안녕하세요? 
오늘 부동산 대책이 발표 되었습니다.
개인적으로 아침에 작성한 것과 같이 현 정부의 상황 인식과 이번 대책에 매우 실망했습니다.
오늘 국토교통부에 올라온 자료들입니다.
하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
순서는 자료 요약 다음으로 줄 안쪽으로 저의 의견을 넣겠습니다.
시장상황 평가
[요약]
- 서울-수도권의 공급은 안정적이지만 투기수요가 늘어서 주택시장의 불안이 발생한다고 합니다.
- 6월 19일 발표한 대책을 통해 주택수요를 억제하고, 전매제한을 강화하였으나 재건축-재개발 분양권 및 오피스텔, 지방을 중심으로 투기수요는 지속적으로 유입되었다고 합니다.
- '10년 이후 지속적으로 상승한 전세가율이 갭투자를 자극하는 요인으로 작용했다고 합니다.(갭투자를 저격하겠다는 의지)
- 하반기에도 경제 여건 호조와 미 기준금리의 완만한 인상으로 부동산 값 상승이 지속 될 것으로 판단하고 있으며, 고분양가 분양 물량이 주변 집 값을 자극 할 경우 주택시장 불안이 확산 될 우려를 하고 있습니다.
지금 정부는 시장상황을 무엇을 위한 규제를 하는지 정확히 판단하지 못하고 있는 것으로 보입니다. 가장 먼저 제가 의구심이 드는 부분은, 굳이 지금 이 시점에서 부동산 가격을 왜 잡으려고 하는지입니다.
제가 꾸준히 썼던 포스팅 내용처럼 향후 5년간 경기권에는 물량폭탄이 쏟아지고 서울 안은 물량이 점점 말라갑니다.
가만히 놔둬도 서울은 올라가고, 경기도는 보합 내지 하락세로 돌아설 것입니다.
굳이 이렇게 시장을 통제하겠다는 상황 인식 대신, 자연스러운 흐름에 맡겼더라면 좀 더 부동산 시장 안정에 도움이 되지 않았을까? 하는 생각이 듭니다.
정책 대응 방향
[요약]
- 투기과열지구, 투기지역을 지정하여 시장 불안을 조기에 진화하겠다고 합니다.
- 다주택자 양도차익 과세체계를 정비하고 주택담보대출을 이용한 갭투자를 억제하겠다고 합니다.
- 청년, 신혼부부를 위한 임대 및 분양주택의 공급을 확대하겠다고 합니다.
- 실수요자가 우선적으로 청약할 수 있는 제도를 마련하겠다고 합니다.
투기과열지구 및 투기지역 지정으로 서울의 상승세는 어느 정도 간 억제할 수 있겠으나, 그 이후 더욱 더 높게 튀어오를겁니다.
집 값을 잡겠다는 정부의 의지는 느껴지지만, 시중에 풀린 돈이 너무 많습니다.
제가 누누이 얘기한 것처럼 시장의 논리를 정부의 정책으로는 이길 수 없습니다.
이번 정책의 가장 큰 실수는 시장 불안 조기 진화를 빌미로 너무 강한 규제를 쓴 것입니다.
분명히 부작용이 발생할겁니다.
빈대잡다가 초가삼간 태우는 격입니다.
주택시장 안정화 방안
[요약]
- 투기 과열 지구 및 투기 지역 지정
- 분양가 상한제 적용 요건 개선
- 재건축, 재개발 규제 정비
- 과열지역 도시재생 뉴딜 선정 제외
- 양도 소득세 강화
- 다주택자 금융규제 강화
- 다주택자 임대주택 등록 유도
- 자금조달계획 신고 의무화
- 특별 사법 경찰제도 도입
- 분양권 불법 전매 처벌 강화
- 공적 임대 주택 연간 17만호 공급
- 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설
- 청약제도 개편
- 지방 민간택지 전매제한기간 설정
- 오피스텔 분양, 관리 개선
굵은 글씨로 작성한 부분에 대하여 살펴보겠습니다.
먼저 투기과열지구 및 투기지역 선정입니다.
이 부분은 어느정도 '설명'이 먼저 필요한데요.
이번 부동산 대책에서는 총 4가지의 단계별 대책을 내놓았습니다.
전국 공통 대책 - 조정대상지역 - 투기과열지구 - 투기지역입니다.
→ 이쪽으로 갈 수록 단계가 높아지며 각 단계별로 대책은 누적됩니다.
즉, 투기지역의 경우 전국 공통 대책, 조정대상 지역의 대책, 투기과열지구의 대책, 투기지역의 대책을 모두 적용받는다는 뜻입니다.
우선 전국 공통 대책입니다.
다음으로 조정대상지역 대책입니다.
셋째로 투기과열지구 대책입니다.
마지막으로 투기지역의 대책입니다.
감이 잘 안오신다면.. 간단하게 서울은 모조리 규제에 들어갔고, 경기도 일부와 세종시, 부산 일부가 규제권에 들어갔다고 보시면 되겠습니다.(규제 내용은 표를 자세히 읽어보세요.)
이번 규제가 왜 중요하냐면 제가 앞으로 월세시대로 전환이 될 것이라고 꾸준히 얘기했는데요.
DTI, LTV 비율(쉽게 설명하면 집사는데 내돈이 얼마나 들어가는지에 대한 비율)을 낮춰버리면서 갭투자를 잡으려고 서울에 입성하길 원하는 실수요자가 집 살길을 막아버렸습니다.
또한 집 살길을 막았기 때문에 전세수요가 급증할 것이며 이는 당연히 전세가 상승에 이은 주택불안으로 이어질 확률이 높습니다.
이번 정책이 적용되는 사이클에서는 전세가 상승 이후, 높아진 전세에 반 전세로 돌아서는 집이 많을 것이고 이어서 전세제도의 소멸을 불러올 수도 있습니다.
멀리 안가봐도 2000년대 초반 역전세(전세가가 매매가 보다 높을 때) 이후에는 항상 집값 폭등이 있었죠.
재건축을 사서 이득보는 상황을 막겠다는 정부의 의지가 엿보입니다만 강남권 재건축 흐름을 정책으로 막을수는 없습니다.
재건축이 되고, 말고는 정부의 규제로 결정하는 것이 아닌 시장이 결정하는 것입니다.
양도소득세 강화로 매물이 마를 것이며 거래가 급감할 것입니다.
이는 전세 수요 급증을 반드시 불러옵니다.
왜냐구요? 사람들이 집을 사야하는데 못 사잖아요..
총평
매우 실망스러운 대책입니다.
제가 예전부터 걱정하던 일이 터져버렸습니다.
사람들은 학습효과가 있습니다.
시장 참가자들은 과거 참여정부때의 부동산 광풍을 기억하고 있습니다.
이게 단순히 강력한 정책을 낸다고 하여 기억이 지워지는게 아닙니다.
시장은 흐르는 강과 같다고 하였습니다.
흐르는 강을 억지로 막는다고 물길이 바뀌는게 아니듯, 어느정도 Guide Line을 정해서 흘러가도록 유도를 해야하는데.. 과거 부동산으로 인해 정권이 무너져버린 트라우마 때문인지 너무 강력한 대책을 내놨습니다.
원래 제 사견을 이렇게까지 넣어서 포스팅작성을 하지 않는 편입니다만, 이번 대책을 보고는 그게 잘 안되네요.
태클 적극 환영합니다.
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- 이미지 출처는 국토교통부 홈페이지입니다.( 공공저작물 자유이용허락 표시제도에 따라 누구나 이용 가능한 자료)