안녕하세요 시골사람입니다.
제가 부동산쪽에도 관심이 좀 있어요. 그러다보니, 부동산쪽의 문제점이 무엇인지도 살짝 인지하고 있습니다.
그런데, 실제 부동산을 소유하는 것이 좋을 수도 있지만, 투자를 목적으로 부동산을 소유하는 것이 점점 버거워지는 것을 느낍니다. 가장 큰 문제는, 바로 거래의 문제와, 가장 피부에 와닿는 세금의 문제이죠.
부동산을 갖고 있다는 것 자체가 문제라는 것이 아닙니다. 그것을 투자의 목적으로 갖고 있을 때, 부동산의 가격상승비율에 비해 거래가 잘 되지 않을 경우에는 세금만 내는 형국이 되죠. 부동산을 사기위해서 돈을 지불하고, 그리고 그 세금을 내기위해 또 돈을 지불하고...
이것이 반복되다보면, 투자라는 느낌보다는 그냥 언젠가 터질지도 모르는 잭팟을 꿈꾸며 세금만 꼬박꼬박내는 것같은 생각도 들기도 합니다.
그런데...
만약, 부동산을 REITs로 돌려서 이것을 소유한다면 어떨까요?
Real Estate Investment Trust라고 하죠. 이것은 부동산을 소유한다라는 것보다는 투자한다쪽에 더 가까운 것이고, 이 REIT를 갖고 있다고 해서 세금을 당장 매년 내야하는 것도 아닙니다. 거래가 생기고 그 차액이 생기면 뭐 어디서 날아왔는지 국세청이 '돈내'를 요구하긴 하지만, 최소한, 부동산을 소유하면서 투자라고 생각하면서 매년 꼬박꼬박 이런 저런 이유로 세금을 내는 것보다 나을 때도 있습니다.
블럭체인을 이용한 토큰화된 유가증권의 이야기를 제가 했었습니다. 여기에서 말하는 유가증권은 단지 주식, 채권, 어음, 수표 등등만 이야기하는 것이 아닙니다. 여기에는 부동산을 표현하는 유가증권도 들어갈 수 있습니다. 바로 REIT 증서죠.
이 이야기는 사실 작년부터 나돌았던 이야기이고, 이러한 프로젝트를 실현하겠다면서 등장했던 '놈'들도 있었습니다. LATOKEN이라는 잡것들이 있었고, Atlant라는 썩을 놈들이 있었죠.
하지만, 이들은 제대로 돌아가는 것도 없고, 자신들이 부동산을 토큰화하고 주식을 토큰화하고 뭐 어쩌구 저쩌구 했지만, 결국 Atlant라는 것들은 지금 살아있는지 모르겠고, LATOKEN은 그냥 유럽에 있는 사람들을 대상으로한 금, 원유, 주식, 암호화폐 이런 것을 거래하는 플랫폼을 운영하고 있기는 한데, 제가 생각하기엔...별로 운영이 되는 것같이 보이지도 않습니다. 아님 말구요. 어차피 정떨어진 놈들이라...
그런데...
최근에 두가지 이상의 토큰화된 유가증권거래에 관한 이야기가 나옵니다. 그리고 그 유가증권은 '부동산'을 대상으로 한 것입니다. 제가 이 이야기에 관심을 갖는 이유는, 앞으로의 거래방식이 정말 이렇게 되겠구나를 보여주는 아주 전형적인 모습이라고 생각되기 때문입니다. 그런데, 두가지 이야기는 약간씩 그 접근 방식이 다릅니다. 그러므로 두가지 모델이 나올 수 있겠구나...라는 생각이 들더군요.
최근에 두가지 현상을 보게 됩니다. 한가지는 부동산을 대상으로 하여 ICO를 열고....아니, ICO 같은 것이지만, 유가증권을 공개하는것이니 STO라고 해야겠군요...
