아래 감평사들이 하는것처럼 하는게 유용한 방법입니다
우리가 아파트에 자주 쓰는게 '비교방식'인데,
'시장이 맞다'라고 가정하는 거라, 시장에 버블을 제외하고 볼수 없다는 단점이 있습니다.
그럼 버블이 없는 진짜가격은 어떻게 볼까요?
공급가능가격으로 볼수 있는데, '원가방식'입니다. 현재 공사비로 건축했을때 나오는 가격을 내용년수로 감가상각 하고 보정을 해주는 방식입니다.
보통 건자재 가격은 잘 안떨어지니 버블이 없다고 할수도 있겠습니다.
시중금리 정도로만 매년 건자재 가격이 올라왔다 하면, 그건 버블이 아니라 인프레(돈이 흔해져서)로 올랐다고 보시면 됩니다. 돈이 왜 흔해지냐고요? EBS 자본주의 1편 보세요. (1편만 보세요ㅋ)
마지막으로 '수익방식'은 상가에 가장많이 사용하는 방법입니다.
수익형을 매입하려는 사람들이 어떤 의도를 가지고 사는지 생각해 보면 됩니다. 예금금리가 2%니까 나는 최소 예금금리보다 2배는 나와야 하니 4%가 나오는 물건을 찾아주세요. 처럼 되는거거든요. 보통 상가나 지방 중소형아파트 들이 이와같은 원리로 가격이 결정됩니다. (수익형)
여기서 주의하셔야 하는게 위 적힌 '예금금리'가 4%대로 오르면 그때는 8%는 되야 사시겠죠? (아까 2배라고 하신게 유효하다면), 헌데 월세도 예를들어 3천/200에서 3천/400으로 2배로 올라줄까요? 사람들이 8천원에 맛있게 잘들 사드시던 설렁탕이, 바뀐게 없는데 1만6천원에도 잘들(판매량 유지) 사드실까요? 그러긴 힘들지요. 그렇기 때문에 월세가 3천/200으로 그대로 라고 하면 상가의 매매가능금액은 1/2로 줄어들겠지요. 몇년전보다 50% DC하는 겁니다. 그리고 최근에 정부에서 발표한 RTI는 간단히 월세/금융비용(이자)인데, 금리가 올라갈수록 대출받아 내 물건을 사줄수 있는 사람들이 줄어듭니다. RTI에 걸리면 대출이 안나오니 당연하겠지요? 물론 금리가 올라가면 경기가 좋은것이니 위 설렁탕집 매출도 올랐을수도 있긴 하겠지요.
간단한 사고실험으로 한거라, 당연히 현실과 직접대응되지는 않고, 오류가 있을겁니다. 그래도 원리는 변치 않겠지요.
그냥 아침에 감평서 둘러보다 문득 생각이 들어 공유합니다.