리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts)
리츠란 ‘부동산 투자회사’를 의미하며, 이들 부동산 투자회사들은 외부 투자자들로부터 확보된 투자금을 바탕으로 아파트, 백화점, 쇼핑몰, 창고 스토리지 시설, 오피스 빌딩 및 고속도로, 무선 이동통신 타워시설과 같은 인프라 관련 시설들에 이르는 각종 부동산 관련 사업들에 대한 집중 투자를 통해 수익을 창출하는 투자기관이며, 기업 세금 혜택 차원에서 운용수익의 90% 이상을 투자자들에게 돌려주는 것을 주원칙으로 합니다.
북미 증시에는 다수의 상장 리츠 (publicly-traded REITs) 주식들을 통한 다양한 리츠 투자가 가능한 상황이며, 리츠 투자에 초점을 둔 다수의 상장지수펀드 (ETF: Exchange-Traded Funds)에 대한 간접 투자 전략도 활발히 추진되고 있습니다.
리츠에 대한 보다 자세한 정의에 대해서는 기존의 분석글에 언급된 내용을 참고하시기 바랍니다.
앞서 설명한대로 국내 증시와는 달리 북미 증시내 리츠 관련 투자는 이미 활발하게 진행되고 있으며, 쇼핑몰/아파트/사무실 오피스/통신타워/인프라 시설등 다양한 섹터내 리츠 관련주들에 대한 개별 투자도 가능하겠으나, 북미 증시내 리츠 투자 전반에 걸친 다각화된 분산 투자에 관심이 있으신 독자분들께서는 리츠 투자의 첫걸음으로 북미 증시내 리츠 관련 상장지수펀드, 뱅가드 리츠 인덱스 펀드 (Vanguard REIT Index Fund: VNQ)에 대한 투자를 고려해보셔도 되겠습니다.
올들어 +0.7% 주가 수익률이라는 다소 미흡한 주가 흐름에서 다양한 리츠 종목들에 대한 분산 투자를 추진하는 뱅가드 리츠 인덱스 펀드의 간접 투자 전략을 시사하는 가운데, 뱅가드 리츠 인덱스 펀드와 같은 리츠관련 상장지수펀드 (ETF: Exchange-Traded Fund)가 아닌 특정 업종별 리츠 투자에 관심이 있는 독자분들을 위해 지난 2016년 11월 리츠 분석글을 통해 몇가지 주요 리츠 주식들을 언급해보았습니다.
11개월여 지난 현 시점에서 이들 리츠 주식들의 주가 수익률은 어떠한 투자 양상을 띄고 있을지 궁금해지는데요…. 최근 금리 인상을 시사하고 있는 미국/캐나다 매크로 현황을 감안해볼때 통상적으로 금리 상승에 역행하는 이들 리츠 관련주들 (리츠는 금리와 상반된 흐름을 보이며, FOMC 금리인상 논의가 진행될때마다 대부분 리츠 관련 지수들은 하향세를 기록)을 감안해볼때 나름 미흡한 투자 수익률을 보이지 않을까하는 짐작과 함께 다음 요약 테이블을 종합했습니다.
미흡한 짐작과는 달리 지난 분석글에서 언급된 다수의 리츠 주식들 중 대다수의 종목들이 그래도 최소한 마이너스 수익률에 허덕이지는 않음이 확인되는 가운데 독자분들께서도 이미 주지하시듯이 아마존닷컴/알리바바 그룹과 같은 온라인 전자상거래의 시장 위협속에 주춤하는 기존의 오프라인 유통 업계의 고전을 대변하듯이 쇼핑몰/쇼핑 센터관련 리츠들 (Macerich: MAC와 Taubman Centers: TCO)의 높은 두자릿 수 이상의 주가 급락세가 관찰되며, 비록 쇼핑몰/쇼핑 센터등 상업용 부동산 투자에 노출되기는 했으나, 북미 증시내 대표 주거/상업용 리츠 블루칩주로 분류되는 사이몬 프로퍼티 그룹 (SPG)과 제너럴 그로스 프로퍼티 (GGP)의 상대적으로 낮은 수준의 주가 하락세에서 이들 블루칩들에 대한 시장의 관대함이 간접적으로 반영된 것으로 판단됩니다.