돈많은 accredited investor라는 자격을 갖고 있는 애들을 대상으로 한 STO를 통해 부동산의 REIT의 증서를 파는 것입니다.
주로 REIT는 큰 부동산 프로젝트나 아니면 리조트, 호텔 등등을 대상으로 하는 경우가 많아요. 그런데, 한 회사, Indiegogo라는 회사는 콜로라도에 있는 리조트인 St. Regis Aspen Resort라는 것을 대상으로 하여 STO를 한 것입니다.
STO는 Security Token Offering 이라고, 토큰화된 유가증권을 대중에게 처음으로 공개하는 것을 말합니다.
주로... 이런 사업은 부동산 전문투자회사가 투자 부동산을 선정하고, 그것을 Accredited Investor라는 애들에게만 알려줍니다. 예를 들면, "마이에미에 있는 호텔이 있고, 이 호텔을 보수하고 다시 경영하는데 드는 비용이 (우리나라 돈으로) 70억이 필요하다. 이것을 REIT로 공개할테니 투자할 생각이 있으면 연락바란다"라는 식으로 연락을 하죠. 그러면 투자자격자들이 '나는 이만큼 하겠다' '나는 저만큼 하겠다'라는 식으로 투자를 합니다. 그러면, 그 부동산투자회사는 '증서'를 발행합니다. 그리고 발행된 증서를 들고 있는 동안 투자회사는 증서소유자에게 매년 몇퍼센트의 돈을 지속적으로 지불하는 것이죠.
이 증서를 갖고 있는 동안, 그 사람은 계속적으로 수동적인 수입이 들어오는 것입니다. 물론, 해당 프로젝트가 성공했을 때의 이야기입니다.
그런데, 여기에 문제가 있어요.
이 증서의 거래가 쉽지 않다는 것입니다. 개인회사에서 발행한 것이고, 이 회사에서 2차시장을 마련해주는 것도 아니고, 그렇다고 투자자들을 일일이 찾아다니면서 '내 증서 살래?'를 물어볼 수 있는 것도 아니고...그러다보니, 당장 돈이 필요하거나, 처분해야할 상황이 발생했을 때 곤란한 상황에 빠질 수 있다는 것이 문제입니다. 그래서, 브로커/딜러를 만나거나 아니면 국가에서 마련해준 거래소를 가야죠.
또한, 이런 증서를 거래해보신 분들은 잘 아실 것입니다. 시장에 가서, 이것을 거래하려면 브로커/딜러를 만나야하고, 그들이 중간에서 매치를 해줘야 하니 그 기간동안 기다려야하고, 계약이 성사되면 일일이 모든 계약서에 서명해야하고, 계약작성을 해준 사람들과 브로커/딜러에게 돈을 줘야하고, 상대방으로부터 돈을 받아도 중간에 그것을 보관해주는 에스크로라는 애들을 통해야 하고, 애스크로에게 돈을 주고 그리고 나서야 돈을 받을 수 있습니다.
번거롭다 하기에도 정말 너무 번거로운 것이죠.
이에 반해서, 토큰화된 유가증권으로 만들었을 때는 이 문제를 해결할 수 있다고 합니다. 그래서, 토큰으로 갖고 이것을 지갑에 보관하고 있다가, 이것을 거래소로 옮겨서 사겠다라는 사람이 나오면 바로 그 자리에서 돈받고 끝....게다가 2차시장에 나왔을 때는 투자자격자가 아니라하더라도 (뭐 이건 전통적인 방법도 마찬가지이긴 하지만) 그 2차시장에 쉽게 접근만 하게 된다면 일반인도 쉽게 구입할 수 있는 장점이 있습니다.
단 여기에서 알아둬야 할 것이 있습니다. 이 거래시장은 여전히 SEC의 규제를 받는 곳입니다. 우리나라도 마찬가지라고 알고 있습니다. 증권거래소의 규제를 받는 거래소에서만 거래가 가능합니다. 미국에는 SEC-registered alternative trading system (ATS)라는 곳이 있습니다. 여기를 가야 거래가 가능하죠.
