Q=A는 유치권의 성립요건에서 유치권자의 채권이 목적물로부터 발생된 견련된 채권이라야 된다는 의미와 점유의 시점에 대해 문의했다.
A=유치권이 성립되는 요건 중에서 유치권자가 주장하는 채권과 그 점유에 대해서는 유치권성립의 절대적인 요소이다. 이를 살펴본다면, ①유치권자가 주장하는 채권이 채무자의 목적물로부터 발생된 것이라야 한다.
예컨대 유치권자가 채무자의 건물을 신축하거나 채무자의 건물을 시설한 경우에 발생하는 채권이라야 된다는 의미다. 만약 유치권자가 임대차보증금이나 위약금 채권 등은 목적물 자체로부터 발생된 것이 아니기 때문에 견련관계가 없다고 본다. 그렇다면 유치권의 채권이 될 수 있는 것은 공사비와 건물 개보수비 그리고 유익비 등은 채무자의 선택에 따라 유치권의 채권에 해당한다는 것이 판례의 입장이다.
그리고 ②유치권자가 목적물을 점유해야 한다는 것은 최소한 경매개시 결정등기 이전부터 점유해야 성립된다. 왜냐하면 경매개시결정등기가 되면 해당부동산은 법원의 점유로 넘어가기 때문이다.
또한 유치권의 신고와 점유와는 별개의 문제다. 채무자의 부동산이 경매에 들어간 이후에라야 유치권자가 유치권의 신고를 할 수 있기 때문에 경매기일 이전에만 신고하면 신고자체에 대한 시점은 문제되지 않는다. 이와 관련해서 아파트의 경우 유치권자의 채권에 대해 가장 문제되는 채권은 유익비와 필요비에 대한 문제다.
유익비는 건물의 가치증대비용이고, 필요비는 현상유지보수비라고 한다. 이러한 비용은 대부분 판례가 인정하지 않는 비용이다. 유익비는 대표적으로 건물입구의 진입로 포장공사, 외부석재마감공사, 화장실, 철골골조보강 및 보수공사 등이다.
이는 건물주의 선택에 좇아 그 지출의 비용이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조 제2항). 그리고 필요비는 임대차목적물을 달성하는 데 반드시 필요한 비용이다.
이러한 채권은 유치권성립에 인정되는 채권이다. 따라서 유치권의 성립요건 중에서 가장 중요한 점유와 채권의 문제에 대해 수많은 판례가 있는 것을 보면 경매물건에 가장 쟁점이 되는 권리분석이 유치권임을 알 수 있다.