대한민국의 부동산 시장은 2004년까지 서울(수도권)이 오르면 지방도 같이 오르고 내리면 같이 내리는 동반 사이클 양상을 보였습니다.
그러나 2004년 이후 서울(수도권)과 지방의 시장 사이클이 달라지기 시작합니다.
2008년 리먼 사태(금융위기) 때까지 서울은 주구장창 오르지만(노무현 정부 때 많은 규제책이 나왔지만 엄청 올랐습니다) 지방은 잠잠합니다.
이후 리먼 사태 여파로 서울(수도권)은 오랜 침체기를 보내지만 지방은 2009년 이후 대상승장을 맞이하게 됩니다.
2009년 부산을 시작으로 울산(경남), 대구(경북), 충청도로 부동산 훈풍이 번져 나갔습니다. 2014년 이후에는 드디어 제주도, 경기도, 서울(수도권)에 부동산 훈풍이 번집니다. 이때부터 서울(수도권)의 대상승장이 시작되었습니다. 그러나 2016년 이후 지방은 점차 침체기를 맞이하게 됩니다.
현재 서울(수도권)은 부동산 호황기를 맞이하고 있는 반면 지방(경상도, 충청도)은 극심한 침체기를 격고 있는 양극화 현상을 보이고 있습니다.
이러한 부동산 시장의 가격 변동의 원인은 무엇일까요?
보통 수요와 공급, 정부정택, 금리, 경제상황, 유동성, 심리 등 여러 가지 요인에 의해 영향을 받는 것으로 알려져 있습니다.
이 중에서 최근 정부 정책에 대해 간략히 살펴보고자 합니다.
모두가 알다시피 박근혜 전대통령의 탄핵이 끝난 후 문재인 정부가 새롭게 들어섰습니다. 문재인 정부는 부동산 완화가 아닌 규제 정책을 펼치고 있는데, 정부가 들어선 5월 이후 총 6개의 정책들이 나왔습니다.
대략적인 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.
(1) 2017. 6. 19 대책(정부의 시장 살피기)
5월 장미대선 이후 서울 강남을 중심으로 가격 상승폭이 커지자 문재인 정부는 서울 전지역을 전매제한으로 규제하기 시작합니다. 그러나 정부 규제정책을 비웃기라도 하듯 오히려 기존에 강남 4구를 중심으로 상승하던 시장이 서울 전 지역(1기 신도시 포함)으로 시장이 확대되기 시작합니다.
(2) 2017. 8. 2 대책(엄청난 규제 종합선물세트 폭탄을 투하합니다)
서울 전지역과 일부 수도권 지역을 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구로 묶어버립니다. 강력한 대출규제, 양도세 중과, 재개발 및 재건축 규제 등이 실시된거죠. 다주택자는 적폐세력으로 취급받기도 합니다. 이러한 엄청난 규제 앞에서 서울의 부동산 상승은 잠시 쉬어가는 모습을 보입니다. 그러나 잠시 쉬는 것도 잠깐 한달 후 바로 상승을 보이는 서울 부동산 시장입니다.(규제 해봐라. 나는 올란갈란다..)
(3) 2017. 9. 5 대책(8. 2 대책 이후 규제지역 추가)
1기 신도시인 분당과 대구 수성구(나는 억울해...)가 규제에 포함됩니다.
(4) 2017. 10. 24 가계부채 종합대책(대출 안해준다. 돈, 현금으로 가지고 있는 사람만 집 사라...)
(5) 2017. 11. 29 주거복지로드맵(처음에는 공급이 충분하다고 했다가 이제는 100만호 추가 공급한다니..이랬다 저랬다 하는 정부..)
문재인 정부가 들어서 처음으로 공급대책이 나왔습니다. 개발제한구역을 해제하고 택재개발해서 공급한다는 것인데 이 물량들이 입주하려면 다음 정부에나 가능할 것으로 보이고 공급지역들이 서울의 공급부족을 해결하기에는 지리적으로 상당히 멀어보입니다.(서울 안에는 땅값도 비싸고 더이상 집 지을 곳이 없으니 서울에서 먼 빈땅에 집지어 줄테니 그리가서 살아...)
(6) 2017. 12. 13 임대주택 활성화방안(집 많이 가진 사람들은 세금 꼬박꼬박 낼 수 있게 임대주택 등록해라. 안하면 알지....)
모든 임대사업자 혜택을 받으려면 최소 8년을 가지고 있어야 한다는 것인데.. 투자자의 입장에서 참 고민이 깊어집니다..
(7) 2018. 4. 1 다주택자 양도세 중과 실시(분명히 집 팔라고 애기했다. 이제부터는 행동(세금)으로 보여줄게.. 단디 준비하고 기다려...)
모든 조정대상지역 내에 2주택 이상 가진 다주택자는 주택 양도시에 기본세율에 10%(2주택)～20%(3주택 이상)의 가산세율이 적용됩니다. 재주는 곰이 부리고...
이러한 문재인 정부의 부동산 정책이 최근 어떤 영향을 가져왔을까요? 8. 2 대책에 의해 2018년 3월까지 다주택자들의 매물들이 지속적으로 시장에 나와 최근 전세가 하락 현상이 두드러졌습니다.
이제 본격적인 양도세 중과가 실시되는 5월에 접어들었습니다. 주택을 파실분들은 이미 정리하셨을 것이고 또 다른 분들은 임대사업자로 전환하신 것으로생각됩니다.
즉 이제부터는 양도세 중과로 다주택자들의 매물들이 더 이상 나오지 않아 매매 물량은 줄어들고 전세 물량은 늘어날 가능성이 큽니다.
그럼 시장 가격은 어떻게 될까요?
시장에서 투자자들의 매물은 없고 매매 거래 또한 줄어들기 때문에 급상승하던 시장의 힘은 한풀 꺽여 완만한 우상향으로 진행 될 것으로 생각됩니다. 임대사업자들의 임대 물량으로 인하여 전세 및 월세가격은 하락할 가능성이 큽니다.
전형적인 대상승기의 마지막 장에 접어든 것으로 판단됩니다.
지금 서울의 부동산 시장은 한껏 오를려고 하고 있는데, 정부는 누를려고 하는 양상을 보이고 있습니다. 제 개인적인 생각에는 적적한 규제는 필요하다고 생각합니다. 급격한 폭등이 오면 시장의 분위기가 짧게 끝나지만 적절한 규제로 완만한 상승장을 만든다면 시장은 길게 갈 수 있기 때문입니다.
정부의 정책은 명확합니다. 폭등하면 누리고, 폭락하면 올려주는 중간자적인 입장입니다.
읽어주셔서 감사합니다.