다시 돌아와서, Indigogo라는 곳은 크라우드펀딩을 하는 곳입니다. 이들이 콜로라도의 리조트를 REIT화해서 투자자들에게 판매하는 STO를 열었고, 이를 통해 투자자들은 ERC-20토큰을 받게 되며, 그리고 뭐...이더리움지갑에 보관할 수 있게 되는 것이죠. 그리고 이 회사는 SEC의 규제를 받은 Templum Markets LLC라는 회사와 파트너쉽을 맺어서 토큰화된 유가증권을 거래가능케 했다는 이야기가 있습니다.
Crowdfunding Giant Indiegogo Lists First Security Token ICO에서 나온 기사를 참조했습니다.
그런데, 이 기사는 이미 지난 8월 23일에 나온 기사입니다. 자... 펀딩회사가 거래소와 손을 잡고 부동산투자펀드증서를 토큰화된 유가증권화하여 거래할 수 있도록 한다...라는 것이 큰 대목입니다.
새롭게 나온 관련 이야기가 또 있습니다.
Decentralized cryptocurrency trading platform인 AirSwap이라는 것이 있습니다. 이 회사는 다시 FINRA에 등록된 broker-dealer인 Propellr라는 회사와 손을 잡습니다. 즉, 탈중앙화된 암호화폐거래플랫폼과 브로커/딜러회사와 손을 잡은 것이죠.
FINRA는 미국의 금융산업규제당국이라는 이름의 기관입니다.
그럼, 이런 것이 가능합니다. 다른 한곳은 탈중앙화된 거래소와 브로커/딜러와 손을 잡고 P2P거래를 가능하게 해줄 Search engine을 운영한다.
좋은 생각같지 않습니까?
이들이 타겟으로 삼은 곳은 다름이 아니라 뉴욕입니다. 위의 Indigogo는 콜로라도의 리조트, 이번에 이들은 뉴욕의 부동산을 대상으로 STO를 열겠다는 것입니다.
이들의 이야기는 Decentralized Crypto Trading Platform AirSwap Strikes Deal to Tokenize NY Real Estate Market에 나와있습니다.
두가지 사례 모두, 부동산을 대상으로 REIT를 발행하되 그 방법은 STO로 한다...그런데, 거래소는, 하나는 크라우드펀딩회사와 FINRA의 승인으로 설립된 브로커/딜러가 손을 잡고 운영한다는 것이고, 또 다른 한곳은 탈중앙화된 거래소와 브로커/딜러와 손을 잡고 P2P거래를 가능하게 해줄 Search engine을 운영한다...는 것이 좀 다르죠.
이들의 프로젝트가 앞으로 어떻게 진행될지는 두고 봐야 알 일입니다.
하지만, 이게 우리가 말로만 듣던 토큰화된 유가증권의 등장과 그 거래모델을 보여줄 것이라는 생각이 들더군요. 이들의 프로젝트가 어떻게 진행되느냐에 따라 하나의 모델이 만들어지고, 또한 그것을 보완한 또 다른 모델이 만들어질 것입니다.
그리고 이것이 활성화되면, 단지 부동산에서 끝날 일이 아니고, 사인간의 채권/채무증서에 대한 거래도 가능하며, 은행을 통하지 않아도 개인간에 또는 사업체들간에 어음거래가 가능할 수 있을 것입니다. 그렇게 되면, 기관에 의해서 가격이 후려쳐지는 일도 줄어들 것이고, 중간에서 수수료니 뭐니 해가면서 뜯어가는 돈도 줄어들 것이고, 계약에 필요한 비용들, 공증비용, 기타 등록비용들까지 모두 싸그리 사라지는 일이 생길 것 같습니다.
계속 지켜봐야겠습니다.
새로운 거래모델이 등장할 것 같거든요....
여기까지입니다.