부동산 투자에는 많은 사람들이 관심을 갖고 있죠. 그러나 돈벌기가 생각만큼 쉽지 않다고 생각합니다. 주변에 부동산 투자로 돈을 번 사람들이 많은 데도 불구하고... 심지어 부동산으로 돈버는 것은 '행운'이 필요하다고까지 이야기 하시는 분들이 있습니다.
정말 부동산 투자로 돈벌기가 어려울까요? 투잡으로 분양상담사를 해본 경험에 비춰보면, 부동산 투자로 돈을 벌고 있는 사람들은 우리가 생각하는 것만큼 그 분야에 전문가가 아니라는 점을 느꼈습니다. 부동산으로 돈을 번 경험이 있는 사람들은 손쉽게 계약을 합니다. 그러나 부동산에 처음 투자하는 사람들은 비록 '내집마련을 위한 아파트를 분양받는데도 망설이다가 포기'하는 경우를 많이 봅니다.
일반적으로 신규분양하는 아파트, 상가, 오피스텔, 오피스, 지식산업센터 등에 투자하는 경우에 입지에 따라 분양가격차이가 있습니다. 즉, 토지가격의 차이가 대체로 분양가를 결정합니다. 부동산 투자를 경험하신 분은 이것을 이해하고 수긍을 합니다. 그러나 처음 투자하시는 분들은 높은 분양가를 분양가만 높다고 생각합니다.
부동산은 희소성있는 자산입니다. 토지가 그러하고, 신규건축물의 경우에도 자재나 인력 등 건축에 따른 비용이 건축물의 분양가를 결정합니다. 부동산 투자는 특히, 신규분양으로 공급되는 건물에 투자하는 경우, 주변시세를 보고, 우치를 보고, 시공사를 따져보고, "적정한 가격이라고 생각된다면 먼저 투자결정하는 사람"이 돈을 벌 가능성이 가장 높다고 보는 것이 타당합니다.
부동산에 대한 투자는 투자결정이 빠른 사람, 그리고 진득하게 때를 기다려는 사람이 돈을 벌 수 있는 다른 투자에 비해 안전한 투자입니다. 초보인 일반인 투자자도 부동산에 대한 몇가지 가격구성의 원리를 이해한다면, 부동산에 투자에 대한 의사결정을 쉽게 할 수 있으며, 투자로 돈버는 것이 결코 어렵지 않을 것으로 생각됩니다.
우리가 어떤 자산에 투자할 경우, 걱정하는 가장 큰 원인은 '가격하락으로 인한 손실우려'라고 할 수 있죠. 부동산 투자에 경험이 없는 사람은 최근 부동산 규제정책이나 이로 인한 '가격하락에 대한 언론기사'에 민감하게 반응을 보입니다. 정부정책당국자의 '부동산으로 돈벌지 못하게 하겠다'는 정치적인 발언을 믿고 불안해합니다. 그러나 부동산을 알고 투자경험있는 투자자는 '또다시 좋은 기회가 오겠구나'라며 챤스를 본다고 합니다. 누가 올바른 판단을 한 것일까요? 투자를 포기한 사람일까요?
부동산의 가격도 수요와 공급에 따릅니다. 그러나 일반적으로 수요가 없으니 가격이 하락할 것이라고 판단하는 것은 옳은 것이라고 배웠습니다. 그러나, 5년전 신규자동차과 지금의 자동차 가격을 생각해 보세요. 수요가 많아서 가격이 높다고 생각하나요? 신규 출시되는 자동차의 가격이 하락한 경우를 본적 있습니까? 부동산도 어는 정도 동일합니다. 신규분양아파트의 분양가가 내려간 적이 있었을까요? 찾아 보기 어렵습니다. 역사적으로 도시지역에서 부동산(단지, 완성된 건축물)의 일시적인 하락은 있었으나, 최소 5년후에 하락한 경우는 찾아보기 어렵습니다.
