공유드렸습니다.
대출제외 수익률(%) = (월세 * 12) / (총 매입액 - 보증금) * 100
이제는 실제 데이터를 사용하여 임대 수익률 높은 아파트를 자동으로 찾는 과정을 공유하려고 합니다. 위 식에서 임대 수익률을 계산하려면 아파트 실거래가와 월세 실거래 정보가 둘 다 필요합니다.
그런데 실제적으로 아파트 단지별로 임대 수익률을 구하려고 하자 두 가지 문제점에 부딪힙니다.
첫번째는 ....
부동산 거래가 항상 있는 것이 아니라는 것 -_-;
이상적인 것은 매매와 월세가 항상 같은 시기 (적어도 같은 달)에 일어나는 것인데 거래가 활발한 대규모 아파트 단지가 아니라면 그런일은 일어나지 않습니다 ㅠㅠ
두번째는....
그 없는 거래 중 에서 같은 층에서의 매매와 월세 계약이 같은 시기에 일어나는 것. 이건 거래가 활발한 대규모 아파트 단지라도 이런 일은 잘 일어 나지 않습니다. 같은 층에 있는 매매가와 월세가를 고려하는 이유는 층에 따라 매매가나 월세가가 조금씩 차이가 나기 때문입니다.
위 두 가지 문제점으로 인해 개별 매물의 월세 수익률을 구하는 방식은 아래와 같이 조정되었습니다.
1. 같은 시기(같은 달)에 월세 거래가 없으면 바로 직전 거래의 월세 정보를 활용한다.
2. 같은 층이 아니라도 같은 아파트, 같은 평수라는 조건의 직전 거래의 월세 정보를 활용한다.
이렇게 전국의 월세 수익률을 자동으로 계산하였고
그 정보들은 곧 웹 서비스로 오픈할 예정입니다.
지금은 그 과정에서 인상적이었던 데이터를 공개해 보겠습니다.
전국에서 가장 높은 월세 수익률은 얼마이며
그 아파트는 어디일까요?
대답은 강원도 태백시 소도동 삼신아파트이며
월세 수익률은 자그마치 225% 였습니다(??????)
보통 임대 수익률이 5%만 넘어도 괜찮다고 하는데 225%의 임대 수익률이라뇨 -_-?
저는 실거래가 수집이 잘 못 된 것이 아닌가 의심하며 국토교통부의 빠른 실거래가 조회를 사용해서 해당 아파트 데이터를 조회해 보았습니다.
강원도 태백시 소도동 삼신아파트는 올해 11월에 1650만원에 매매가 되었습니다.
그리고 올해 초에 같은 평수의 아파트가 보증금 850에 150만원으로 월세 계약이 이루어졌습니다 (??????)
800만원을 투자해서 년에 1800만월을 벌 수 있으니
월세수익률이 200%가 넘는게 맞네요.
궁금해서 주변 전문가들에게 이런 케이스를 문의해보니
한 분은 매매가는 계속 낮아지거나 지지부진한데 임대 수요가 잘 맞으면 이런 일들도 종종 생긴다고 하고
다른 분은 99% 실거래가 데이터 입력 실수라고 하시네요.
어느분의 말이 맞는지는 모르겠지만 이런 데이터가 나올때마다 자문을 요청할 수는 없으니 걍 이상하다 싶으면 예외 처리하는 것이 좋을 것 같다는 생각이 듭니다.
그리고 이 정도까지 월세 수익률이 이상하게 높은 아파트는 없지만
그래도 아직 전국에서 검색해보면 10%이상으로 수익률이 나오는 아파트들이 아직도 남아있네요.
그 데이터들은 나중에 전체 월세 수익률 검색 기능이 추가되면
다시 포스팅으로 공유드리겠습니다 : )