위의 요약 테이블을 살펴보면서 가장 눈에 띄었던 점은 바로 북미 증시내 대표 물류/창고 리츠로 분류되는 프로로지스 (Prologis Inc: PLD) 주식의 괄목할만한 주가 흐름으로서, 지난 2016년 11월 분석글 이후 대다수의 리츠 관련주들은 물론 리츠 ETF, 뱅가드 리츠 ETF 마저도 미미한 주가 수익률을 기록한 반면에 프로로지스의 주가는 1년여만에 무려 +32.5% 주가 상승률을 자랑하고 있다는 점이 흥미로운 가운데 이러한 호기심을 계기로 이번 분석글을 작성해보는 계기를 마련하게 되었습니다.
아마존닷컴 수혜주 리츠 (REITs)들
아마존닷컴/알리바바 그룹등 온라인/전자상거래들의 위협속에 맥없이 무너져가는 기존의 리테일러 (최근 토이저러스)들과 백화점 폐점에 따른 쇼핑몰 실적 악화로 말미암아 최근 미국 증시에서는 제2의 빅 숏 (Big Short) 전략으로 이들 오프라인 쇼핑몰/쇼핑센터에 대한 숏 포지션 전략이 함축된 상장지수펀드 (ETF)까지 출범하는 상황이며, 이러한 유통업계 전반에 불고 있는 업계 트랜드는 더이상 무시할 수 없을만큼 그 임팩트가 가공할 수준입니다.
그러나 모든 투자에는 음양이 존재하듯이 이러한 아마존닷컴의 위협속에서도 최근 아마존닷컴의 수혜주로 분류되는 주식들이 있으니 바로 앞서 살펴본 프로로지스 (Prologis)를 포함한 북미 증시내 대표 물류/창고 리츠 기업들 (Warehouse REITs) 입니다.
위의 테이블에서와 같이 지난 분석글 이후 양호한 주가 수익률을 기록한 프로로지스 (PLD)에 버금가는 +32~39.6% 수준의 주가 수익률을 달성중에 있는 DCT Industrial Trust (DCT), Rexford Industrial (REXR), Terreno Realty (TRNO)등이 눈에 띄며, 대다수의 미국 물류 창고 관련 리츠 (Warehouse REITs - 미국)들의 최근 양호한 주가 흐름에서 “역시나 누군가는 돈을 벌고 있겠구나!”라는 생각도 가져보게 됩니다.
반면에 미국 물류 창고 리츠들과는 대조적으로 캐나다 증시내 빈번히 언급되는 캐나다 물류 창고 리츠들 (Warehouse REITs - 캐나다)은 상대적으로 미흡한 주가 수익률을 기록한다는 점과 비록 직접적으로 물류 창고 리츠 그룹에는 포함되지 않으나 나름 유통업 관련 저장 창고를 보유하고 있는 리츠들 (Self-Storage REITs)의 부진한 주가 수익률 기록 또한 흥미롭습니다.
이들 물류/창고 리츠 기업들에 대한 기본 실적 현황을 종합한 테이블은 다음과 같습니다.
시가 총액 규모면에서는 프로로지스 (Prologis)의 $34 billion달러가 가장 높은 수치를 자랑하고 있으며, 연매출과 EBITDA 수치에서도 다른 기업들과의 격차를 극명히 나타내는 가운데 유일하게 퍼블릭 스토리지 (Public Storage: PSA)만이 동등한 실적 규모 수준을 보여주고 있겠으나 상대적으로 낮은 수준의 이자발생부채로 기업가치 (EV: Enterprise Value)에서는 여전히 낮은 수준을 기록합니다.