부동산은 입지 즉, 대지와 함께하는 자산입니다. 설령 공장에서 기계로 찍어내어도 장소가 필요합니다. 그러기에 가격하락에 대한 걱정이 필요없습니다. 부동산은 '장기적으로 상승한다'는 믿음을 가져도 좋습니다. 부동산은 대지와 건물이며, 대지는 한정된 자원이고, 건축자재와 인력에 따른 가격 상승은 불가피합니다. 건축자재도 지구라는 자원의 한계(아직까지는...)와 경기침체시의 활성화를 위한 재정지출, 인플레이션, 매년 있는 최저임금 인상이라는 정치인의 포플리즘까지를 고려한다면, 동일 대지에서 지금보다 더 낮은 가격으로 건축물을 짓어 공급하는 것은 가능하지가 않겠지요.
건축업자의 공급측면에서 고려해 보면, 신규건축 분양으로 얻는 수익없이 사업을 진행하지는 않습니다. 그들은 사업성이 없다면 분양시점을 늦추거나 하여 사업성이 있을 때 분양할 것입니다. 만약 대다수 분양사업자가 주택공급을 늦추면 공급이 줄어 가격상승이 발생할 것입니다. 그래서 신규부동산의 가격하락은 없다고 보는 것이 올바른 판단입니다.
지금 사려는 부동산 특히 아파트의 경우, 좋은 위치라면 망설이는 것은 다시 기회를 놓치는 것이나 다름없습니다. 물론 자금이 충분치 않아서 대출로 구입하다면, 따져보는 것이 필요할지도 모릅니다. 그러나 대출이자에 대해서도 감당할 수 있다면 두려워할 것까지는 없다고 생각됩니다. 대출금리의 상승은 경기상승이고, 경기상승은 인플레이션입니다. 인플레이션은 원자재 가격상승, 자산 가격상승, 임금상승을 의미하기에 굳이 대출금에 대한 이자부담으로 인해서 부동산 구입 또는 투자(특히, 내집마련 아파트...)를 망설이기 보다는 레버리지 효과를 기대하는 전략이 합리적일 것입니다.
부동산은 실물자산으로 가치하락의 가능성이 다른 자산에 비해 현저히 낮다는 점을 이해한다면 투자의 불안과 두려움을 덜 수 있을 것입니다. 일반적으로 투자자는 자신의 자산가치가 하락하면 두려워하고 남은 자산이라도 보호하고자 하는 심리적인 압박으로 인해 자신이 보유하고 있는 자산을 하락시점에 매도하는 경우가 많습니다. 부동산이 어느 정도는 일시적 가격하락을 경험할 수 있지만, 부동산이 가진 자산의 속성과 정치, 경제변화의 역사적 사례에 기반해 판단하더라도 부동산 '자기가 살 집에 대한 투자'는 언제나 '지금'이 최선 선택이라는 점이 분명합니다.
부동산 투자할 여력이 있고 투자하고자 생각하였다면, 자신감과 용기를 갖고 투자해도 무방하다고 할 수 있습니다. 투자에 대한 흔들리지 않는 맨탈은 부동산 투자로 손해보지 않고 이익을 얻을 수 있게 할 것이라고 생각합니다. 신규분양으로 부동산을 취득할 때, 입지가 좋을 때, 특히, 자신이 거주할 신규아파트 분양이라면 항상 '지금'이 꽤 괜찮은 투자시점이며 수익을 얻을 수 있을 것입니다.
물론 더 좋은 투자처가 있겠지만, 부동산으로 돈을 번 사람들은 부동산에 대한 올바른 이해에 근거해 자신있게 투자하는 것입니다. 우리가 보기에 여유자금이 있어 멘탈이 강하다고 느낄지도 모르지만... 부동산 자산의 속성을 이해하셨다면, 앞으로 더욱 평안한 마음으로 투자를 할 수 있기를 바랍니다.