RINGKASAN UMUM PP-04-1988 RUMAH SUSUN
Secara umum, Peraturan Pemerintah ini merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, yang berisi penerapan dalam rangka pemecahan permasalahan hukum yang mengandung “sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama (condominium)”, baik terhadap rumah susun sebagai tempat hunian atau bukan hunian, telah dibangun atau dirubah peruntukannya, maupun sebagai landasan pembangunan baru. Undang-undang tersebut mengandung beberapa sistem yaitu sistem pembangunan dan sistem pemilikan yang dilengkapi dengan sistem pembebanan, sistem penghunian dan pengelolaan yang menjadi landasan perwujudan bentuk pemukiman fungsional berkepadatan tinggi yang lengkap, serasi, selaras, dan seimbang, dengan pemanfaatan tanah secara optimal dan mengutamakan asas kebersamaan.
Selain itu, Peraturan Pemerintah ini juga mengatur secara keseluruhan apa yang diperintahkan oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut, yang bertujuan untuk mewujudkan suatu kebulatan aturan yang tidak terpencar-pencar dalam berbagai Peraturan Pemerintah, karena materi yang melandasi pengaturan ini berupa rangkaian kegiatan dalam satu kesatuan sistem yang tidak dapat dipisahkan. Disamping itu, tugas dan fungsi pemerintahan yang diatur dalam Undang-Undang tersebut sebenarnya merupakan bagian dari bidang perumahan dan pemukiman dalam arti luas, oleh sebab itu dalam pelaksanaan penerapannya tunduk juga kepada aturan-aturan umum yang telah ada, baik yang berkaitan dengan pembangunan maupun pemilikannya.
Pada dasarnya, peraturan dan pembinaan rumah susun yang berkaitan dengan tugas dan fungsi pemerintah menjadi wewenang dan tanggung jawab Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Karena itulah tugas pemerintahan yang tidak ditangani oleh Pemerintah Pusat dalam hal ini Menteri yang bersangkutan, diambil alih dan dilaksanakan oleh Pemerintah Daerah. Pemerintah Daerah dalam melaksanakan wewenang dan tanggung jawabnya berpedoman pada peraturan yang dikeluarkan oleh Menteri yang bersangkutan, untuk disesuaikan dengan kondisi daerah setempat.
Pengaturan dari bagian bangunan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah karena mengadung hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, yang memberikan landasan bagi sistem pembangunan untuk mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan (Developer), untuk melakukan pemisahan rumah susun atas satuan-satuan rumah susun dengan pembuatan akta pemisahan dan disahkan oleh Instansi yang berwenang.
Atas dasar pemisahan yang dilakukan dengan akta yang melampirkan gambar, uraian, dan pertelaan yang disahkan oleh Instansi yang berwenang dan didaftarkan sebagaimana yang disyaratkan, memberikan kedudukan sebagai benda tak bergerak yang menjadi obyek pemilikan (Real Property). Selanjutnya sesuai dengan kedudukan atau status hukum pemilikannya, dalam Peraturan Pemerintah ini diatur lebih lanjut mengenai sistem peralihan dan pembebanan serta pendaftarannya, perubahan, dan penghapusannya.
Peraturan Pemerintah ini memberikan pengaturan bahwa satuan rumah susun dapat berada juga di bawah permukaan tanah sebagai kesatuan rumah susun yang berdiri di atas permukaan tanah, bahkan tidak menutup kemungkinan adanya rumah susun yang seluruhnya berada di bawah permukaan tanah. Pada dasarnya, sistem rumah susun yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut, memang merupakan kemajuan besar dalam perkembangan hukum pembangunan, sebab dapat memenuhi kepentingan masyarakat dengan memberikan kepastian hak atas satuan-satuan dari bangunan-bangunan gedung bertingkat.
Untuk penjaminan K4 (Keselamatan, Keamanan, Ketentraman, dan Ketertiban) para penghuni dan pihak lainnya, maka sebelum rumah susun tersebut dipergunakan wajib memenuhi persyaratan berupa Izin Layak Huni yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah. Dalam hal ini berlaku juga Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1609, dimana jika bangunan yang telah dibuat untuk suatu harga tertentu (dalam hal ini rumah susun), seluruhnya atau sebagian musnah disebabkan karena suatu cacat dalam penyusunannya, maka para pengembang bertanggung jawab untuk itu semua selama sepuluh tahun.
Perhimpunan penghuni dalam rumah susun ini juga sangat penting, karena itu kedudukan sebagai badan hukum, dan berkewajiban mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni, yang bersangkutan dengan pemilikan, pengelolaan, dan penghuniannya. Tanpa AD dan ART (Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga) serta pengaturan yang baik dengan pelaksanaan yang efektif, dan konsekuen dari sistem penghuniannya, pembangunan rumah susun akan menjadi kegagalan untuk menciptakan tempat pemukiman dengan kepadatan tinggi.
Atas dasar pertimbangan tersebut, maka sistem penghuniannya diatur secara terperinci, sedangkan pembentukan perhimpunan penghuni wajib dilakukan dengan akta, dan baru resmi berkedudukan sebagai badan hukum setelah disahkan oleh Bupati atau Walikota Madya atau di DKI Jakarta oleh Gubernur Kepala Daerah. Perhimpunan penghuni juga diterapkan untuk rumah susun bukan hunian yang digunakan untuk perkantoran, pertokoan, perindustrian, dan berbagai tempat usaha lainnya, karena penghuni diartikan meliputi juga mereka yang menggunakan atau memanfaatkan satuan rumah susun yang bersangkutan, baik sebagai perseorangan maupun berkedudukan sebagai badan hukum.
Pengelolaan hak bersama yang tidak dapat dimiliki secara berseorangan, berupa bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, karena hal tersebut dilakukan oleh perhimpunan penghuni, dan dibiayai oleh para penghuni atau pemilik satuan rumah susun secara proporsional. Hak bersama tersebut harus dijamin kelestariannya agar dapat berfungsi sebagai mana mestinya. Dalam hal pengelolaan hak bersama tersebut dilakukan oleh badan pengelola, disyaratkan badan pengelola itu berstatus sebagai badan hukum profesional dalam bidangnya.
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1609.
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
Undang-Undang Nomer 16 Tahun 1985.
Gambar: Google Image