Twój komentarz jest mega kulturalny i merytoryczny i odbieram go bardzo dobrze, fajnie, że rozwinąłeś temat.

Odnośnie 1: Tak, rzeczywiście sam średni wzrost w Polsce jest mniejszy. Jest to spowodowane tym, że na rynku wtórnym ceny rosną wolniej niż na pierwotnym, przykładowo, ten artykuł mówi, że w latach 2018-2020 ceny na pierwotnym w Warszawie wzrosły o 23,2% w 2 lata:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Tak-zmienialy-sie-ceny-mieszkan-po-2008-roku-10-wykresow-ktore-warto-zobaczyc-7902631.html
Do tego, ceny na wsiach i małych miastach rosną wolniej niż w średnich i dużych miastach, a w swoim poście myślałem głównie o tych ostatnich.
Choć podsumowując wszystko, rzeczywiście, nawet na pierwotnym w dużych miastach często jest to poniżej 10% rocznie, przynajmniej w Polsce.
Jeśli chodzi o koszt obsługi wynajmu, to pan Sonmez wprost napisał to samo co pewnie robi 90+% rentierów korzystających z firmy: "po prostu podnieś planowaną ratę wynajmu o 10% i niech najemca płaci za firmę która obsługuje jego najem".
Tak, nie uwzględniłem PIT, nie wiedziałem, że w Polsce płaci się taki podatek przy sprzedaży <5 lat.

Jeśli chodzi o ryzyko związane z lokatorami, to zniszczenia i remonty można (wg Chatu GPT) wpisać w koszty uzyskania przychodu.

Tutaj ciekawostka, Friz w <1,5 roku bez doświadczenia osiągnął 40,5% zysku na flipie (choć brat pomagał w wykończeniach, więc uwzględniając opłacanego robotnika wyszłoby pewnie z 30-33%):

Mieszkanie prawdopodobnie w Krakowie.

Wreszcie, jeśli chodzi o wyliczenia, to oczywiście są dobre, więc odpowiedzmy sobie na pytanie: Dlaczego, mimo Twoich wyliczeń, bogaci ludzie i tak kupują mieszkania za kredyty?