한국에도 없는 부동산, 해외에서 소유하면 얼마나 좋을까 라는 생각을 다들 한번 해보셨나요?
이번에 독일의 금융감독원에서 최종 허가가난 부동산 채권성 암호화폐가 출시가 되어 이에 대한 소식을 전달하고자 합니다.
1. 배경
독일 금융감독원과 일을해본 사람은 알지만, 이들의 조건에 맞춰서 요구사항들을 만족시기키는 것은 쉽지 않습니다. 특히 새로운 매체인 암호화폐에 대한 판매및 허가를 받기 위해서는 지난 7개월간 노력을 해서 결국 최종적으로 판매를 위한 허가를 받았다고 합니다. ERC-20 바탕의 토큰이 발행되며 개당 1유료에 판매하면서 총 250 Mil. EUR 치의 토큰을 판매하게 됩니다. 판매한 토큰은 부동산에 대한 채권성 성격을 갖고 있으나, 실질적으로 회사에 대한 주식성 성격은 갖지 못합니다.
2. 회사
회사 자체는 Ermel 형제에 의해 세워졌으며 운영되고 있습니다. CEO 격인 Thomas Ermel의 경우는 2013년부터 2017년까지 ONE Group이라는 회사를 통해 부동산 프로젝트를 위해 3백만 유로 이상의 펀딩에 성공을 했습니다.
소스
현재는 Silver Lining 유한책임회사의 대표이사로 지내고 있으며, 이 회사는 현재 토큰을 발행하는 회사의 모회사입니다.
소스: 독일 금융감독원 보고서 4.4
복잡하게 얽힌것으로 보이지만, 결국 연관된 모든 회사는 지분율 50:50 으로 Ernel 형제가 소유하면서 컨트롤 하고 있습니다.
3. 토큰의 성격
토큰은 ERC-20의 이더베이스 토큰이 될 것이며, Fundamemt RE Germany GmbH가 소유하고 관리하면서 이익을 낼 부동산에 대한 채권성 성격을 가지게 됩니다. 토큰을 소유할 경우 지분에 따라 회사가 구매/소유/관리하는 부동산에서 나오는 이익에 대한 배분이 가능하며 Exit 시점에는 프로젝트가 가진 전체 가치에 대한 배분이 이루어집니다.
4. 금융감독원 paper 핵심정리
- 회사 위치: 독일 Hamburg
- 토큰당 가격: 1유로
- 청산시점: 2033년 12월 31일 / 최대 2043년까지 연장 가능 / 조기청산 가능 시점 2025년
- 이자 배분: 연단위, ETHEREUM으로 지급
5. 장점, 단점과 리스크
우선 Thomas Ermel의 히스토리를 추적하면 이미 독일쪽 부동산쪽에 긴 기간동안 활동을 하면서 3백만 유로 이상을 펀딩한 이력이 있습니다. 또한 이전 회사는 EXIT를 통해 팔아서 새로운 회사를 열어서 진행하는 것으로 보입니다. 독일 금융감독원 페이퍼에는 현재 구매할 부동산에 대한 언급이 따로 없으나, 코인데스크의 기사에 따르면 소스 Hamburg에 3개, Frankfurt에 1개 와 대학 도시인 동독의 Jena에 1개의 부동산이 될것이며, 이는 주거, 상업과 호텔관련 부동산이 될 예정입니다.
자체적인 판단으로는 토큰홀더에게 연간 4-8%의 이자를 줄 수 있을것으로 전망한다고 합니다.
a. 장점
- 실질적인 부동산이 패깅되어 있다
- 암호화폐로 부동산 채권을 살 수 있다 (BTC, 이더와 더불어 유로와 USD도 받을 예정임)
- 이자는 매년 이더리움으로 자동 지급된다.
b. 단점
- 모든 부동산 채권이 가지는 리스크를 똑같이 갖고 있다. (회사 부도, 운영실패, 부동산 가치 하락, 공시률등)
- 부동산 가치가 뛰지 않으면 사실상 패깅된 토큰의 가치가 뛰지 않는다
- Security성이라 KYC와 AML(Anti money laundering)에 부합하기 위한 개인정보 필수 연동
- 개인정보 필수 연동으로 인한 토큰의 세컨드 마켓 판매가 어려워질 수 도 있음.
- 전적으로 Ermel형제가 만든 회사 운영을 믿어야 한다.
- 미국 시민은 구매할 수 없음 (유럽법에만 맞췄기 때문에 미국법에는 맞추지 않았음)
c. 리스크
우선 금융감독의 페이퍼를 보면 Ermel형제는 펀딩만으로도 충분한 이익을 취할 수 있도록 조치를 해두었습니다. 총 2백50만 유로의 펀딩중에서 13%를 컨설팅 비용, 소프웨어 개발, 마케팅과 세일즈 비용등으로 책정을 해두었습니다. 즉, 실질적으로 부동산을 구매할 수 있는 (loss 없이 현금화가 가능할시) 금액은 2백 20만 유로라는 것입니다. 관리비로 처음부터 펀딩에서 13%를 떼고 시작합니다.
추가적으로 코인데스크의 기사에서는 부동산에 대한 언급이 나오지만, 실질적으로 회사 홈페이지에서는 구매 전의 부동산인 관계로 장소나 정확한 부동산 위치등이 언급되어 있지 않습니다. 부동산의 경우는 같은 도시라도, 그 지역과 특성, 유동인구등에 따라 수익률이 천차만별인 관계로, 독일 금융감독원의 페이퍼에도 "Blind-Pool" 이라고 경고를 하고 있습니다.
6. 개인적인 생각
이와 비슷한 프로젝트가 다른 회사에서 이미 진행된 이력은 있습니다. 260 Mil. USD 규모의 펀딩으로 미국에 있는 4개의 부동산을 토큰화한 프로젝트가 이번 해 3월달에 있었습니다. 소스 이 Deal의 경우는 참여 최소 조건이 500K USD 였으며 최소 보유 암호화폐가 1천만 USD치 만큰 있어야 했기때문에 고래들의 놀이터였습니다.
이번 독일 회사에서 진행하는 건의 경우는 고래만 참여할 수 있는 조건이 아닌, 일반 사용자가 0.01이더 규모부터 참여할 수 있는 조건이라 조금더 쉽게 접근이 가능합니다. 하지만 실질적인 부동산의 가치를 모르는 Blind Pool이라는 점에서는 4-8%의 예상 ROI를 감안했을때 차라리 국내의 P2P 단기 프로젝트 투자가 더 매력적일 수 있을 것으로 여겨집니다.
기사: Coindesk - German Regulators Approve $280 Million Ethereum Token Sale
소스: 독일 금융감독원 허가서(독일어)
소스: 판매 업체 홈페이지
소스: Thomas Ermel 배경