지난번 글에서는 지방 부동산 시장 침체로 해석되는 지방 주택시장의 미분양 사태가 주택공급의 양적 측면도 영향을 미쳤지만, 질적 측면(입지, 건축 품질)도 상당 부분 영향을 미쳤다고 판단하였습니다. 물론 지방 부동산 시장이 모두 같은 상황은 아닙니다. 경남과 같이 지역 경기침체가 부동산 시장에 악영향을 미치기도 합니다.
지방 부동산은 과잉 공급일까? :: 제주도 주택시장으로 보는 지방 부동산 시장
오늘은 인구 지표로 부동산 시장을 분석하는 간단한 방법을 서술할까 합니다. 제가 기업분석을 하면서 지방
부동산시장을 전반적으로 훑어볼 때 자주 쓰는 방법입니다.
1. 주택보급률
인구와 부동산시장 분석에서 가장 많이 사용되는 지표는 '주택보급률'과 '인구 천명당 주택수'입니다. 인구 천명당 주택수는 1~2인 가구 증가추세를 반영하지 못한다는 점에서 최근에는 활용도가 떨어진다고 판단하고 있습니다.
주택보급률은 주택수/일반가구수로 계산됩니다. 주택보급률은 특정국가 또는 특정지역에 있어서 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적지표입니다. 주택재고의 절대부족문제가 심각했던 우리나라는 주택재고확대라는 주택정책목표의 달성도를 나타내는 주요지표로 활용되고 있습니다.
자료 : 통계청
위의 표에서 보시듯, 제주도는 전형적인 주택부족 지역이었습니다. 하지만, 2010년 이후 주택공급이 꾸준히 증가하면서 2016년에는 주택보급률이 전국 평균을 상회하고 있습니다. '제주 전역이 공사장이다'라는 말이 나돌 정도로 건설경기가 광풍이었는데, 그 결과가 통계상으로도 확인되고 있습니다.
현재로서는 '주택보급률'이 가장 유용한 정보이지만, 해당 지표는 광역지역단위(광역시, 도)로 산출되기 때문에, 시,군,구 단위로 파악하기 어렵다는 단점이 있습니다.
2. 제주시 인구 추이
2010년 이후 제주시의 인구는 꾸준히 증가했습니다. 2011년 57만명에서 2017년 65만명으로 8만명 가량 증가했습니다. 연평균상승률은 2.21%입니다. 제주 관광산업이 호조세를 보이면서 일자리가 늘었고, '제주살이'에 대한 수요가 커지면서 인구가 빠르게 증가했습니다.
자료 : 통계청
제주도 인구를 다시, 읍,면,동 단위로 쪼개어보면, 아래와 같습니다. 제주 신도심인 노형동의 인구가 5.3만명으로 가장 많고, 그 다음은 제주 구도심인 이도2동이 5만명입니다. 제주 신도심과 구도심으로 나눠서 보면, 신도심(노형동, 연동) 인구가 9.5만명이고, 구도심(일도, 이도, 삼도동 - 동이름이 재밌죠?)은 12만명으로 제주시 인구에서 각각 약 15%, 18%를 차지하고 있습니다. 읍단위에서는 애월읍과 조천읍이 각각 3.4만명 2.1만명의 인구를 보이면서, 제주 도심 배후지의 역할을 수행하고 있습니다.
자료 : 통계청
이를 토대로 제주시 인구를 제주 구도심, 신도심, 구도심 배후지(조천읍, 삼양동), 신도심 배후지(애월읍)으로 분류해 볼 수 있습니다. (서귀포에도 신도심, 구도심, 배후지가 존재하지만, 논의를 간단하게 하기위해서 제주시만 살펴보겠습니다)
자료 : 다음지도
각 구역별로 인구 변동추이를 살펴보면, 아래와 같습니다. 의외의 결과인데, 2010년 이후 도심 인구는 정체상태이고, 외려 배후지 인구가 증가하였습니다. 도심지역의 주택공급이 많지 않았을 뿐만 아니라, 2014년 이후 주택가격의 빠른 상승이 배후지 주택 수요를 늘였다고 해석할 수 있습니다. 구도심 배후지인 아라동에 카카오 본사, 과학기술단지가 들어오면서, 구도심 배후지 인구가 빠르게 증가한 것도 영향을 미쳤습니다. 마치, 서울과 수도권의 축소판 같은 느낌이네요.
자료 : 통계청
종합해보면, 2010년 이후 제주 인구 측면에서는 공공기관 이전(공무원연금공단), 제주 국제학교, 카카오 본사 이전 등의 호재가 있었고, 도심 주택 공급 미비와 도심 주택가격 상승으로 배후지 인구가 많이 늘었다고 할 수 있겠습니다.