시가 총액 대비 상대적으로 높은 수준의 현금성자산을 보유하고 있는 캐나다 대표 물류/창고 리츠 기업, 퓨어 인더스트리얼 (Pure Industrial)은 시가 총액 측면에서는 위의 요약 테이블내 언급된 3개의 캐나다 물류 창고 리츠들 (Warehouse REITs - 캐나다) 중 가장 막내격에 속하고는 있으나 상대적으로 양호한 수익성 지표와 기업 안정성 지표에 힘입어 올들어 이들 중 가장 양호한 주가 수익률 (+24.3% 주가 상승)을 달성 중에 있습니다.
다음 테이블에서는 이들 물류/창고 리츠들의 실적 지표 현황을 종합한 테이블로서 대다수의 기업들이 양호한 수익성 지표 (영업이익률, ROE)를 기록하는 가운데, 프로로지스 (Prologis: PLD),퍼스트 인더스트리얼 리얼티 (First Industrial Realty: FR), 몬마우스 (Monmouth: MNR), 퓨어 인더스티리얼 (Pure Industrial/AAR-UN.TO), 퍼스트 캐피탈 리얼티 (First Capital Realty: FCR.TO), 리오캔 리츠 (RioCan Real Estate Investment Trust: REI.UN), 퍼블릭 스토리지 (Public Storage: PSA)등이 눈에 띄고 있습니다.
리츠 투자자들이 가장 주의 깊게 살펴보는 투자 지표 중 하나로 분류되는 배당수익률 지표면에서는 Stag Industrial (STAG: 배당수익률 +5.0%), Pure Industrial (AAR-UN.TO: +4.8%), RioCan Real Estate Investment Trust (REI.UN: +5.8%), Life Storage (LSI: +4.9%)등이 상위권을 유지하는 가운데 Life Storage에 대한 높은 수준의 숏 포지션 (+12.13%)을 간과해서는 안되겠습니다.
그렇다면, 이들 물류/창고 리츠 기업들의 기업 벨류에이션 지표는 어떠한 현황을 나타내고 있을까요?
아래 요약 테이블과 같이 올들어 양호한 주가 수익률을 기록하는 대다수의 물류/창고 리츠 종목들의 주가는 추정 PE, EV/Revenue, EV/EBITDA 지표면에서 대부분 높은 수준에 평가되고 있음이 확인되며, 흥미로운 점은 최근 양호한 주가 흐름을 기록하는 프로로지스 (Prologis: PLD)의 기업 벨류에이션은 EV/Revenue와 EV/EBITDA 지표면에서는 결코 상대적으로 고평가되지 않았다는 점에서 추가 상승여력 여부에 관심이 기울여진다는 점이겠습니다.
이들 중 개인적으로 추가 기업 분석에 관심이 기울여지는 종목코드들로 DRE, PLD, DCT등을 우선적으로 선정할 수 있습니다.
- 프로로지스 (Prologis/PLD): 아마존닷컴을 대표 주요 고객으로 확보중에 있음은 이미 월가 전반에 잘 알려진 현황으로서 앞으로 아마존닷컴의 오프라인-온라인을 넘나드는 이른바 옴니채널 (Omnichannel) 유통 체계 확립등 종합적 투자 관점에서 프로로지스는 아마존닷컴의 대표 수혜주로 꼽을 수 있겠습니다. 월가 애널리스트들의 투자 보고서내 통계 자료를 참고하면, 아마존닷컴의 미국 물류창고 임대중 약 +35%는 이들 물류창고 리츠 기업들을 통해 진행되며, 이들 중 프로로지스는 가장 높은 +13~15% 수준을 확보한 것으로 분석됩니다.
