범블비가 재테크에 관심을 가진 건 겨우 3-4년 정도 되었습니다. 그런데 이런 글을 쓰고 있으려니 참 우습지만, 몇 년전의 저처럼, 현재의 저보다도 더 모르는 분들을 위해 이 글을 씁니다.
이전 글에서 아파트를 구입할때 언제 사는 것이 좋은가와 어느 곳에 사는것이 좋은가를 이야기 했습니다.
언제 사는 것이 좋은가는 돈만 있으면 지금 사라, 다만 아직 모으는 중이라면 수요와 공급을 보고 공급이 크게 부족해지는 시점에 사라고 했습니다.
그 말이 맞는지 실제 사례를 볼까요?
대구의 예입니다.
위 그래프는 2003년부터 2014년까지 대구의 아파트 분양물량 즉, 공급물량을 나타냅니다.
보통 분양 후 2-3년 후엔 준공되어 입주하게 되죠.
대구의 아파트 수요 즉, 년간 적정물량은 대구 인구수X0.005 즉, 250만명X0.005=12500가구 내외입니다.
기억하세요. 도시 인구수X0.005!!
그보다 공급이 적으면 아파트 가격이 올라가고 그보다 많으면 아파트 가격이 떨어집니다.
아파트 가격이 움직이는 다른 요인도 많지만, 다른 요인까지 고려하기에는 너무 복잡하기도 하고 대도시의 경우, 수요 공급에 비하면 다른 요인의 영향이 아주 제한적이라 크게 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.
그래프를 보면 2004년을 제외하면 2003년부터 2007년까지 수요보다 공급이 훨씬 많았습니다. 이 기간 이후부터 그 아파트들이 준공되어 입주가 마무리되는 2009년 즈음까지 아파트 가격이 떨어졌을거라고 예측이 가능합니다.
그러다가 2008년부터 공급이 줄어들더니 2009년은 공급이 매우 크게 줄었고 2013년이 되어서야 적정한 공급이 이루어지기 시작했지만, 이미 이 전 몇 년간 공급이 부족했기에 2015년 즈음이 되어서야 충분한 공급이 이루어지기 시작했을 것이라는 판단이 가능합니다.
이 그래프를 보고 제가 한말, "수요와 공급을 보고 공급이 크게 부족해지는 시점에 사라"를 대입하면 언제 사는 게 좋은가요?
2009-2010년이 적기입니다.
2008년 한 해만 분양이 적고 2009년 분양이 많으면 가격이 오른다고 확신할수 없으니 2009년 분양 물량 또한 확실히 줄어든다 싶을 때 사도 됩니다.
그러면 그 기간동안 대구의 아파트 가격은 실제로 어떻게 변했을까요?
2003년부터 시작된 공급 과잉으로 대구 아파트는 2006년부터 2009년까지 4년간 20%나 급락했기에 2009-2010년에 아파트를 구입하려는 용기 있는 사람들은 많지 않았습니다.
그러나 위 그래프로 보듯 2010년부터 2015년까지 6년간 대략 50% 상승 했습니다. 3억짜리 아파트는 4억5천이 되었고 6억짜리 아파트는 9억이 되었습니다.
또한 실제로는 대구 전체가 골고루 오르지 않고 오르는 곳만 더 많이 올랐기 때문에 사람들이 살고 싶어 하는 동네의 아파트는 2배 가까이 올랐습니다.
동네에 따른 상승폭의 차이는 다음 편 "집을 어디에 살것인가"에서 다루겠습니다.
"언제 살것인가"의 내용을 지금의 서울과 부산에 대입하면 어떨까요?
조금만 검색해 보시면 아시겠지만 서울은 2020년까지 입주물량 부족이 계속됩니다. 반대로 부산은 올해부터 시작된 공급 과잉이 2020년까지 계속 됩니다.
그렇다면 서울과 부산에서 내 집 마련을 하려는 분들은 언제 아파트를 사야 할것 같나요?
