In der vergangenen Woche startete die Ergebnissaison für einige Real Estate Investment Trusts. Also genau die Branche, welche aufgrund der steigenden Zinsen am meisten unter dem derzeitigen Umfeld leidet. Jedenfalls könnte man das anhand der schwachen Kursverläufe annehmen. Wie es operativ läuft, schaue ich mir heute genauer an. Die beiden Unternehmen VICI Properties und Essential Properties liegen in meinem Depot.
VICI Properties
VICI Properties Inc. ist ein "Experiential Real Estate Investment Trust", der eines der größten Portfolios an marktführenden Spiel-, Gastronomie- und Unterhaltungseinrichtungen besitzt, darunter das Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand und das Venetian Resort Las Vegas, drei der bekanntesten Unterhaltungseinrichtungen am Las Vegas Strip. Das geografisch breit gefächerte Portfolio von VICI Properties besteht aus 50 Glücksspieleinrichtungen in den Vereinigten Staaten und Kanada mit einer Fläche von ca. 124 Millionen Quadratmetern und verfügt über etwa 60.300 Hotelzimmer und mehr als 450 Restaurants, Bars, Nachtclubs und Sportwetten.
Ergebnisse
Im Gegensatz zum mageren Kursverlauf (siehe oben) läuft das Casino- und Hotelgeschäft weiter auf Hochtouren. Die Gewinnkennziffer AFFO/Aktie konnte im 2. Quartal um 12,5 % verbessert werden. Zum Halbjahr liegt man bereits 14 % vorne und der Ausblick für das Gesamtjahr wurde sogar leicht angehoben.
Die Auslastung beträgt weiter 100 % und die durchschnittliche Mietdauer der Mieter 41,8 Jahren.
In den letzten Monaten und Jahren hat das Unternehmen viele neue Casinoimmobilien erworben. Im Mai übernahm VICI vier Immobilien in Kanada.
Aufgrund der aggressiven Ankaufstrategie behalte ich immer die Bilanz und Verschuldungskennzahlen im Blick.
Die Nettoverschuldung liegt beim 5,6-fachen annualisierten EBITDA und der Zinsdeckungsgrad bei 3,6x und damit im Rahmen der Vorgaben. Die Eigenkapitalquote beträgt 57 %.
Bewertung
Kurs-AFFO-Verhältnis: 15,0x
Unternehmenswert / EBITDA: 16,8x
AFFO-Rendite 6,7 %
Dividendenrendite: 4,9 %
Net Debt / EBITDA: 5,6x
S&P Credit Rating: BBB-
Meine Einschätzung
Schon während der Hochzeit der Coronapandemie war von einer Krise in der Branche keine Spur. VICI Properties war der einzige REIT, der 100 % seiner vertraglich festgelegten Mieten vereinnahmen konnte und keinen Ausfall zu verzeichnen hatte.
Die "wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit des Glücksspiels ist durchschlagend", sagte das Management von VICI Properties auf der Nareit REITweek-Konferenz am Mittwoch als Antwort auf die Frage, wie es dem REIT und seinen Mietern vor dem Hintergrund wirtschaftlicher Probleme gehen würde.
Ich gehe davon aus, dass wir Aktionäre uns im September über eine weitere Dividendenerhöhung freuen dürfen.
| Jahr | Dividendenerhöhung |
|---|---|
| 2018 | + 9,5 % |
| 2019 | + 3,5 % |
| 2020 | + 10,9 % |
| 2021 | + 9,1 % |
| 2022 | + 8,3 % |
Die aktuelle Bewertung halte ich für fair. Deswegen steht VICI Properties relativ weit oben auf der Nachkaufliste. Zu groß wird diese Position allerdings nicht werden. Das Unternehmen gibt es in der Form erst seit 2017 und wurde als Abspaltung der Caesars Entertainment Corporation im Rahmen ihrer Insolvenzsanierung gegründet. Ein gewisses Risiko schwebt also trotz der guten Zahlen über diesem Wert.