3. 주택 공급 현황
국토교통부 통계누리 홈페이지에서는 건설, 교통에 대한 다양한 통계정보들을 받아볼 수 있습니다. 아래는 제주 지역의 주택 준공실적(사용검사 기준)을 보여주는 그래프입니다. 주택 공급량을 보여주는 지표라고 보면 되겠죠. 단, 여기에서 멸실 주택수를 고려해야 합니다. 연간 600~1500개의 주택이 멸실되었습니다. 주택 순공급량은 그래프의 파란색 선이 되겠습니다. 2015년 이후에는 연간 준공실적이 1만 가구를 넘어서면서 주택 공급이 빠르게 증가하고 있습니다.
자료 : 국토교통부 통계누리
그렇다면, 가구수는 어떻게 변했을까요? 사실, 주택시장에서는 인구수보다는 가구수가 더 중요합니다. 제주도
역시 최근 1~2인가구가 증가세를 보이고 있으므로, 과거보다 가구수가 더 빠르게 증가했을 것으로 예상됩니다. 통계청에는 가구수 통계는 없고, 세대수 통계를 확인할 수 있습니다. 정확히 일치는 개념은 아니지만, 전반적인 추이를 보기에는 적절합니다.
아래 그래프를 보면, 역시나 세대수는 꾸준히 늘었고, 세대당 인원은 지속적으로 감소했네요. 즉, 인구 증가 추세보다, 가구수 증가 추세가 더 빨랐다고 볼 수 있습니다.
자료 : 통계청
4. 결론
인구 지표를 활용한 시장 분석법은 부동산 수요/공급의 절대적인 기준을 파악할 수는 없습니다. 주택보급률이 100%를 넘었다고 해서, 공급과잉이라고 단정할 수 없고, 가구 증가수보다 주택이 더 빠르게 늘었다고 해서도 공급과잉이라고 볼 수만은 없습니다. 지역사회에서 적정하다고 판단되는 주택총량 수준이 있고, 그 총량은 '두부 자르듯' 확실한 수치로 나오는 것이 아니기 때문입니다.
앞선 분석에서 2011년 대비 2017년 세대수가 5만세대 증가했지만, 같은 기간 주택수는 6만세대가 증가했습니다. 1만세대가 과잉 공급된 것이라고 볼 수 있겠지만, 저는 그렇다고 볼수만은 없다고 판단합니다. 주택보급률이 이제 막 100%를 넘었거든요. 선진국의 주택보급률은 대체로 110% 수준이라고 합니다. (물론 산출기준이 우리나라와 같지 않아서 비교가능성이 떨어집니다)
하지만, 확실한 것은 공간/입지 측면에서 수요, 공급의 미스매치가 발생했다는 겁니다.
5. 배후지의 공급 과잉, 도심지역 주택 공급이 시급
제주 역시 서울과 마찬가지 상황입니다.(국제학교, 공공기관 및 기업 본사 인근 지역의 특수성은 제외한다면 말이죠. ) 도심 지역의 신규 주택공급이 부족해, 도심지역 주택가격이 상승세입니다. 서울도 그렇죠. 아파트를 지을 땅이 없다보니, 가격이 오릅니다. 재개발, 재건축을 하면 된다고 하지만, 재개발, 재건축 시에는 멸실이 발생하면서 주택 총량이 감소하게 됩니다. 채상욱 애널리스트의 책에서 설명하고 있는 부분이죠.
제주도 지역에서는 도심개발보다는 개발이 좀 더 용이한 배후지 중심으로 주택이 착공되고 있는 실정입니다. 최근에는 배후지의 주택 공급이 과잉이라고 판단되며, 주변 지역의 주택 구입에는 신중을 기해야한다고 봅니다.
구도심의 경우, 주거 환경이 점차 노후화됨에 따라, 개발에 대한 니즈가 충분한 상황입니다. 하지만, 도시정비사업을 성공시키기까지는 넘어야할 큰 산들이 많습니다. 대표적으로는 도심 내에서도 고령자들이 증가하고 있고, 이들은 재개발을 탐탁치 않아하기 때문이죠.
제주시 도시건설국의 업무 계획을 보면, 이러한 문제인식이 반영되어 있습니다. 2016년에는 제주형 주거복지 종합계획(2025년까지 민간 8만호, 공공 2만호 공급)을 발표하여 추진 중에 있습니다. 또한 도시재생 뉴딜사업에 182억원(일도2동, 법환동)이 투입되고, 2018년 하반기에는 5~6곳을 추가로 선정한다고 합니다. 원도심 도시재생사업도 2020년까지 마중물사업으로 182억원이 투입됩니다. 제주시의 문화, 역사, 환경적 가치를 감안하여 특화된 개발계획이 필요합니다. 하지만, 도시재생사업이 초기 단계라 아직은 갈 길이 멀어보입니다.
현 정부가 부동산 가격 상승에 굉장히 예민하게 반응하고 있기 때문에, 새 아파트의 건설로 가격이 앙등하는 것을 부정적으로 보고 있습니다. 따라서 도시재생 뉴딜사업은 공급 정책이 아닌, 리모델링 중심의 환경개선 사업에 그칠 것으로 보입니다. 아마도 장기적으로 도심지와 외곽의 수급 불균형을 계속될 것 같습니다.