Ciekawy wpis, ale moim zdaniem bardzo upraszczasz swoje kalkulacje, poniżej kilka rzeczy, które mogłyby wpłynąć
na Twoje kalkulacje:

1. średni wzrost ceny mieszkań - myślę, że Twoje założenie 10% jest spowodowane ogromnymi wzrostami cen nieruchomości w ostatnich latach. wg danych GUS, które znalazłem, średni wzrost r/r w okresie 2013-2023 (szerszego zakresu danych nie znalazłem) wynosił 4.12% (https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-3-kwartale-2023-roku,12,21.html) - obliczeń dokonywałem na podstawie porównań z analogicznym okresem roku poprzedniego
2. Dochody z wynajmu - nie wiem, czy uwzględniałeś w swoich obliczeniach koszt obsługi mieszkania wynajmowanego, jeśli tak, to między wynajmem 1 a 5 mieszkań nie powinno być dużej różnicy (po prostu 10-15% przychodów szło by do firmy obsługującej mieszkanie). Jednak jeśli zakładałeś obsługę wynajmu przez właściciela, to koszty czasowe i obniżenia jakości życia rosną znacznie. Lokatorzy są różni, i na 5 mieszkań jest ryzyko częstszych telefonów dot. usterek etc. Sam mam doświadczenie z lokatorami, którzy zagrzybili mieszkanie w 2 miesiące, mimo że poprzedni lokatorzy przez 2 lata nie mieli z tym żadnych problemów. Im więcej mieszkań, tym więcej potencjalnych problemów. Takie problemy uważam że należy traktować jako koszty, tak samo jak wszystko inne co zajmuje nasz czas.
3. Koszty kredytu - przy kredycie 30 letnim, na początku jego spłaty spłacasz praktycznie same odsetki (ale za to spłacasz znacznie nizsze raty niż przy np. 10 letnim).

Poniżej obliczenia oparte o jeden z internetowych kalkulatorów kredytowych dla kredytu o wysokości 80000zł, przy 20% wkładzie własnym (wartość mieszkania 100000zł):

Ilość rat: 24 ; Raty stałe
Wysokość raty: 578,67 zł
Wysokość rat odsetkowych: od 523,33 zł do 514,38 zł
Wysokość rat kapitałowych: od 55,33 zł do 64,29 zł
Suma 24 rat: 13888,08 zł (~14% wartości mieszkania)
Ilość kapitału pozostałego do spłaty po 2 latach: 78 631,39 zł

1. Podatek PIT - przy sprzedaży mieszkania, jeśli posiada się je krócej niż 5 lat obowiązuje podatek PIT w wysokości 19% od dochodu (chyba że wykorzystuje się środki na własne cele mieszkaniowe, przy zakupie inwestycyjnym, zakładam, że nie)

Obliczenia przy skorygowanych założeniach, przy pozostaniu przy dochodach z wynajmu zaproponowanych przez Ciebie (które uważam osobiście za realne):

Wersja 1:

Zakup: 100000 zł
Cena mieszkania po 2 latach: 108240 zł
Dochód ze sprzedaży, po odliczeniu pit: 6675 zł
Dochody z wynajmu po 2 latach: 4000 zł

Zysk: 10675 zł ; procentowo: 10,7%

Wersja 2:
Zakup: 100000 zł
Wkład własny: 20000zł
Kredyt: 80000zł
Cena mieszkania po 2 latach: 108240 zł
Dochód ze sprzedaży, po odliczeniu pit: 6675 zł
Dochody z wynajmu po 2 latach: 4000 zł
Koszty kredytu: 13888,08
Ilość kapitału pozostałego do spłaty po 2 latach: 78 631,39 zł

Zysk: 100000 + 4000 + 6675 -13888,08 - 78 631,39 - 20000 = -1845 zł ; procentowo: - 01,8 %

Jak widać,wysokie koszty kredytu wynikające ze stosunkowo wysokich stóp procentowych, sprawiają, że koszt obsługi kredytu jest bardzo wysoki i wpływa na nierentowność inwestycji. Przy krótszym okresie kredytowania, ta sytuacja nie byłaby aż tak drastyczna.

Co jest nieuwzględnione w zarówno moich, jak i Maćka obliczeniach, to ryzyko. W obliczeniach skupiających się tylko na surowych liczbach, inwestycje niekredytowane zazwyczaj wypadną gorzej od tych przeprowadzanych z dźwignią finansową. Według mnie jednak, nie warto bagatelizować ryzyka. Kupując za gotówkę, jedyne ryzyko jakim musimy się przejmować, to zalanie przez sąsiada, czy zawalenie się bloku przez szkody górnicze. Kupując na kredyt jesteśmy zależni od stóp procentowych NBP. Jak przewrotne one mogą być, przekonało się wielu Polaków stosunkowo niedawno, co poskutkowało wieloma ofertami niedokończonych domów na sprzedaż. Kredyty o długiej spłacie i stałych ratach są szczególnie narażone na wzrosty stóp procentowych, bo gdy rata odsetkowa to ponad 90% całości raty, to może ona urosnąć kilkukrotnie w szybkim tempie.

Hive account@maciejficek mam nadzieję, że nie odbierzesz tego komentarza jako niekonstruktywną krytykę, interesuję się tymi tematami i chętnie o nich rozmawiam, zapraszam do dyskusji, chętnie dowiem się co myślisz o powyższych założeniach.