Nachdem die Caesars Entertainment Corporation im Januar 2015 in Konkurs gegangen war, schlug Caesars vor, die CEOC in zwei Unternehmen aufzuteilen: einen REIT, der die Casinos des Unternehmens besitzen würde, und eine Betriebsgesellschaft, die sie verwalten würde.
Essential Properties
Essential Properties Realty Trust, Inc. ist eine Immobiliengesellschaft, die in den Vereinigten Staaten Immobilien für Einzelmieter erwirbt, besitzt und verwaltet. Das Unternehmen vermietet seine Immobilien langfristig an mittelständische Unternehmen wie Restaurants, Autowaschanlagen, Kfz-Dienste, medizinische und zahnmedizinische Dienste, Convenience Stores, Geräteverleih, Unterhaltung, frühkindliche Bildung, Lebensmittel sowie Gesundheit und Fitness.
Ergebnisse
Ein ähnliches Bild wie zuvor VICI Properties bietet Essential Properties. Der Kursverlauf spiegelt die Ergebnisse in keiner Weise wieder. Der AFFO/Aktie fiel um 7,9 % besser aus als im 2. Quartal 2022 und auf Jahressicht um 6,6 %. Auch hier erhöhte das Management die AFFO-Prognose für 2023 auf 1,62 USD je Aktie bis 1,65 USD je Aktie. (von zuvor 1,60 USD - 1,64 USD)
Auf vergleichbarer Basis konnte die Mieten um 1,5 % erhöht werden. Leerstand gibt es nicht, 99,9 % der Immobilien sind vermietet und die durchschnittliche Restmietlaufzeit beträgt 14 Jahre.
Auch die Zukäufe laufen in gewohnter Form weiter. Im 2. Quartal wurden für über 277 Mio. USD neue Immobilien für eine Cash Caprate i.H.v. 7,4 % erworben. (Höhe der Anfangverzinsung, gemessen an Miete in Relation zum Kaufpreis) 14 Immobilien wurden für eine Cash Caprate i.H.v. 6,2 % veräussert. Die Differenz bildet quasi den Gewinn zwischen An- und Verkauf.
Bei der Verschuldung ist Essential Properties eher konservativ aufgestellt.
Die Nettoverschuldung liegt beim 4,3-fachen annualisierten EBITDA und der Zinsdeckungsgrad bei 6,4x. Die Eigenkapitalquote beträgt 65,1 %.
Bewertung
Kurs-AFFO-Verhältnis: 15,0x
Unternehmenswert / EBITDA: 16,7x
AFFO-Rendite 6,7 %
Dividendenrendite: 4,6 %
Net Debt / EBITDA: 4,3x
S&P Credit Rating: BBB-
Meine Einschätzung
Wenn ich noch keine Aktien von diesem Unternehmen besäße würde ich zum aktuellen Zeitpunkt eine Position aufbauen. Ich mag das Unternehmen, die Strategie und die Mieter aus der 2. Reihe. Mit meiner relativ großen Position fühle ich mich aber schon wohl und warte die weitere Entwicklung ab. Bei einem größeren Kursrutsch lege ich nochmal nach.
HAFTUNGSAUSSCHLUSS – DISCLAIMER – OFFENLEGUNG
Ich besitze Aktien von VICI Properties und Essential Properties Realty Trust.
Der Kauf und Verkauf von Aktien, Aktienfonds und anderen Finanzinstrumenten kann zu Verlusten, bis hin zum Totalverlust, führen.
Meine Videos dienen nicht als Anlageberatung, sondern der Unterhaltung.
Das Handeln mit Wertpapieren erfolgt auf eigene Gefahr.
Ich tätige Börsengeschäfte ausschließlich als Privatanleger.
Meine Einschätzungen erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, dafür übernehme ich keine Gewähr und kann keine Fehlerfreiheit garantieren.