Cóż, myślę, że przede wszystkim działa tutaj efekt skali. Posiadanie dużego majątku daje większe pole do jego dywersyfikacji, a i tym samym reagowania na zawirowania rynkowe. W moich obliczeniach brana była pod uwagę bardzo mało realna sytuacja, nikt by nie brał 30-letniego kredytu, żeby sprzedawać mieszkanie po 2 latach. Przy kredycie 10-letnim i sprzedaży po 6 latach, sytuacja zdecydowanie by się odwróciła.

Przedstawię moją wizję tej sytuacji na przykładzie wyimaginowanego inwestora, który bardzo lubi nieruchomości jako formę inwestycji.

Wielkość portfela inwestycyjnego: 10 mln zł

średnia wartość mieszkania w portfelu: 750 000 zł

Ilość mieszkań: 12

średni czynsz: 3500 zł

Wartość innych częśći portfela (akcje,obligacje): 1 mln zł

Przy dużym portfelu inwestycyjnym, nawet obarczonym dużem ryzykiem jeśli chodzi o nastawienie na zmiany stóp procentowych, bo skoncentrowanym na nieruchomościach (załóżmy, że 90%), a 10% w obligacjach i akcjach,

Załóżmy,że inwestor kupując mieszkania, zakładał raty w wysokości ok. 3 tys. zł na miesiąc, które bez problemu mógł obsłużyć czynszem płaconym przez najemcę. Przez zawirowania makroekonomiczne, stopy procentowe poszły w górę i raty wynoszą średnio ok. 5 tys. zł

Załóżmy, że inne środki inwestor ma uwiązane i potrzebuje zarządzać pieniędzmi tylko w ramach tego portfela.

Miesięczny deficyt wynosi: 12 x (5000-3500) = 18000 zł

Inwestor znajdując się w nowej sytuacji, zakłada, że wyższe stopy procentowe będą utrzymywały się ok. 2 lata. Całościowy deficyt w tym okresie to 432 tys. zł.

W tej sytuacji, oczywiście poza setką innych rzeczy, które może zrobić, jest regularne wyprzedawanie akcji i obligacji i opłacanie z nich deficytu, który powstaje, lub jeśli nie będzie chciał uszczuplać pozycji aktyw o wysokiej płynności, sprzedaż 1 mieszkania, z którego środki wystarczą na spłatę innych kredytów na rok, czy lata. (zależnie od tego w jakim stopniu było spłacone)

Podsumowując, myślę, że decydują się na to właśnie przez to poczucie, że mogą reagować na sytuację na rynku i mają ku temu środki. Jednak znane jest wiele przypadków, gdzie inwestorzy popłynęli do bankructwa na portfelu czysto nieruchomościowym (jak i na każdym innym), także zdecydowanie nie jest to jakiś Grall, po którego odkryciu i osioągnięciu skali pozostaje odcinać kupony.

Na koniec dodam, że książki pisane przez amerykańskich autorów (np. popularny Robert Kiyosaki) często z perspektywy polskiego inwestora hiperbolizują pewne zależności, lub przedstawiają mechanizmy, które działają w Stanach, a u nas nie.

Najprostszym i najbardziej jaskrawym tego przykładem jest to, jak działa hipoteka w Polsce i w USA. W USA ryzykuje się maksymalnie wkład własny i nieruchomość na którą brana jest hipoteka. Gdy nie jest się w stanie spłacać kredytu, bank przejmuje nieruchomość i jest po temacie. W Polsce w tej samej sytuacji bank przejmuje nieruchomość, sprzedaje, ale jeśli kwota osiągnięta przy sprzedaży jest mniejsza niż suma zobowiązań wobec banku, to kredytobiorca wciąż jest dłużnikiem i mogą się dziać akcje typu komornik na wypłacie etc.

Tak czy siak, moim zdaniem w Polsce, inwestycje w nieruchomości zdecydowanie są opłacalne, ale ryzykowne, jeśli stanowią one duży procent majątku, a w szczególności gdy suma wartości posiadanych nieruchomości finansowanych kredytem przekracza całkowitą wartość netto inwestora.