국가마다 금융 시스템이 다르긴 하지만 여신기능을 허가 받은 금융기관의 여신활동은 담보 대출과 신용 대출 입니다
담보 대출은 주택이나 부동산을 담보하거나 전편에서 소개 드린 자산중 평가액을 객관적으로 산출할 수 있고 담보권을 행사했을 때 현금화에 문제가 없다면 가치로 인정 받습니다.
먼저 예를 들어보겠습니다.
A라는 사업자는 B지역에 아파트 500세대를 건설하고 분양하려고 합니다.
토지를 확보가 첫 번째 순서 입니다.
건축 사업의 과정은 분양 수요가 충분한 지역을 선택하고 해당 구역의 건축 설계와 이를 바탕으로 하는 사업성 평가를 통과 한 후 토지 매입을 실시 합니다.
보통의 경우 토지대금은 95%이상 매입계약을 완료하고 건축허가를 접수하게 되며 건축허가를 득하면 토지대금을 집행하는 구조로 대부분 실행 됩니다.
사업시행자 A는 5000평의 토지를 평당 1000만원으로 매입 계약을 체결 했으므로 500억의 토지 대금이 필요한 상황입니다.
하지만 아파트를 건설 발표 이전 B지역의 토지 평가액은 평당 500만원도 안되는 낙후된 지역 이였으므로 여전히 담보 평가액은 250억에 불과 합니다.
A사업자가 정상적인 담보 대출은 250억의 60%인 150억 이상 발생하기 어려우므로 자기자본이 400억 이상 선 투자 되어야 사업을 시작할 수 있게 됩니다.
현실적으로 현금 400억의 자기 자본을 투자해서 아파트를 3년에 걸쳐 시공하고 얻어지는 기대 수익에 비해 초기 투입 비용이 너무 높게 됨으로 여기서 A사업자는 담보 평가를 보통 2단계로 나누게 됩니다.
첫째는 아파트 사업지가 되기전의 감정가액과 건축허가를 완료하고 지상물 철거가 완료된 후 합필을 마친 언제든지 착공이 가능한 완성토지의 감정가액은 A사업자가 취득한 원가인 1000만원 이상의 담보가치를 평가 할 수 있으므로 이때 비로소 정상적인 담보 대출은 가능하게 됩니다.
그러면 우리는 여기서 스마트신탁계약의 조건으로 A가 제시한 B지역의 아파트 분양성과 사업성을 평가하고
A가 토지의 계약금 집행을 완료하고 인 허가를 마친 상태라면 이제 토지 잔액을 지불하고 이주와 철거 절차만 남긴 상태가 되지만 그래도 여전히 A는 정상적인 담보 대출이 불가능한 상태입니다.
아직 완성되지 않은 덜 익은 자산으로 이름표가 바뀌지 않기 때문 입니다.
이 틈 사이를 이용한 대출을 보통 브릿지론으로 알려진 징검다리 대출입니다.
어떻게 보면 무 위험에 가까운 담보권 행사가 가능하지만 전통 금융시장에서 브릿지론은 아주 높은 장벽에 부딪혀 있으므로 여기에 신용을 담보하는 건설회사나 보증을 하겠다고 나서는 중개 금융기관이 등장하면서 브릿지론 시장이 형성되어 있는 구조 입니다.
보통 시중대출금리의 1.5배에 가까운 높은금리와 금융수수료를 별도로 지급하는 불평등한 여신시장입니다.
특히 지역주택조합 같은 공동체 사업의 경우 토지대금을 대출받기 위해서는 담보가액 부족분을 가입조합원 개인이 신용대출로 가공되어 자금을 대출받고 토지가 조합으로 완전한 소유권이 이전되고 철거와 공사 착공이 이루어지면서 중도금 성격의 집단 대출인 PF가 가능하고 브릿지론을 상환하게 됩니다.
자금이 수혈 되어야 가치가 재평가 되는 분야는 건설시장뿐 아니라 무수히 많다고 볼 수 있습니다.
하지만 이러한 방식의 대출은 상위 감독기관이 미리 지정한 금융기관의 여신 규정 때문에 사실상 1금융권에서 실행이 불가능 합니다.
신협 마을금고 단위조합등이 대주단을 형성해 대출 금액을 조금씩 분산해 관련 규정을 우회함 으로서 이루어지고 여기에서도 사고가 종종 발생하고 있습니다.
제도권 은행은 모든 것이 확정 되었을 경우 PF라는 대출이 가능하지만 오히려 담보 가치를 분양가 기준으로 설정하면서 입주시 미분양이 발생하거나 하면 채권단은 큰 손실이 발생하기 쉽습니다. 몇 년전 용인 지역의 D사의 W단지나 성복지구 G단지 탄현 D단지 같은 사례가 대표적 입니다
보스코인의 트러스트컨트렉트는 브릿지론을 지원할 수 있습니다.
거버넌스에 제안되 투표되는 로직은 이렇습니다.
조건 1
분양성과 사업성 점수를 투표합니다.
조건 2
토지 계약내용을 증명하고 소유권이전에 대한 신용의 일부를 보스코인 프리징으로 증명해야 합니다. 본인이 지불한 선투자금 모두를 보스코인으로 환가하여 프리징 한다.
조건 3
인허가 사항을 증명 합니다.
조건 4
사업자가 제안한 사업의 안정성과 사업가A씨의 독립된 리스크에 대한 투표
조건 5
브릿지론 자산에 대한 보스코인 발행과 회수 소각 방법
조건 6
지원되는 브릿지론의 이율과 발생수익 50%에 해당되는 BOS코인을 토지 계약자와 분양신청자 당첨자에게 에어드롭 되는 연동체계
뭐 단순하게만 보면 이렇게 풀 수 있겠습니다.
또 다른 미완성자산 시장은 항공기나 대형 선박등도 건설 PF와 유사한 흐름으로 진행됩니다.
B 타운행 전용비행기를 보스 PF로 실현 할 수 있을 것입니다.
두 번째 예제는 다음 편에 소개드리겠지만
예고편으로 예제의 주제를 말씀드리자면
제주에 있는 K 씨는 보스팀의 B타운 추진 소식을 듣고 두가지 프로젝트를 제안해 옵니다. 모두 보스 플랫폼을 이용한 스마트 계약을 수반하는 개발 옵션이 있는 경우 입니다.
첫 째는 제주시 연동에 부지 800평에 500실 규모의 레지더스형 보스호텔 신축 사업 참여 제안
두 번째는 교통 체증이 심한 제주시가 계획중인 제주시내 15km의 트램설치 운행 사업의 컨소시엄 참여 제안 입니다.
예제의 주제로 재미 있을 것 같아 잡아 봤는데 다음 편에 계속하겠습니다.