[DE] Beim Thema Cashflow denkt man natürlich auch immer an Immobilien und die tollen monatlichen Mieteinnahmen. Es ist alles so einfach, man sucht sich eine vermietete Wohnung aus, finanziert diese über die Bank und kann einen Teil der monatlichen Rate aus der Miete abbezahlen. Leider ist es nicht so einfach und es gibt diverse externe Faktoren, die diesen Wunschgedanken torpedieren. Beispielsweise unzuverlässige Mieter, schwerwiegende Reparaturen, hohe Abschläge für Nebenkosten sowie Rücklagen, staatliche Einschränkungen und der hohe Verwaltungsaufwand bei den jährlichen Nebenkostenabrechnungen. Daher habe ich von der Vermietung von Wohnraum für die Generierung von Cashflow Abstand genommen. Ich habe für mich aber eine andere Art von Immobilien entdeckt und zwar Garagen. Ja, Garagen mit Stahlschwingtor auf Garagenhöfen in der Nähe von Mehrfamilienhäusern (siehe Bilder).
Was ist der Vorteil von Garagen?
- Günstiger Kaufpreis
- Kaum Instandhaltungskosten
- keine/kaum Nebenkosten und geringer Abrechnungsaufwand
- einfache Mietverträge (Gewerberecht)
- kaum Probleme mit Mietern
Nachteile?
- Umsatzsteuerpflichtig ab gewissen Umsätzen
Die Umsatzsteuerpflicht tritt ein, bei Umsätzen aus dem vergangenen Jahr >22.000€ und im laufenden Jahr >50.000€. Wenn man jetzt mal schnell bei den gängigen Immobilienportalen nach Garagen zum Kauf sucht, findet man natürlich schnell entsprechende Angebote, diese sind aber häufig viel zu teuer. Selbst in München würde ich für eine Garage keine 35.000€ bezahlen. Mein Ansatz ist daher nach günstigeren Objekten zu suchen und zwar bei Zwangsversteigerungen. Hierfür nutze ich das Zwangsversteigerungsportal vom Justizministerium NRW, da ich mich ausschliesslich in NRW bewege, um entsprechende Objekte zu finden.
Meine Kriterien:
- Lage: Wohngebiet mit Mehrfamilienhäusern und Garagenhöfen
- Restnutzungsdauer >10 Jahre
- Verkehrswert <10.000€
- Vermietet
- Stahlschwingtor (einfaches Garagentor)
Im Ruhrgebiet sind Objekte mit diesen Kriterien relativ häufig bei Zwangsversteigerungen zu finden. Auf der Seite des jeweiligen Objekts ist auch immer ein Gutachten zu finden, dies ist enorm wichtig und sollte unbedingt gelesen werden. Bei Rückfragen kann auch mit den Gutachtern Kontakt aufgenommen werden oder man fährt auf eigene Initiative beim Objekt vorbei und schaut es sich an. Für die Auktion wird von den Gerichten eine Bietsicherheit eingefordert, damit man an der Auktion teilnehmen kann. Diese beträgt in der Regel 10% vom Verkehrswert und muss im Vorfeld auf ein Konto überwiesen werden. Wenn man viel Glück hat, kann das gewünschte Objekt für 50% des Verkehrswerts ersteigert werden (Mindestgebot) und muss dann noch mit ca. 15% für Steuer, Notar und Grundbucheintrag rechnen. Objekte aus diesem Beispiel bringen eine Bruttomiete von 40€ pro Monat, also 480€ pro Jahr. Die Bewirtschaftungskosten variieren und liegen zwischen 20-80€ pro Jahr. Somit bleibt ein Nettoertrag zwischen 400 bis 460€ pro Jahr. In einem der nächsten Posts werde ich meine Bewertungsmethode für Immobilien, die Discounted-Cash-Flow Methode (DCF), vorstellen.
Hier noch ein konkretes Beispiel:
Heute mal ein kleiner Thread zum Thema Garagen und Zwangsversteigerungen. Ich habe auf dem ZVG Portal ein ganz interessantes Objekt gefunden und würde mit euch mal in die Analyse gehen.
Das Objekt der Begierde befindet sich in der Nähe von Aachen und zwar in Stolberg. Die Garage befindet sich in einer Wohnanlage relativ zentral in der Stolberger Innenstadt. Bei dieser Wohnanlage gibt es auch den unten gezeigten Garagenhof (gelbe Box).
Mein Interesse ist erstmal geweckt, da meine grundsätzlichen Kriterien erfüllt sind. Also werfen wir einen Blick in das Gutachten, welches im ZVAG Portal bei der Anzeige zu finden ist. Bei Garagen sind die Gutachten nicht allzu lang und man findet schnell alle relevanten Infos.
- Da ich den Ort nicht kenne, ist S.10ff. interessant, hier geht es um die Lage und die Erschließung.
- S.13 Thema Altlasten: Keine Altlasten, gut.
- S.19ff.: Hier steht alles zum Zustand, dies aufmerksam lesen und auf jeden Fall mit einem Besuch vor Ort kombinieren.
- S.21 Alter/Lebensdauer: Ganz wichtig für die Renditeerw., hier sind noch 14Jahre Restnutzungsdauer angegeben, ein nicht allzu hoher Wert.
- S.23ff.: Ertragswertverfahren: Ebenfalls wichtig. Vermietet ja/nein, Bruttomietre, die Nebenkosten und die Berechnung des Ertragswerts.
Bei diesem Objekt ist mit einer Nettomiete von 420€ pro Jahr zu rechnen. Der Verkehrswert liegt laut Gutachten bei 5000€. Gehen wir noch von ca. 15% Nebenkosten für den Kauf aus. Liegen wir im schlechtesten Fall bei: 5750€. Hätten bei konstanter Miete nach knapp 14J alles drin. Theoretisch ist das Gebäude dann, laut Gutachten, hinüber. Daher müssen wir ein Limit für die Auktion setzen. Min. Gebot: 50% vom Verkehrswert. Sind dann 2875€ inkl. Nebenkosten. Hätten bei der angegebenen Nettomiete die Kosten nach knapp 7 Jahren amortisiert. Sicherlich kann man die Miete noch anheben, aber viel Spielraum gibt es in der Regel nicht.
Ich werde mir das Objekt jedenfalls mal vor Ort anschauen und mit den Anwohnern sprechen. Auch werde ich mal eine Testanzeige bei Immoscout platzieren, um die Mietsteigerungspotentiale zu evaluieren.
Ich hoffe, dass ich alles wichtige erwähnt habe und freue mich auf eure Fragen und Feedback. Vielleicht sieht man sich ja mal auf der ein oder anderen Auktion in NRW.
Hinweis:
Keine Anlageberatung, keine Kaufempfehlung.