- 듀크 리얼티 (Duke Realty/DRE): 앞서 살펴본 프로로지스의 +13~15% 수준보다는 다소 낮으나 여전히 아마존닷컴이 의존하는 물류창고 리츠 기업들과의 비지니스 점유율의 약 +7~9%를 책임지는 듀크 리얼티가 아마존닷컴의 수혜주로 분류되는 또 한가지 중요한 이유는 미국내 아마존닷컴의 주요 주력 시장과 듀크 리얼티가 기업 포지셔닝에 총력을 기울이는 주요 주력 시장간의 중복은 무려 +82% 수준이라는 점에서 앞으로 아마존닷컴의 기업 성장력과 듀크 리얼티의 기업 성장력에는 긴밀한 연관성을 시사할 것으로 판단됩니다.
그러나 최근 진행되는 아마존닷컴의 제2의 본사 신설 계획 (HQ2: 2nd Headquarter)과 관련, 전혀 예상치않은 복병들이 물류창고 리츠 관련 아마존닷커의 최대 수혜주로 등극할지도 모르는 상황이겠습니다.
2017년 가장 높은 투자 미디어 커버리지를 받고 있는 글로벌 최대 전자상거래 아마존닷컴은 폭발적 기업 실적 달성, 양호한 주가 수익률 기록, 홀푸드마켓 M&A를 통한 옴니채널 (online + offline) 유통 체계 구축등 다양한 기업 이벤트들로 연일 글로벌 투자 미디어를 장식하고 있는 가운데, 최근 아마존닷컴이 발표한 미국 시애틀 본사에 버금가는 최대 규모의 HQ2 신설 계획을 발표, 아마존닷컴의 최종 HQ2 종착지로 선택받기 위한 미국 주요 도시들와 캐나다 주요 도시들간의 치열한 경쟁과 아마존닷컴 러브콜이 확인됩니다.
업계 통계 자료에 따르면, 온라인 전자상거래 기업들은 원활한 유통 체계 구축을 위해 방대한 규모의 물류보관창고 확보가 필수적이겠으며 (아래 그래프 참고), 이는 평균적으로 오프라인 유통기업들 (쇼핑몰/백화점등)의 요하는 창고 면적의 3배 수준에 달하는 점에서 “온라인 전자상거래 활성화 = 물류 창고 수요 극대화”라는 공식을 연상할 수 있겠으며, 이러한 업계 트랜드에 이들 창고 리츠들의 역할을 결코 무시할 수 없을 것입니다.
앞서 언급한대로 현 시점에서는 아마존닷컴의 창고 비지니스 파트너쉽 관련 최대 수혜주로 분류되는 듀크 리얼티, 프로로지스에 대한 낙관적 투자관점이 예측되며, 만일 아마존닷컴이 제2의 본사로 (HQ2) 현재 미국 서부에 위치한 시애틀과는 달리 미국 동부쪽으로 결정하게 될 경우에는 미국 동부 지역내 물류창고 확보를 위해 적극 투자를 진행중에 있는 DCT Industrial Trust (DCT)등이 새로운 대표 수혜주로 분류될 것이며, 만일 미국이 아닌 토론토, 벵쿠버등 캐나다 지역내 HQ2 설립을 결정한다면, 앞서 살펴본 캐나다 지역내 대표 물류창고 리츠들이 최대 수혜주로서 등극할 것이라 판단됩니다.
이러한 불확실성 (아마존닷컴이 어느 지역/도시를 제2의 본사로 설립 결정할지) 투자 요소를 배제하더라도 최근 유통 업계 전반에 진행되는 업계 트랜드를 감안해볼때, 이들 북미 증시내 물류/창고 리츠들에 대한 투자 역시 흥미롭게 다가옵니다.
이 글은 SNEK(https://www.snek.ai/alpha/article/108954)에서 제공하는 보고서이며 이 글의 SBD 보상은 기고자와 회사로 귀속됩니다. 여러분의 리스팀과 댓글, 보팅은 모두 환영입니다:)