En México cada año se producen incontables y millonarios fraudes relacionados con la compraventa de inmuebles. Muchos de estos casos son propiciados gracias al “tradicional” pero deficiente proceso de compraventa que impera en las transacciones entre particulares y que no ha sufrido cambios desde hace décadas.
Para ejemplificar esta práctica veamos de forma general los pasos que sigue un comprador cuando desea adquirir un inmueble:
1.- El comprador, que ha encontrado una propiedad de su agrado, realiza una oferta a su dueño actual, ya sea de forma directa o a través de un agente inmobiliario
2.- Si la oferta es aceptada, entonces la primer condición para llevar a cabo el proceso completo es depositar un anticipo económico que representa un porcentaje del valor de venta de la propiedad. Generalemente este depósito es realizado de forma directa en cuentas bancarias del vendedor (dueño) o con un apartado en efectivo.
3.- Antes o después de la entrega del anticipo se firma un contrato de compraventa entre ambas partes (comprador y vendedor) que estipula cláusulas de penalización si alguno se retira del proceso. En el contrato se detalla (en algunos casos) la fecha tentativa de entrega de finiquito y la fecha de firma ante Notario Público.
4.- El comprador debe liquidar el total del precio de venta pactado antes de que el Notario le conceda la titularidad de la propiedad. De esta forma el comprador entrega el resto del dinero antes de firmar el acuerdo notarial.
5.- Comprador y vendedor se reunen con el Notario público para el protocolo de la transmisión de la propiedad en cuestión y donde firmarán de común acuerdo.
6.- El Notario entrega las escrituras el nuevo dueño de la propiedad y el proceso concluye.
Como lo muestra el flujo, hay un gran riesgo que asume el comprador en el momento en que entrega dinero. Porque aunque exista un contrato privado, el vendedor tiene una clara ventaja: En un instante del proceso el vendedor es dueño de la propiedad y también es dueño del dinero recibido. No importa si la transacción se realiza antes del protocolo y frente al Notario, no importa si se usa una computadora para realizar la transferencia inmediata de fondos en el despacho Notarial. Esos minutos en que el comprador ha enviado el total de los recursos pactados se vuelven los minutos más riesgosos, porque el compador sólo tendrá certidumbre legal hasta que el vendedor firme la cesión de su propiedad en el protocolo notarial.
Cabe mencionar que un contrato no es un cheque y que por tanto, si el vendedor se retira de la firma y se queda con el dinero del comprador, la única forma de recuperar los recursos es iniciar una demanda (que le implicará gastar más tiempo, dinero y esfuerzo).
La solución Tecnológica
Para evitar este tipo de riesgos y disminuir el número de fraudes en konstruyamos (https://www.konstruyamos.com/ ) proponemos un proceso de compraventa de inmuebles aplicando Contratos Inteligentes que permiten que los compradores puedan realizar una operación segura sin tener que entregar dinero sino hasta que el protocolo notarial haya concluido exitosamente.
El flujo original sólo cambia por 2 aspectos importantes:
Los compradores y vendedores firman Contratos Digitales que validan su identidad y validan los acuerdos de forma no repudiable. Esto significa que los participantes firmarán digitalmente el contrato de compraventa con firma electrónica avanzada lo cual disminuye el riesgo de robo de identidad y evita, en gran medida, que los documentos sean apócrifos.
El dinero es custodiado digitalmente en una cuenta creada específicamente para cada contrato y donde ninguno de los participantes tiene acceso. Para liberar el dinero, la firma digital del Notario y el documento vinculante (escritura) deben incluirse a manera de disparador de los fondos. Todos los actores de la operación reciben su parte acordada: El agente comercial recibe la comisión que ha pactado con el vendedor, el Notario recibe los honorarios de su labor, se hace la retención de los impuestos que marca la ley y el vendedor recibe el monto pactado de origen.
Ventajas para la industria inmobiliaria
La industria inmobiliaria tiene el reto de adaptarse a las exigencias tecnológicas que vive el mundo. Esta industria, que cada año pierde millones de dólares debido al fraude, merece evolucionar y tener mecanismos más ágiles y transparentes en su gestión.
Disminuir el riesgo de fraude al comprador es un primer objetivo pero también el puntual y completo pago de las comisiones de agentes inmobiliarios se ha vuelto nuestra misión. Muchos de los profesionales inmobiliarios padecen continuamente la poca seriedad de vendedores que incumplen sus promesas y retrasan su pago, o peor aún, evaden por completo el finiquito de sus honorarios.
Para los Notarios, el proceso de incorporación documental se realiza desde que iniciamos labores de KYC (Know your Customer) que la ley mexicana exige en operaciones de alto volumen económico y que permite filtrar las operaciones que tendrán éxito de las operaciones que serán incompletas. Además, el nuevo proceso ayudará con la correcta retención de impuestos dando mejor trazabilidad a las autoridades sobre la procedencia de recursos.